物業策劃論文：校內物業管制體系策劃與運行范文

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作者：翟天任王朝陽單位：西北工業大學國有資產管理處

高校物業管理招投標的法規依據

自1999年全國物業工作會議后，國家相關部門相繼有關規范物業管理招投標的法規文件，這為高校物業管理招投標工作的實施提供了政策依據和法律保障。具體有：2000年1月1日全國人民代表大會常務委員會《中華人民共和國招標投標法》，并對招標、開標、評標、中標以及相關的法律責任等方面進行規定；為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，2007年8月26日國務院《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，并在第24條中明確提出通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；同年11月26日原建設部又《建設部關于修改<物業管理企業資質管理辦法>的決定》，對物業管理企業的資質進行重新規定與說明；此外，一些高校還針對自身特點及現實需求，相繼出臺一些文件，如：江西中醫學院后勤集團為進一步健全用人選人機制，加強管理隊伍建設，提高服務質量，對物業公司片區管理員實行競聘上崗、集團聘任的方式，形成良性競爭格局。這些法規依據為高校物業管理招投標工作的順利進行提供了重要的保障。

高校物業管理項目的招投標機制設計

（一）項目的邊界條件

構建高校物業管理項目的招投標機制的首要問題或前提條件是界定邊界條件，只有清晰界定邊界條件，才能有助于選擇出最優的物業企業來運營和管理高校的物業管理項目。高校物業管理項目一般可以分為公寓類物業管理項目、賓館類物業管理項目、食堂類物業管理項目、園林綠化類物業管理項目、保潔與環衛類物業管理項目等。盡管各類項目存在一定的差異，但基本的原則與邊界條件是類同的。具體地，我們將高校物業管理項目的邊界條件概括為如下內容：（1）項目的建設時期、建設規模、建設費用、建筑面積；（2）項目的委托管理方式和運營時間；（3）項目對人所要求的權責范圍；（4）項目對委托企業物業服務的標準和質量要求；（5）對委托企業的資金、技術、管理能力以及是否具有物業管理資質等相關規定；（6）其他對于特定項目而言的特殊規定等。只有明確高校物業管理招投標的項目和邊界條件，才能有助于合理地選擇有效的物業運營企業。

（二）項目的預評標體系設計

在合理界定項目的邊界條件后，下面我們將對項目競標企業進行預評標（即：招投標前期競標企業資格審查評價體系），對擬中標企業進行初步的篩選。所謂預評標是指高校后勤集團或委托機構編制招標計劃書，設定一定的條件，供競標者填寫，并規定競標者在競標前上交招標計劃書，根據招標計劃書以及評價體系（如表1），計算出各個競標物業企業的得分，并選擇一定數量的競標企業進入最后的價格競標階段，一般而言規定3-5個競標企業。其中，預評標體系構建如下：

（三）項目的最后競標階段與中標原則

預評標階段是高校選擇最優企業來運營和管理物業項目的重要保障，在選擇出一定數量的企業進入最后的競標階段后，需要規定最后的中標原則，關鍵解決在一定的運營期間內，委托運營的價格如何確定。一般地，從競標理論出發可以選擇第一價格公開競標、第一價格密封競標、第二價格公開競標、第二價格密封競標。為了能在預評標合格的企業中選擇出運營價格最高的企業，又降低其他競標企業對競標企業A的影響，筆者認為選擇第一價格密封競標更為合適。所謂第一價格密封競標，是指投標企業將對高校物業管理項目的報價通過密封的方式（比如說裝置在密閉的信封中）分別報價，并告知高校相關機構，高校相關機構根據報價高低選擇出最高報價的物業公司。可用模型表示為：在第一價格密封競標中，每個投標企業遞交一份密封的報價bi，并且給定這些報價，回報為：其中，xi為投標企業i對該項目的期望價值。

假設投標企業j≠i，這里不妨設i=1，那么可以假設j≠1遵循對稱、遞增且可微的均衡策略βI≡β。假設投標企業1收到一個信號，X1=x（X1為投標企業1對該高校物業管理項目給出的價值，即該物業企業贏得該項目所愿意支付的最高價格），報價為b。只要他遞交最高的報價，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投標企業1將贏得該物業管理項目。由于β是單調遞增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1≡Y1N-1，表示N-1個價值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等價地，Y1＜β-1(b)，投標物業企業1將獲得該高校物業管理項目的委托運營權。

創新高校物業管理項目運營管理的必要性分析

在將委托管理服務權授予給最優物業企業后，需要從兩個方面提高高校物業管理項目的服務水平與管理水平，其一為物業企業自身的管理水平、監督機制與評價體系的完善與實施；其二為高校行使甲方監管部門對物業企業的監督、考核。兩者相結合是創新高校物業管理項目運營管理模式的重要途徑。具體而言：現有高校物業管理項目中存在的主要問題有通過行政授予制、邀標等方式選擇委托運營物業企業，這不利于公平競爭，同時也不利于最優物業企業的選擇。同時，一些高校的物業管理制度缺失或不健全也是一些高校物業存在無序經營、約束性差的重要原因。此外，高校物業管理具有特殊性，而運營企業多為混業經營企業，缺乏高校物業管理經驗。如：沈陽某高校通過物業出錢建設食堂、學生公寓來解決投資難的問題，并將50年的經營權賣給物業企業，但該物業企業缺乏高校食堂運營能力，從而導致食堂飲食價高質差的局面，后來學校不得不高價提前收回食堂。從經濟學角度來看，專業化經營更有助于效率提高，但該項目并未通過競爭方式選擇出合適的企業。綜上所述，現有高校物業管理項目中所存在的諸多問題亟待解決，而重要的解決路徑在于創新高校物業管理項目的運營管理模式。

提高高校物業管理效率的對策建議

（一）將招投標作為選擇高校物業管理項目市場化的基本方式在市場化改革的背景下，在競爭領域涉及經營權或產權轉讓項目，一般應該在公平的市場競爭環境中，通過可實施的招投標程序來選擇高校物業管理項目的委托運營企業，引入企業競爭機制。目前一些高校為了提升學校賓館檔次，解決學校運營連年巨額虧損的局面，通過公開招投標的方式，來選擇物業企業。顯然這種做法是可行的，有助于提升學校的績效，同時有利于提升學校教職員工與學生的福利。因此，可將學校內非教學科研類管理服務工作進行市場化，并通過公開招投標的方式，來選擇最優的物業企業委托運營。

（二）建立與完善新型高校物業管理組織結構現有高校物業管理結構多在完成委托運營合同中的目標前提下，由物業企業單獨管理，這有助于物業管理結構的單一化與可實行性，但由于物業企業所掌握的信息有限，因此并不利于物業管理組織結構的發展以及高校物業管理項目的運營，為此，筆者認為合理的高校物業管理組織結構應該是以物業企業人員為主體，同時需要建立起高校物業管理監督保障機構，可由校方財務、國資和計劃等部門相關人員組成，同時設立教職工、學生監督崗位與評價崗位，對高校物業服務項目的落實情況進行監督，對委托的物業管理服務企業的工作績效進行評價，由高校業主委員會組織年度考核評等，以此推動高校物業管理服務保障工作的高效運行。

（三）構建高校物業管理系統職工的競爭上崗與良性競爭機制高校物業管理系統的職工分為管理層與業務層，業務層多為臨時聘用的職工，缺乏必要的保障措施，同時由于管理層人員較少，變動可能性小，因此如何設計合理的機制，來調動管理層與業務層人員的積極性成為形成和諧的工作氛圍的重要前提。鑒于此，筆者認為可以通過業績考評體系，對管理層在一定時期內（如半年或一年）的業務管理水平進行綜合考評，并依據評價結果以及公開投票決定下一個工作年度或任職期間的各部門負責人，從而形成良性競爭的環境，不斷提高高校物業管理水平和效率。

在市場化改革的背景下，通過招投標來選擇高校物業管理項目的委托運營企業已經成為必然趨勢，筆者提出在合理界定高校物業管理項目的邊界條件基礎上，依據經濟指標、技術指標和管理指標3個層次共10個指標，并規定各指標的得分范圍，進而確定各個投標企業的得分，并綜合考慮高校自身需求和投標企業條件，選擇出3個左右企業進入最后的招標過程，在最后確定物業管理企業時，依據最高價格者中標的原則，通過第一價格密封競標模式來選擇出最優的物業管理企業。筆者基于現有高校物業管理中存在的諸多問題，釋析出創新高校物業管理項目運營管理是十分必要的，并從將招投標作為選擇高校物業管理服務企業的基本方式、建立與完善新型高校物業管理組織結構、監督機構以及構建高校物業管理系統職工的競爭上崗與良性競爭機制三個方面以此提高高校物業管理的運行效率。