探研物業(yè)管理企業(yè)成本現(xiàn)狀與管控范文
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改革開放以來我國物業(yè)管理行業(yè)有了很大發(fā)展，尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展促進(jìn)了物業(yè)企業(yè)質(zhì)的飛躍，但是由于物業(yè)管理行業(yè)本身的特殊性，目前我國物業(yè)管理企業(yè)成本管理過程中存在很多問題。
(一)成本管理起點(diǎn)滯后
一般情況下，物業(yè)管理的成本高低受到小區(qū)總體布局的影響很大，所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從物業(yè)設(shè)計(jì)階段開始介入，對(duì)可能發(fā)生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)、可能導(dǎo)致設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障的環(huán)節(jié)、可能造成增大人員設(shè)置的工作崗位等等方面向設(shè)計(jì)者提出合理化建議，參與施工及設(shè)備安裝過程，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)。而我國目前的情況是，物業(yè)設(shè)計(jì)與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)，從而造成物業(yè)管理企業(yè)在后期管理上的被動(dòng)局面。
(二)成本管理體制局限
目前大部分物業(yè)管理企業(yè)都采用了大型商業(yè)企業(yè)的一整套成本管理模式和體制，殊不知這兩類企業(yè)在很多方面都存在質(zhì)的不同，大部分物業(yè)企業(yè)主要靠直接減少投入和支出，增加人員的勞動(dòng)強(qiáng)度或延長(zhǎng)工作時(shí)間以降低企業(yè)直接成本，而忽視了服務(wù)質(zhì)量、人力資源、環(huán)境條件及其他環(huán)節(jié)的成本控制。
(三)成本管理主體單一、管理方式過于簡(jiǎn)單
目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)提供的都只是一種簡(jiǎn)單的粗放式服務(wù)，科技含量低、手段過于陳舊，基本上以手工操作形式為主，而且管理主體過于單一。
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管控
(一)建立嚴(yán)謹(jǐn)高效的成本核算程序
對(duì)于任何企業(yè)而言，壓縮成本、加強(qiáng)成本核算都是增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力的首要環(huán)節(jié)，當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)也不例外。
1.嚴(yán)格控制人工成本由于物業(yè)公司提供的主要是無形的服務(wù)產(chǎn)品，所以其成本費(fèi)用主要是人力成本，而且物業(yè)管理工作中有90%的工作是在管理處完成的，所以物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置一定要做到簡(jiǎn)化、直接、高效。所以物業(yè)企業(yè)人員的配備上要少而精，選配勝任崗位要求的人員上崗。
2.控制管理費(fèi)用及采購成本物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)用包括招待費(fèi)、車輛使用費(fèi)及日常辦公費(fèi)用等等，為了節(jié)省費(fèi)用，最好采取集中采購方式，以最低的成本購買到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，另外經(jīng)常采購的貨物最好與供貨廠家建立長(zhǎng)期供貨關(guān)系，既可以獲得規(guī)模效應(yīng)，又可以節(jié)省選購與送貨成本。
3.控制設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用在辦公過程中，應(yīng)該盡可能采用節(jié)能設(shè)備，另外，各管理處對(duì)公共燈光進(jìn)行調(diào)整和改造，同時(shí)科學(xué)合理的安排設(shè)備運(yùn)行數(shù)量與運(yùn)行時(shí)間，做到統(tǒng)籌兼顧、節(jié)約費(fèi)用。
4.建立科學(xué)合理的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該根據(jù)小區(qū)住戶實(shí)際情況，采用單月、半年等等不同的收費(fèi)制度，切忌前松后緊，這樣很容易發(fā)生住戶拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款與商業(yè)企業(yè)有很大區(qū)別，它不僅不會(huì)帶來信用銷售，還會(huì)有礙企業(yè)利潤(rùn)的增加，所以物業(yè)企業(yè)在平時(shí)就應(yīng)加大對(duì)應(yīng)收賬款的管理，防微杜漸。
(二)從設(shè)計(jì)階段介入進(jìn)行前期物業(yè)管理
物業(yè)管理的成本高低受到小區(qū)總體布局的影響很大，所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從物業(yè)設(shè)計(jì)階段開始介入，對(duì)可能發(fā)生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)、可能導(dǎo)致設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障的環(huán)節(jié)、可能造成增大人員設(shè)置的工作崗位等等方面向設(shè)計(jì)者提出合理化建議，參與施工及設(shè)備安裝過程，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)。
(三)完善細(xì)節(jié)管理
注重細(xì)節(jié)管理就是要克服成本管理中常見的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從節(jié)約每一度電、每一滴水和每一張紙做起，因?yàn)殡S著企業(yè)規(guī)模和管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)的崗位和成本發(fā)生點(diǎn)會(huì)無止境的擴(kuò)張，所以每一個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制定嚴(yán)格的耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任到人，進(jìn)行量化考核。
(四)采用“一拖N”管理模式，強(qiáng)化客戶服務(wù)中心的作用
所謂“一拖N”管理模式就是以一個(gè)服務(wù)處為核心，“輻射式”管理其他事務(wù)。常見的做法是以客戶服務(wù)中心作為物業(yè)管理企業(yè)的核心。作為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)處，實(shí)際上是一個(gè)往復(fù)提供無形服務(wù)的生產(chǎn)中心，既然作為生產(chǎn)單位就需要有相應(yīng)的生產(chǎn)指揮和調(diào)度中心，負(fù)責(zé)組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制整個(gè)生產(chǎn)和服務(wù)過程，這里的“客戶服務(wù)中心”正是物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)指揮和調(diào)度中心?！翱蛻舴?wù)中心”是管理處組織架構(gòu)的核心所在，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，管理處有80%的日常服務(wù)工作是由客服中心負(fù)責(zé)完成的，根據(jù)法規(guī)規(guī)定，服務(wù)處處長(zhǎng)則是客服中心的第一責(zé)任人，其職責(zé)范圍主要是管理處的日常經(jīng)營管理、績(jī)效考核和業(yè)務(wù)監(jiān)管等方面。以“客戶服務(wù)中心”為核心的組織架構(gòu)能夠最大限度的發(fā)揮基層員工的工作積極性和主動(dòng)性，尤其能調(diào)動(dòng)和發(fā)揮各個(gè)“班組長(zhǎng)”的組織和協(xié)調(diào)能力，減少管理人員的配置和管理服務(wù)的環(huán)節(jié)，最大限度的降低和節(jié)約人力成本。當(dāng)然也可以使管理人員從日常繁瑣的業(yè)務(wù)中解脫出來，集中精力處理好本領(lǐng)域的事務(wù)。
三、結(jié)論
對(duì)于點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)及管難的物業(yè)管理企業(yè)成本管理而言，加強(qiáng)成本控制是其增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、增加盈利的根本途徑。在過去物業(yè)企業(yè)對(duì)自身的成本狀況了解不足，如果在本企業(yè)管理中能合理引用成本控制理念，將會(huì)節(jié)省一大筆費(fèi)用，進(jìn)而為企業(yè)增加利潤(rùn)贏得空間，當(dāng)然成本控制并非是盲目進(jìn)行的，這就需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)相關(guān)理論的指導(dǎo)達(dá)到成本管控目的。
作者：魏振祿王影黨霞姚剛單位：長(zhǎng)慶石油勘探局礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部涇欣園綜合服務(wù)處
