房地產企業成本管理現狀與控制對策范文

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摘要：在房地產行業發展進入新時代，對房地產企業成本的管理也愈發顯得重要。房地產企業的投資項目金額巨大，這一特點也要求房地產企業充分重視成本的管理與控制。只有科學合理的成本管理，確保項目投資的合理性，才能有效體現房地產企業經濟價值和社會價值。文章從房地產企業開發成本的內涵入手，系統梳理了房地產企業在成本控制過程中可能出現的問題，并結合實際工作經驗提出了一些建議，以期促進房地產企業的長遠發展。

關鍵詞：房地產企業；成本結構；成本控制

一、房地產企業開發成本的內涵

對于房地產企業來說，科學的成本管理就代表著良好的市場競爭力，也是企業管理的基礎性內容。從定義上來看，開發成本就是房地產企業在開發商品房過程中產生的費用，類似于工業產品中的制造成本。廣義上的完全成本則還包括行政支出，如開發的相關活動中產生的管理和財務費用，以及開發產品在銷售、轉租時的費用。

二、房地產開發企業成本控制存在的問題

1.管理觀念上的偏差從目前我國房地產企業成本控制現狀來看，在成本控制中貫徹落實科學管理理念的企業極少，大多數企業還沒有實行全員、全要素以及全方位的成本控制。一些房地產企業對于各個控制階段存在不合理的認識，過度關注設計階段，忽視了其他同等重要的階段，將成本控制局限在某一個或幾個階段，這是錯誤的。此外，還有房地產企業僅認識到了材料和設備在成本構成中的重要性。實際上，隨著房地產企業的精細化發展，成本管理也需要進一步精準，將一切成本要素納入控制范圍。諸如此類的管理理念的偏差，在一定程度上影響了房地產企業的成本控制。

2.控制手段上的滯后總體上來看，我國房地產企業在成本控制手段和方法上不夠先進，有待更新。目前房地產企業成本控制方法仍然是按照傳統的要求進行，也就是主要以財務部門的決算報告為依據。該方式存在的缺陷就是，業務人員呈交報告可能存在延后的情況，對充分發揮成本控制的作用產生一定影響。其次，在傳統的控制模式下，較少涉及事前預測和過程控制的運用，跟不上房地產企業發展趨勢下的新要求。因此，控制手段上的滯后性可能會導致房地產企業無法及時察覺成本控制中所存在的根本問題。

3.控制體系上的不完善我國大多數房地產企業的成本控制停留在粗放階段，成本控制體系也不夠完善。在少數建立了系統成本控制制度的房地產企業中，成本控制體系的應用不充分，使成本控制制度體系的價值釋放不充分。比如房地產企業權責制度不健全，崗位職能模糊?？冃Э己瞬粔蚯逦?，獎罰不分明，即使有相應的崗位設定和工作要求，但缺乏有效的考核標準，容易降低員工的工作積極性。這種控制制度上的不完善，是房地產企業成本控制中的重要影響因素，在很大程度上制約著成本控制相關工作的開展。

三、關于促進房地產企業成本控制的建議

在十九報告中指出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，在這個指導思想下，房價將會理性回歸，房地產行業已不是黃金時代、白銀時代。價格、利潤的理性回歸，隨之而來是房地產企業成本控制壓力，倒逼房地產企業的精細化管理。宏觀層面上看，做好房地產企業成本控制工作，不僅有利于提高土地資源的利用率和價值挖掘，更有利于防止房地產市場出現泡沫經濟，在維持國民經濟穩定中具有重要的作用。在前幾年的高速發展之后，如今房地產企業已不再是高回報率行業。這主要是由于過度隨意的土地開發及資本市場化運作造成的，目前房地產開發企業的經營管理呈粗放式狀態。這種情況下，國家對房地產業的管理也不斷完善和規范，尤其是土地供應的管制，對房地產的發展產生了重要影響。比如規定取消經營性用地的不正當協議獲取使用權的方式，獲取土地使用權的方式必須符合相關制度規范和流程，這就使得房地產企業的經營管理開始由粗放型向集約型轉變。總之，隨著國家對金融市場宏觀調控的加強，市場中的各種不合規行為得到了規范，也控制了房地產企業超常的消費需求；此外，這種宏觀政策的指導，也讓房地產企業管理理念趨于成熟，認識到高風險、粗放式的開發模式的弊端，真正樹立起合理利用資金，促進成本控制的理念。從微觀層面上看，做好房地產企業成本控制工作有利于房地產企業競爭力的提高，騰出利潤空間、對制定銷售策略有著重要的意義。本文認為，房地產成本控制在項目的各個階段都需要貫徹成本理念。

1.前期調研的成本控制在房地產企業進行項目開發之前，需要充分權衡開發條件和市場需要之間的關系，這就離不開調研工作的開展。在調研過程中的可行性論證，很大程度上決定著一個房地產項目是否能成功。而在實際項目投資過程中，部分房地產公司對這一階段工作的重要性認識不夠，前期調研的相關工作流于形式甚至完全省略，憑借決策層的感覺經驗決定是否開展項目，具有十分大的投資風險。然而，房地產企業項目開發的出發點是盈利，獲取利益的必要途徑就是成本控制。因此，房地產企業在投資立項前需要重視對開發項目的財務分析工作，切實把握項目開發過程中的預期收入、成本、利潤以及風險。而可行性論證是房地產基于對消費者心理、市場容量、造價等因素的估計，來決定是否最終對項目進行投入。相反，如果缺乏對消費者心理的分析以及缺乏對市場容量的預測，無論多么完美的銷售計劃都只能是停留在計劃層面。因此，可行性階段應呈現出資金流量和銷售計劃，控制開發者的現金投入，以最少的資金成本推動項目運行。

2.設計階段的成本控制為了降低房地產企業在商品房開發建設中產生的費用，首先要從設計階段開始。設計階段是房地產開發工作的第一步，也是房地產企業成本控制的起點，這一階段的造價管理工作，將在成本管理中起到事半功倍的作用。同時，一個優秀的設計方案，能更好的迎得客戶的喜愛，提升產品價值。因此，本文試圖從以下三個方面入手，談談如何促進房地產開發企業在設計階段的資金管理：首先，房地產應該引入囊括方案設計和工程設計的招投標制度。這種委托設計過程中的競爭機制，更有利于促進成本控制。具體來說，房地產企業對于設計單位的選擇，應該借助于設計招標這一活動來進行。同時，為了確保設計方案的質量，可組織方案競選活動。其次，設計過程中，房地產企業也可以根據自身開發周期考慮是否進行分階段的招標活動。其次，房地產企業需要重視技術溝通。設計單位要將限額設計的理念引入到房地產商品房開發設計的過程中。對于符合開展定量分析的設計內容，必須以計算的方式進行，實現數據上的技術與經濟性的有機結合，提高數據的信息價值。其次，設計過程中綜合施工的可能性和經濟性進行規劃，確保技術水平與管理水平之間的和諧。同時，對于建筑材料或設備的選取，要綜合對比，確保其具有較高的性價比。對于存在技術問題、質量隱患以及采購難度大、運輸困難、施工難度高的材料，要最大可能避免；房地產企業也應該力求實現標準化和系列化的設計；無論何種設計，都應該在建筑模數和建筑標準的基礎上進行，嚴格遵循設計規范和相關規定，盡力以最少的資金投入產出最大的使用功能，對于技術設計的變更需要嚴加把控，以確?？偼顿Y限額的穩定性。最后，房地產企業需要對設計出圖進行嚴格的前期審核。這一措施的目的在于，最大程度確保必要的工程變更發生于施工前，降低變更的工作量以及產生的相應成本。從房地產企業設計階段的經驗可知，完美的設計方案，將使成本得到有效控制，同時也可取得更理想的產品呈現效果，更加吸引客戶，提高產品競爭力。因此，做好設計出圖前期的審核工作，有利于確保設計質量，從而降低施工階段出現的由設計缺陷產生額外成本的可能性。

3.施工階段的成本控制作為項目開發中最關鍵的部分，施工階段的資金管理對于房地產企業的成本控制具有重要意義。本文認為，房地產可以從以下方面進行嘗試：(1)嚴格把控工程變更。在項目施工過程中，由于建設單位的原因，經常發生設計、施工條件、進度計劃等各方面的工程變更。對于這些變更，房地產企業需要進行嚴格掌控。例如執行工程洽商簽證的管理制度，以系統的制度來明確各部門各崗位的權限和職責，以此來監督洽商簽證的質量，避免形成虛假簽證。同時，確定需要變更的項目應按照相關規定推進預算的增減工作，杜絕經手人員隨意更改的現象。(2)加大對承包商索賠要求的審核力度。不管承包商提出何種索賠，房地產都應堅持按合同辦事，不僅要在索賠過程要加大審查力度，同時要預見性的控制索賠行為的產生。(3)完善材料加工訂貨流程。首先，預算人員需要對建材行情全面了解，按照要求進行材料限價，維持價差水平的可接受性。其次，施工單位采購材料只要符合價格接受程度之內，只對其進行質量把關。最后，對于指導價范圍的材料訂購，房地產應有效參與，監督質量。(4)結算階段的控制。工程的結算必須符合各項具體指標的要求，如設計圖紙及合規規定，也必須提供材料證明符合竣工驗收條件，驗收單中需要注明詳情，以便進行相應的結算。其次，房地產企業需要重視工程洽商簽證及預算增減工作，尤其材料價差及竣工調價的審核。最后，房地產企業應貫徹落實好結算復審制度、尾款會簽制度等制度措施，為結算質量提供保障。四、結語綜上，房地產企業成本管理對于實現經濟、社會效益最大化具有重要意義，做好成本管理工作有利于房地產企業的可持續發展。因此，房地產企業應該正確認識到自身在成本控制過程中存在不足，并積極采取應措施進行改進。

參考文獻：

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[3]常曉寧.房地產企業成本管控研究[J].財會學習,2017(24).

作者：何昌容 單位：中交二航局重慶房地產開發有限公司