院校房地產周邊土地開發范文

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【摘要】土地是不可再生的資源，我國高校大多處于城市中心城區繁華地帶，商業價值較高。合理開發校園周邊土地，有利于開發和利用沿街土地的使用價值，有利于增加高校的財政收入，有利于方便高校師生員工生活，有利于繁榮高校周邊的經濟，提升辦學層次。

【關鍵詞】高校；土地；開發；BOT

一、高校周邊土地開發的背景

（一）社會背景

從90年代土地批租和房地產快速發展開始，許多高校就在探尋“高校如何開發建設周邊土地”。部分高校審時度勢，抓住機遇，大膽探索，積極、穩妥，有計劃地進行開發建設校園周邊土地的嘗試。進入新世紀，隨著房地產市場和高等教育的快速發展，以科技孵化器、學術交流中心等為載體的項目通過聯合共建、BOT等方式的開發得到了進一步發展。

（二）經濟背景

近十年的快速發展，特別是加大對基礎設施建設、學科建設和人才隊伍建設的投入力度，高校負債較高，還貸資金缺口較大，資金短缺已成為制約高校發展的瓶頸問題。在此背景下，高校不得不進一步整合校園資源，發揮資源的經濟價值，運用資本營運手段籌措建設發展資金。在籌資的渠道上，校園周邊土地開發也被提上重要議事日程。通過土地聯合開發，授予一定期限的特許權，可以吸引社會資本投入到高等教育中來，緩解高校資金壓力，促進高等教育的健康協調可持續發展。

（三）高校辦學理念的更新

高校肩負著培養人才、發展科技和社會服務三大職能。在社會服務職能上，這些年高校一直在加強，使高校在校園規劃和空間布局上更具社會化和開放化。這也突出體現在“社會校園結合部”的周邊土地開發上，通過加強周邊土地開發利用，可以促進科技產業、后勤服務、市場開發的發展。

（四）理論基礎

高校周邊土地開發的理論基礎主要是級差地價理論。級差地價理論是由于土地距離城市中心位置不同而導致土地利用純收益的差異。這是由土地利用的空間經濟關系而引起，亦即因存在距離和運費的空間差異，對于消費市場不同距離的土地，其利用方向和經營強度不同，其結果必然產生經濟效果的空間差異。在城市中心和城市內部，土地經營集約化程度最高，地價和純收益也最高。離城市愈遠，土地經營愈粗放，地價也愈低。

二、高校周邊土地開發應堅持的原則

1.總的原則是：統一規劃，分步實施，先易后難，定位準確、兼顧效益。

2.服從城市建設總體規劃，與周邊市政規劃建設項目相協調。

3.符合高校校園總體規劃功能區劃的要求。

4.避開學校生活和學習區域，不影響學校正常教學環境和氣氛。對影響校園整潔寧靜，有礙治安管理和造成環境污染的項目，不應安排建設。

5.處理好近期利益和長遠利益、社會效益和經濟效益的關系，保證學校從中獲得現實和實際的經濟利益。

6.招商堅持“公平、公正、公開”的原則，面向社會招標。

7.為防范風險，校園周邊土地招商引資開發中堅持保證金制度。

8.以BOT方式建設的項目，其產權應歸高校所有，對方享有約定年限的使用權。

三、高校周邊土地開發的形式

高校在開發建設校園周邊土地中，主要采用以下三種形式：

（1）利用校園周邊土地資源，破墻開店，發展圍墻經濟，建造商業小街。主要采用租賃形式租給校內外“三產”實體。

（2）BOT模式。BOT(build—operate—transfer)即建設—經營—移交，是指高校通過契約授予私營企業（包括外國企業）以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的基礎設施項目，并準許其通過經營以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給學校。

（3）土地批租。這是國家土地使用權有償使用的一種形式，即將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用（經營）單位。土地批租的費用，即土地使用權出讓金，亦稱土地價款，由用地單位一次交付。此外，每年使用者還要向土地出讓人交納使用金。土地出讓的年限不等。出讓土地到期后，國家有權將土地連同地上建筑物、構筑物一并無償收歸國有。在中國一些經濟發達地區和沿海城市（如深圳、上海等），早在90年代就已開始實行土地使用“批租制”，即將若干年（一般為50年）內的土地使用權一次出讓給土地使用（經營）單位。這種方式比較復雜，涉及國家土地政策，需要政府部門支持，調整土地規劃用途，與目前高校推行土地置換類似，相當把校園周邊土地交由儲備或收購，并調整為開發用地。

四、高校周邊土地開發存在的問題

（一）在思想認識上尚未取得共識

在市場經濟的今天，高校利用自己周邊的富余土地，采取多渠道、多形式的開發建設，以改善辦學條件，緩解教育經費嚴重不足的問題，從而加快新老校區建設和學科建設，提高教師待遇，穩定教師隊伍。這已經得到各高校及其主管部門的共識。然而，就不同方面、不同層次、不同角度來看，認識還不完全一致。少數領導和同志疑慮：高校的土地資源為劃撥教育用地，土地資源歸國家所有，況且有些高校的土地本身就是緊缺不足的。這樣做勢必與教育的初衷不符，也勢必影響教學用地；同時擔心會影響高校的總體和城市建設規劃；影響學校正常的教學環境和學習氛圍等等。因此，按這種觀點，寧可讓學校周邊土地荒蕪和“曬太陽”，也不贊成學校利用周邊土地進行開發。

（二）在實施上政策尚無明確規定

盡管國務院、國土資源部及省市政府對國有土地使用權的出讓、轉讓等已有諸多法律法規。但對高校利用周邊土地開發建設尚未有明確的規定。這導致在實際操作過程中，規劃報建較為困難。另外，國家對事業單位國有資產處置和使用管理較為嚴格，如果嚴格按照國有資產管理規定申報非經營性資產轉經營性資產，程序復雜，操作較為困難。

（三）立項規劃報建困難較大

高校周邊土地開發的規劃，必須符合城市總體規劃的要求。因此，城市總體規劃對高校周邊的定位決定著開發的方向。如果要調整規劃，程序也較為復雜。

（四）開發模式有限

高校周邊土地的開發的模式主要是自己開發租賃經營或自營、BOT、土地批租。而在實踐中，也主要是前兩者。

（五）存在一定的風險

這些風險主要表現在：（1）投資商投資能力和履約能力風險；（2）連帶責任風險。對于BOT項目，因經營期限較長，之中可能發生各種經濟關系，如擔保、租賃等，或者因經濟法律糾紛致使高校承擔一定的連帶責任；（3）投資商經營風險和財務風險轉嫁。如在建設期中，該項目公司無法融到資金致使建設擱淺，或在經營期限中投資商經營困難和財務風險，而提出提前退出該項目運作并需要高校回購或處置給第三方。投資商這種轉嫁經營風險和財務風險的行為，會給高校帶來較大的風險；（4）移交后的使用風險。如果移交后不能有效使用，就會造成資源閑置和浪費，有的可能還要出資改造后才能使用；（5）政策風險和法律風險。因國家政策和法律法規的變化，致使項目難以按照合同約定履行。

五、高校周邊土地開發的對策

（一）歸口管理，合理規劃

高校周邊建設項目（特別是BOT項目）是整個校園建設的有機組成部分，學校對此要高度重視，加強領導，歸口管理，合理規劃。在規劃或立項時，要組織充分研究，加強評估論證，做到決策科學合理，切忌急功近利，短期行為。

（二）以學校為主，招標開發

在校園周邊土地開發中，應堅持“以學校為主，以邊為主”的原則，兼顧當前與長遠利益的關系，結合長遠規劃，以當前服從長遠，不要輕易改變校園的合理規劃，堅持“以空間為主，讓空間不讓地皮”的原則。要切實了解和熟悉BOT等的運作程序，公開競爭，招標開發，選擇信譽高、實力強，對學校開發建設最為有利的對象進行合作。

（三）實行保證金制度

為檢驗投資商的經濟實力和投資誠信，規避惡意磋商或假借項目騙貸等風險，高校在校園周邊土地開發中應引入保證金制度。實行保證金制度，這對作為發包方的高校有利，保證了在市場條件下高校的利益。同時，通過合同等形式，也確保了在正常施工條件下，投資商能按進度支付工程款并確保經營的順利開展。

（四）掌握法規，依法行事

在校園周邊土地開發中，遇到不少涉及政策和法律法規方面的問題，迫切需要進一步熟悉了解現行土地政策、國有資產使用及法律法規方面最新文件資料。因此，搜集、整理和學習這些政策法規顯得十分重要，也有利于指導高校的校園周邊土地開發工作。新晨

（五）制定政策，加強引導

鑒于目前有關高校利用周邊土地開發建設方面的法規尚不健全，而部分高校在開發建設周邊土地過程中又面臨著大量急需解決的問題，建議高校主管部門及時組織力量，研究制定關于高校開發建設校園周邊土地的指導意見和實施辦法，并能征得當地政府和教育部、國土資源部的批準認可，使這項新的工作有法可依，有章可循。同時，建議高校領導高度重視校園周邊土地開發，組織領導小組和工作專班，調研相關政策和經驗，制定規劃方案和實施方案，協調好當地政府、國土、規劃等部門的關系，創造條件，使高校周邊土地開發建設工作早日發揮效益，更好地為教學、科研服務。

[參考文獻]

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