房地產(chǎn)違法建設(shè)治理工作方案范文

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為認(rèn)真落實省、市關(guān)于整治房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為文件精神，妥善解決一批房地產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題和信訪問題，切實維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，縣委、縣政府決定對我縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為及涉及國有土地和房屋登記“兩證”發(fā)放歷史遺留問題進(jìn)行專項治理。現(xiàn)結(jié)合我縣實際，制定以下工作方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以整治房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為為切入點，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實解決群眾關(guān)心的國有土地和房屋登記發(fā)證歷史遺留問題，提高政府依法監(jiān)管水平，維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

二、基本原則

尊重歷史，以人為本；統(tǒng)一政策，集中處理；依法辦事、規(guī)范市場。

三、治理范圍

1、2008年1月1日至2012年5月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目（含賓館酒店項目）；

2、縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，在2012年1月1日前竣工，未辦理分戶國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的各類商品房、單位建房（含集資建房）；

3、其它存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)項目及涉及“兩證”發(fā)放的信訪問題。

四、主要任務(wù)

（一）整治縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)2008年1月1日以后領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目（含賓館酒店項目）中下列違法違規(guī)行為：

1、擅自改變用地性質(zhì)和原批準(zhǔn)用途；

2、超批準(zhǔn)用地范圍占地建設(shè)；

3、超批準(zhǔn)容積率建設(shè)；

4、未超批準(zhǔn)容積率但超規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模建設(shè)；

5、欠繳土地出讓金、規(guī)費、稅收及違法違規(guī)建設(shè)行為未處罰或處罰不到位。

（二）全面查清各類商品房、單位建房（含集資建房）未辦理分戶國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的基本情況、形成原因。

（三）依照國家法律、法規(guī)，區(qū)別不同情況，對建設(shè)單位的違法違規(guī)行為進(jìn)行處罰，追繳土地出讓金、規(guī)費、稅收，完善相關(guān)手續(xù)，辦理分戶國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

（四）總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提出規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的政策措施。

五、治理方法及政策

專項治理工作采取集中領(lǐng)導(dǎo)、集中時間、集中力量、統(tǒng)一政策、分類處理的方式進(jìn)行，通過全面查清開發(fā)項目國有土地使用權(quán)取得方式、用地審批、規(guī)劃報建、建設(shè)開工、竣工驗收、預(yù)售許可等方面的情況及未發(fā)證的原因，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)處理并辦理分戶發(fā)證。

本次專項清理實行集中受理，凡7月1日前未向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出辦理申請的，今后不再作為歷史遺留問題處理。集中1個月時間（6月15日至7月15日）完成專項治理任務(wù)。

（一）關(guān)于違法違規(guī)建設(shè)行為的認(rèn)定和處理

1、關(guān)于擅自改變用地性質(zhì)和原批準(zhǔn)用途行為的認(rèn)定和處理：單個項目出現(xiàn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)證》及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不一致的，按上述許可證或出讓合同辦理時間先后順序，以最先辦理的許可證或出讓合同批準(zhǔn)的用地性質(zhì)為準(zhǔn)。凡經(jīng)營性用地改變原批準(zhǔn)用途的，必須先依法依規(guī)進(jìn)行處罰，然后繳交土地出讓金差價及相關(guān)稅費，完善用地手續(xù)。

2、關(guān)于超批準(zhǔn)用地范圍占地建設(shè)行為的認(rèn)定和處理：以《國有土地使用權(quán)出讓合同》批準(zhǔn)用地面積為準(zhǔn)，凡超出批準(zhǔn)用地范圍的，必須先依法依規(guī)進(jìn)行處罰，然后補(bǔ)交超占范圍的土地出讓金及相關(guān)稅費，完善用地手續(xù)。

3、關(guān)于超批準(zhǔn)容積率建設(shè)行為的認(rèn)定和處理：

（1）批準(zhǔn)容積率的核定：通過招拍掛出讓方式取得用地的項目按招拍掛文件中規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率；其他方式出讓的用地項目按出讓合同規(guī)定的容積率；個別項目土地出讓前無規(guī)劃設(shè)計條件，未給定容積率的項目，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上許可的建筑面積核算容積率。

（2）凡超批準(zhǔn)容積率建設(shè)的，除嚴(yán)重影響城市規(guī)劃必須拆除或沒收的以外，必須先依法依規(guī)進(jìn)行處罰，然后補(bǔ)交土地

出讓金差價和相關(guān)稅費。

4、未超批準(zhǔn)容積率但超規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模建設(shè)行為的認(rèn)定和處理：對超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模建設(shè)，核算實際容積率未超批準(zhǔn)容積率的，依法依規(guī)處罰后，補(bǔ)交規(guī)費。

5、欠繳土地出讓金、規(guī)費、稅收的，在2002年7月1日以后出讓的經(jīng)營性用地，欠繳或緩繳土地出讓金的按《土地出讓合同》約定和有關(guān)批準(zhǔn)緩繳文件進(jìn)行追繳；規(guī)費按開工建設(shè)時段標(biāo)準(zhǔn)追繳；稅收由稅務(wù)部門按規(guī)定清繳處理。

（二）關(guān)于土地房屋發(fā)證

1、1995年1月1日以前（城區(qū)土地未全面實行有償使用之前）開工建設(shè)的商品房，一律按劃撥土地使用權(quán)確權(quán)，分戶登記發(fā)證（已辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的除外）。

2、1995年1月1日至2002年7月1日期間開工建設(shè)的，已辦理土地出讓手續(xù)并交清土地出讓金的，直接辦理土地使用證；已辦理土地出讓手續(xù)，但欠交土地出讓金的，按欠交金額補(bǔ)繳土地出讓金后，辦理出讓土地使用證；未辦理土地出讓手續(xù)的商品房，按項目開工時點的土地管理政策，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金，辦理土地使用證。

3、2002年7月1日以后開工建設(shè)的商品房，未辦理分戶國有土地使用證的，經(jīng)清理處置到位后，辦理土地使用證。

4、商品房出現(xiàn)“一房兩賣”問題的，按有關(guān)法律法規(guī)確權(quán)后，辦理登記發(fā)證。

5、商品房和拆遷還房，土地房屋登記發(fā)證由原開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)申報；開發(fā)企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)、注銷的，可由購房者憑購房合同，繳款憑證和契稅證明直接申報；單位建房（含集資建房）由單位負(fù)責(zé)申報，單位破產(chǎn)、改制的由其主管部門負(fù)責(zé)申報；因購房戶自身拖欠購房款等原因造成未發(fā)證的由開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)收繳并申報。

（三）關(guān)于稅費金征收標(biāo)準(zhǔn)

1、土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)：

（1）改變用地性質(zhì)的，按開工時點的實際用途評估地價計算補(bǔ)交土地出讓金。

（2）超批準(zhǔn)用地范圍占地的，2009年1月1日前開工建設(shè)的，按《土地出讓合同》成交地價計算補(bǔ)交土地出讓金；2009年1月1日后（含1月1日，下同）開工建設(shè)的，按開工時點評估地價計算補(bǔ)交土地出讓金。

（3）超批準(zhǔn)容積率建設(shè)的，2011年4月1日前開工建設(shè)的，按《土地出讓合同》成交地價計算補(bǔ)交土地出讓金；2011年4月1日后開工建設(shè)的，按開工時點評估地價計算補(bǔ)交土地出讓金。

2、規(guī)費征收標(biāo)準(zhǔn)：

（1）2007年1月1日前開工建設(shè)的開發(fā)項目，按40元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費；

（2）2007年1月1日至2007年12月31日開工建設(shè)的開發(fā)項目，按60元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費；

（3）2008年1月1日至2010年12月31日開工建設(shè)的開發(fā)項目，按70元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費；

（4）2011年1月1日后開工建設(shè)的商品房，按現(xiàn)行規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費。

（四）關(guān)于違法違規(guī)建設(shè)行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)

1、不按照批準(zhǔn)用途使用國有土地的，按改變用途部分土地面積以30元/m2標(biāo)準(zhǔn)處罰。

2、超批準(zhǔn)用地面積占地的，按超占面積以30元/m2標(biāo)準(zhǔn)處罰。

3、超批準(zhǔn)容積率建設(shè)的，按超出建筑面積÷批準(zhǔn)容積率×30元計算方法處罰。

4、超規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模建設(shè)的，主體完工時點在2009年1月1日前的，按超建面積以40元/m2標(biāo)準(zhǔn)處罰；主體完工時點在2009年1月1日后的，按建設(shè)工程造價10%處罰。

（五）關(guān)于稅費金的追繳和管理

1、凡開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）應(yīng)繳納土地出讓金、報建規(guī)費、契稅及罰款，采取集中追繳的辦法進(jìn)行追繳。未在規(guī)定期限內(nèi)繳清的開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位），按欠繳金額以該項目開工時點起計算，按每天萬分之五加收滯納金；拒不繳納和隱匿財產(chǎn)的，一律停止其全縣所有的在建、新建項目的審批和建設(shè)，五年內(nèi)不接受土地公開出讓報名競買，并由縣公安局負(fù)責(zé)強(qiáng)制追繳，必要時申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，涉嫌犯罪的，由公安機(jī)關(guān)立案偵查，并依法追究其刑事責(zé)任。

2、追繳的各類款項集中繳納、分戶入帳。其中土地出讓金、契稅繳入國庫，規(guī)費、罰款等進(jìn)入財政專戶。

3、專項清理期間的工作經(jīng)費可在追繳的款項中列支，先行從縣國土局、城建局預(yù)支；各項評估費、測繪費等按標(biāo)準(zhǔn)減半收取，由開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）負(fù)擔(dān)，開發(fā)企業(yè)追究不到的，可在追繳的款項中列支；經(jīng)司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制追繳的，按追繳金額的20%給予獎勵。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）成立縣房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為及“兩證”發(fā)放歷史遺留問題專項治理領(lǐng)導(dǎo)小組。組長：縣政府副縣長；副組長：縣政府副縣長、縣政府副縣長；成員：縣監(jiān)察局局長，縣政府辦副主任、法制辦主任，縣國土局局長，縣城建局局長，縣房管局局長，縣信訪局局長，縣財政局局長、縣法院副院長、縣公安局副局長、縣地稅局副局長、縣執(zhí)法大隊大隊長。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由縣政府辦副主任、法制辦主任擔(dān)任，縣監(jiān)察局副局長、縣公安局副局長、縣國土局副局長、城建局規(guī)劃辦主任、縣房管局副局長、縣非稅局局長、縣執(zhí)法大隊大隊長擔(dān)任辦公室副主任。辦公室工作人員從各成員單位抽調(diào)，集中在縣城建局四樓辦公。

（二）辦公室分綜合受理組、問題核查組、稅費追繳組。實行組長負(fù)責(zé)制及包案負(fù)責(zé)制。綜合受理組負(fù)責(zé)受理交辦及申請辦證事項，辦理立案；問題核查組負(fù)責(zé)核實審批及實際建設(shè)情況、查找問題；稅費追繳組負(fù)責(zé)審核并追繳土地出讓金、規(guī)費、契稅、罰款。

七、工作步驟

（一）準(zhǔn)備階段（6月10日—6月15日）

擬定工作方案、進(jìn)行動員部署、組建工作機(jī)構(gòu)、專項治

理公告、開展人員培訓(xùn)。

（二）調(diào)查摸底階段（6月16日—6月30日）

1、集中受理

（1）開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）主動提出辦證申請；市民憑購房合同、協(xié)議、付款憑證、身份證等有關(guān)資料到綜合受理組提出辦證申請，經(jīng)審查符合歷史遺留問題的，填寫申請表，正式受理。

（2）縣信訪局及有關(guān)部門向綜合受理組轉(zhuǎn)遞各類辦證訴求的材料。

（3）專項治理辦公室查閱各類開發(fā)項目的審批檔案，凡是符合專項治理范圍的，填寫項目名稱、開發(fā)企業(yè)名稱、開竣工時間、審批等基本情況表格。

（4）匯總辦證申請和信訪信息及審批情況。

2、調(diào)查核實

根據(jù)匯總情況，問題核查組組織規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)及專業(yè)評估、測繪部門采取看現(xiàn)場、驗資料、對合同、查手續(xù)、評估、測繪等方法核實開竣工時間、土地使用面積、房屋建筑面積、稅費金繳交情況，查明違法違規(guī)情況。

（三）集中處理階段（6月20日—7月10日）

1、對房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)行為進(jìn)行認(rèn)定，并提出處理意見，核定應(yīng)繳土地出讓金、規(guī)費、契稅、罰款金額。

2、依法追繳土地出讓金、規(guī)費、契稅、罰款。

3、辦理驗收發(fā)證。

八、工作要求

（一）統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識。開展房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為及“兩證”發(fā)放歷史遺留問題專項治理，對于維護(hù)人民群眾利益，規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有極其重要的作用，各有關(guān)單位要把思想和認(rèn)識統(tǒng)一到縣委、縣政府的決策和部署上來，把專項治理工作作為深入實踐科學(xué)發(fā)展觀的具體行動。

（二）部門聯(lián)動，齊抓共管。專項治理工作時間緊、任務(wù)重、要求高、政策性強(qiáng)、涉及面廣，各有關(guān)部門要把這項工作提上重要議事日程，做到全力支持、主動工作、積極作為。要把政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)水平高、工作能力強(qiáng)的同志安排到專項治理辦公室工作，同時對專項治理辦公室布置的工作要不講價錢、不講條件、不推責(zé)任，認(rèn)真落實到位。

（三）把握政策，依法辦事。專項治理工作始終堅持依法依規(guī)辦事，公開陽光操作。參加專項治理工作的同志要堅持原則、秉公辦事，堅決杜絕徇私舞弊、優(yōu)親厚友的情況發(fā)生，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從嚴(yán)處理。

（四）加強(qiáng)調(diào)度，確保實效。領(lǐng)導(dǎo)小組要及時掌握專項治理工作情況，定期協(xié)調(diào)解決工作中的困難和問題，督促推進(jìn)工作進(jìn)度。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要做到一天一碰頭、三天一調(diào)度，真正做到周密部署、精心組織、扎實工作，確保專項治理工作取得預(yù)期效果。