房地產市場情況調研報告范文

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房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進和諧社會的建設，具有十分重要的意義。近日，我們對新區房地產開發市場進行了專題調查，現將調查情況綜述如下：

一、新區房地產開發市場的主要特點

(一)房地產開發規模快速擴張。目前，新區房地產開發市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現商家增多、開發面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區的房地產開發商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優化經濟環境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規模顯著提升。截止今年6月，在新區投資的房地產開發商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業一家就完成投資2570萬元。據統計，目前全縣房地產開發投資總額占全縣固定資產投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。

(二)商品房銷售形勢火爆。經歷年的回落后，近兩年由于開發商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區商品房銷售大幅升溫。年，新區竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現了商品房市場“供小于求”的現象。—年新區商品房供求關系見下表：

新區商品房供求關系

(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區房價的大幅上漲。目前，新區的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區。

(四)房地產開發檔次不斷提高。目前我縣房地產開發已經由過去本土建筑企業的小型開發，發展到大集團企業的規模開發。如偉星房產由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產開發企業在小區建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質優、占地不多環境美的花園小區，房地產開發質量得到顯著提升。

(五)對消費及相關產業的拉動作用明顯。新區房地產開發市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產品等相關行業發展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據統計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。

二、新區房地產業快速發展的原因分析

(一)地方經濟的發展，為新區房地產業快速發展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業興縣”戰略，工商經濟發展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫藥等支柱產業進一步壯大，全縣經濟社會呈現持續健康發展的良好勢頭。年，全縣實現地區生產總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮居民可支配收入8545.82元。縣域經濟的迅猛發展，居民可支配收入水平的提升，為房地產市場的發展提供了良好的發展平臺。

(二)政策的引導，為新區房地產業的快速發展創造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優化經濟發展環境，加大招商引資力度，吸引了一批省內外知名房地產企業進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發系列優惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現了預購現房與期房同步上升的現象，很大程度上加速了房地產開發的進程，致使房地產開發商投入不斷增加，建設規模不斷擴大。

(三)管理的規范，為新區房地產開發快速發展奠定了基礎。目前，我縣房地產市場宏觀調控和管理機制已基本健全，房地產市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產資源，加強房地產開發過程中的規范化管理打下了良好基礎。

三、目前新區房地產開發市場存在的主要問題

(一)規劃執行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區建設規劃中，對區內功能劃分有明確的規定。但受房地產業高利潤驅使，投資商在新區置地后，多數首先投入商品房開發，致使商品房開發成為目前新區的主要建設項目，不按功能規劃建設的現象比較突出，在一定程度上降低了規劃的嚴肅性。同時，由于房地產開發商過于追求利潤最大化，加上職能部門調控手段較弱，致使新區商品房開發定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發的經濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。

(二)開發商壟斷定價，炒房現象升溫。調查中一位開發商表示，樓盤開發建筑成本僅占房價的25％，開發商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產開發商為提高利潤，聯合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產市場價格在很大程度上由少數開發商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產市場價格的不斷上升，使居民產生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區房地產市場秩序。

(三)住房產權制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區購買住房一般只可獲得房屋所有權證，不能發放土地使用權證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規中介服務機構數量不多，規模不大，發展速度明顯落后于房地產開發的速度，潛伏在房地產市場背后的矛盾與問題不斷積聚。

四、進一步規范新區房地產業發展的幾點建議

(一)科學規劃，推動房地產有序開發。年，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區房地產開發合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能、省地、環保型建筑。我縣新區經過近幾年的建設，現已基本成型，區位功能比較齊全，對房地產開發企業的吸引力日益增強。當前，規劃部門要加強新區房地產建設的統一規劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經濟適用房的開發比例，提高城市整體功能和建設水平。

(二)加強調控，發揮政策導向功能。目前新區商品房開發異常活躍，縣委、縣政府應及時采取有效措施，發揮政策導向功能，運用稅收、價格、行政、輿論等手段引導和調節市場，提高政府宏觀調控水平，確保我縣房地產市場穩定發展。一是落實住房貨幣化分配政策，使購房資金及時轉化，將住房消費納入職工工資，徹底切斷職工在住房方面與單位的聯系，從而提高住房有效需求，并切實為職工解決住房問題。二是加大房地產市場的結構調整力度，大力發展房地產中介服務業，拓展住房消費服務領域，建立公平競爭、優勝劣汰的中介市場調節機制，鼓勵信譽好的企業在開展房地產評估、咨詢、經紀等業務的基礎上，開展房地產項目管理策劃、購買、租賃、代辦手續、置業擔保等專業化、綜合化、全程化的中介服務，方便企業和群眾。三是加快舊城改造步伐，盤活住房存量市場，理性調節新區房地產開發的熱度。四是大力發展房地產租賃市場，制定房屋租賃的專項規章，完善租賃登記備案制度，將房屋租賃納入法制化管理軌道，使其從“地下”走向“地上”，建立規范的房屋租賃市場秩序。

(三)完善監管，促進房地產業健康發展。面對新形勢，房地產市場管理部門要在尊重市場規律的前提下，進一步發揮服務市場、規范市場、培育和調節市場的職能。一是充分發揮政府房管職能部門的監督作用，加強房地產市場的統一領導，建立運轉協調、行為規范的房地產市場管理體制，實現房屋和土地市場統一管理，避免房地產重復發證、重復抵押、重復收費。二是推進政、事、企分開，營造公平競爭的市場環境。加快房地產中介機構和房地產測繪機構的轉制工作，打破行業壟斷，引入競爭機制，減少政府直接干預。三是建立完善的房地產市場宏觀監測體系，將房地產管理部門掌握的信息系統化、網絡化、公開化，建立一套正確反映市場狀況的房地產市場指標體系和科學系統的房地產預測預警系統，為房地產投資者和居民群眾提供咨詢服務，為政府決策提供可靠依據。四是堅決打擊房地產市場中的不良競爭與違法行為。特別是對欺騙政府、銀行、消費者，損害消費者利益的行為要從嚴從快處置。