房地產(chǎn)市場(chǎng)范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)市場(chǎng)參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫(xiě)作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

從1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生根本性的變化，福利分房政策的取消和金融等行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)迅速躋身主流市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅速，房地產(chǎn)業(yè)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)總投資的比重一直保持在15%左右。據(jù)世界銀行計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)是1.7～2.2，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的提高不僅推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，而且有利于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而,經(jīng)濟(jì)進(jìn)步?jīng)Q不是單純經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)的數(shù)量擴(kuò)展,其應(yīng)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和水平提高的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，即廠商之間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)和形式，主要包括賣(mài)方與賣(mài)方間、買(mǎi)方與買(mǎi)方間、買(mǎi)賣(mài)雙方之間，市場(chǎng)內(nèi)已有的買(mǎi)賣(mài)方，與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)、賣(mài)之間，在交易、利益分配等各方面存在的關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，它屬于產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。通常定義為對(duì)某一特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)程度和價(jià)格形成產(chǎn)生戰(zhàn)略性影響的市場(chǎng)組織的特征。按照貝恩的分析，產(chǎn)業(yè)組織理論中考察市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容主要有四個(gè)方面，即市場(chǎng)集中度（考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)規(guī)模的分布狀況）、產(chǎn)品差別（考察企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與服務(wù)情況）、進(jìn)入與退出壁壘（考察市場(chǎng)的潛在的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度）、規(guī)模經(jīng)濟(jì)（考察產(chǎn)業(yè)企業(yè)的集中狀況）等。

（一）上海市房地產(chǎn)業(yè)的集中度分析

市場(chǎng)集中度[1]是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)量占行業(yè)總產(chǎn)銷(xiāo)量的百分比，是刻畫(huà)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場(chǎng)控制力的一個(gè)概念，一般而言，行業(yè)集中程度越低意味著市場(chǎng)壟斷程度越弱、市場(chǎng)權(quán)力越小；行業(yè)集中度程度越高，那么企業(yè)的規(guī)模越大，企業(yè)市場(chǎng)權(quán)力及所獲取的預(yù)期效益也越大。測(cè)量產(chǎn)業(yè)集中度的方法有很多。這里選用產(chǎn)業(yè)集中度指數(shù)CRn來(lái)衡量上海房地產(chǎn)的狀況。

CRn=∑Xi／X

式中：n-------企業(yè)數(shù)；

Xi--------居于市場(chǎng)第i個(gè)企業(yè)的銷(xiāo)售；

X------市場(chǎng)中所有企業(yè)的銷(xiāo)售總額；

CRn---最大n家企業(yè)的集中率（通常取最大的4或者8）。

按照“貝恩分類(lèi)法”，如果行業(yè)集中度C4＜30%或C8＜40%該行業(yè)為競(jìng)爭(zhēng)型，反之為寡占型。就目前上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，基本穩(wěn)定持續(xù)健康地發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體也日益的壯大，但從總體看，市場(chǎng)集中度還不夠，表1是2005年上海市房地產(chǎn)前10位企業(yè)的銷(xiāo)售情況。

表12005年上海銷(xiāo)售額前10家房地產(chǎn)集團(tuán)

位次單位名稱(chēng)銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)占總額比

1大華集團(tuán)4890542.26%

2復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司3508931.62%

3中華企業(yè)股份有限公司2703551.25%

4上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2285781.06%

5上海農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司2205291.02%

6上海中房置業(yè)股份有限公司2067050.96%

7上海綠地(集團(tuán))有限公司1787620.83%

8上海顧村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司1721840.80%

9上海精文置業(yè)（集團(tuán)）有限公司1550910.72%

10上海城投置業(yè)(集團(tuán))有限公司1300600.60%

注：以上數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)

2005年上海市全年商品房銷(xiāo)售額2161.3億。根據(jù)表1數(shù)據(jù)，我們計(jì)算前10位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售占有份額，可以算出CR4、CR8、分別為：6.19%、9.8%。按照貝恩的標(biāo)準(zhǔn)，上海房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)形成規(guī)模效應(yīng)，更說(shuō)不上壟斷。企業(yè)數(shù)量眾多、集中度低的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不利于產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與競(jìng)爭(zhēng)。意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕累托（Pareto）80/20規(guī)律（80/20principle)：一個(gè)成熟、理性、規(guī)范的產(chǎn)業(yè)，20%的企業(yè)占領(lǐng)80%的市場(chǎng)份額形成有序競(jìng)爭(zhēng)的局面，促進(jìn)良性的循環(huán)與發(fā)展，如發(fā)達(dá)的美國(guó)就是如此，前幾家房地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)的市場(chǎng)份額都達(dá)到80%以上。

（二）上海房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析

我們采用了集中度的指標(biāo)分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，他主要反映產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，如果要了解上海的房地產(chǎn)的規(guī)模，就要采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平分析。所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)[2]，指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大，一般表現(xiàn)為“長(zhǎng)期平均成本下降”，即長(zhǎng)期平均成本曲線呈下降趨勢(shì)，下降的最低點(diǎn)即為萊昂斯的企業(yè)生產(chǎn)的“最小有效規(guī)模”（MES）。但是并不是規(guī)模越大，收益越高。也存在由于企業(yè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致平均成本提高、經(jīng)營(yíng)效率下降，也就是所謂的“超大規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策以來(lái)，上海房地產(chǎn)業(yè)有所健康發(fā)展，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。雖然2006年商品房施工面積10938.75萬(wàn)平方米，竣工面積3274.27萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到2177.08億元。但是幾千家房地產(chǎn)企業(yè)平分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求。且過(guò)多的施工、稀缺的資源的浪費(fèi)等都將阻礙了房地產(chǎn)未來(lái)的良性發(fā)展。

（三）上海市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異分析

所謂產(chǎn)品差別化是指在同類(lèi)產(chǎn)品生產(chǎn)中，不同的產(chǎn)商所提供的產(chǎn)品所具有的不同。差異化的目的是降低產(chǎn)品的價(jià)格敏感性，使客戶(hù)在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí)減少對(duì)價(jià)格因素的考慮。實(shí)現(xiàn)這一目的的手段是使該產(chǎn)品的非價(jià)格產(chǎn)出特征與其他產(chǎn)品有所差別。如商品的物理性差異、銷(xiāo)售服務(wù)的差異、買(mǎi)方的主觀差異即消費(fèi)者偏好、地理位置的差異等都可以導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全的替代關(guān)系的狀況、都是形成差異的因素。差異化有許多類(lèi)型，為了更方便分析差異化，我們從產(chǎn)品特征維度和服務(wù)支持維度進(jìn)行研究。

產(chǎn)品特征維度指的是產(chǎn)品在生產(chǎn)出來(lái)后本身具有的產(chǎn)出特征,例如一件住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品特征包括住房面積、房型、地理位置、房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)等相關(guān)特征；通常產(chǎn)品特征上的差異化體現(xiàn)在技術(shù)創(chuàng)新或是嚴(yán)格的質(zhì)量管理，在這個(gè)維度上，客戶(hù)愿意花費(fèi)更多來(lái)購(gòu)買(mǎi)更多的功能、更可靠的質(zhì)量、更新穎獨(dú)特的設(shè)計(jì)和舒適度，但隨著經(jīng)營(yíng)手段和方式的更新，以及信息傳播的及時(shí)性。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商都會(huì)找同一個(gè)優(yōu)秀的合作者、同一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師等來(lái)做個(gè)項(xiàng)目，從而使產(chǎn)品差異模糊、導(dǎo)致每家產(chǎn)品性質(zhì)一樣，可能只是掛的牌子不一樣，這樣不利于消費(fèi)者的選擇。

服務(wù)支持維度是指在客戶(hù)眼中，銷(xiāo)售者幫助他們選擇、獲得和使用產(chǎn)品方面的服務(wù)，住宅產(chǎn)品的服務(wù)包括物業(yè)管理、售前咨詢(xún)等，它主要聚焦于客戶(hù)的使用過(guò)程。在許多情況下，企業(yè)往往忽略了服務(wù)支持這一維度的差異化，因?yàn)檫@一差異化并不能在產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)就體現(xiàn)出來(lái)，然而，當(dāng)對(duì)客戶(hù)的服務(wù)逐步累積大到一定程度時(shí)，就會(huì)形成品牌效力。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，品牌的力量不言而喻。許多有名廠商的產(chǎn)品并不是在產(chǎn)品本身領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,而是他們的服務(wù)更加讓客戶(hù)滿意,因而他們的產(chǎn)品能賣(mài)出更高的價(jià)格。如2004年進(jìn)入上海的世聯(lián)地產(chǎn)，在慢慢融入上海房地產(chǎn)文化的同時(shí)也逐步征服了本地地產(chǎn)大鱷：大華和綠地。2004年，世聯(lián)地產(chǎn)接受了長(zhǎng)壽路上的一個(gè)樓盤(pán)，只經(jīng)過(guò)8天時(shí)間的準(zhǔn)備，僅在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，100多套房源就被800多個(gè)客戶(hù)爭(zhēng)搶。其成功之處就在于上海世聯(lián)長(zhǎng)久以來(lái)在市民心中形成的“穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國(guó)”的品牌形象。

因此，在企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)這兩個(gè)維度都不能忽視。任何一個(gè)維度的差異化都能給產(chǎn)品增加價(jià)值。

（四）上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘分析

進(jìn)入壁壘，是指進(jìn)入廠商必須承擔(dān)而在位廠商不必承擔(dān)的成本，它是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存在的根本條件，如果不存在進(jìn)入障礙，廠商可以自由進(jìn)入或者退出某一市場(chǎng)，則市場(chǎng)可以達(dá)到完全競(jìng)爭(zhēng)或者可競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。按照貝恩所指出的，上海市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘只有產(chǎn)品差別優(yōu)勢(shì)和資本要求。首先，產(chǎn)品差別在前面分析中已經(jīng)論述，通過(guò)品牌所建立的產(chǎn)品差別優(yōu)勢(shì)還未能形成真正的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘，不能有效構(gòu)筑起消費(fèi)者的選擇偏好。其次，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的順利發(fā)展需要開(kāi)發(fā)主體擁有一定得資金實(shí)力，沒(méi)有強(qiáng)大的資金作后盾，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是很難運(yùn)行起來(lái)的。但從實(shí)際情況看，由于高利潤(rùn)的誘惑且行業(yè)進(jìn)入壁壘未形成。上海仍存在一些實(shí)力弱、效益低下的企業(yè)參加這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致社會(huì)資源分散利用，這樣造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)，不利于上海房地產(chǎn)企業(yè)整體的可持續(xù)發(fā)展。

二、優(yōu)化上海市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否合理有效，將是決定產(chǎn)生規(guī)范的市場(chǎng)行為與良好的經(jīng)濟(jì)績(jī)效的基礎(chǔ)性的因素。要想持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)狀的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是必然的。根據(jù)上海市房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，有以下幾點(diǎn)想法：

（一）發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，支持并購(gòu)與重組

面對(duì)目前市場(chǎng)的分散與零亂，產(chǎn)業(yè)重組勢(shì)在必行。而發(fā)展產(chǎn)業(yè)聯(lián)合是一個(gè)較好的選擇，它會(huì)使企業(yè)內(nèi)部與外部都得到增長(zhǎng)，使企業(yè)發(fā)揮更多的綜合優(yōu)勢(shì)。聯(lián)合通過(guò)兼并、收購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。首先,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并和收購(gòu)使其本身的規(guī)模得到擴(kuò)大,這就使得企業(yè)擁有更大的能力來(lái)控制它的成本、價(jià)格、資金的籌措和客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為,降低產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售成本,迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，改善同政府的關(guān)系，從而形成更加有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。其次，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)戰(zhàn)略的實(shí)施,有助于企業(yè)降低進(jìn)入新市場(chǎng)的成本。

（二）大力支持企業(yè)強(qiáng)化品牌，合理開(kāi)展產(chǎn)品差別化競(jìng)爭(zhēng)

品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，它會(huì)為企業(yè)獲得很多的額外收益，當(dāng)各種樓盤(pán)信息如潮般在市場(chǎng)中涌動(dòng)的今天，品牌必須具有個(gè)性特色，撲捉市場(chǎng)空缺，準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理，才能長(zhǎng)久占領(lǐng)市場(chǎng)。所以強(qiáng)化品牌、提升知名度將成為競(jìng)爭(zhēng)中一個(gè)很重要的籌碼，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，使其形成獨(dú)特、新穎的產(chǎn)品。因此在塑造品牌的綜合品質(zhì)時(shí)要突出工程質(zhì)量（品牌塑造的基石）、房型設(shè)計(jì)（有效提高品牌的含金量）、功能合理（提高品牌住宅的科技含量）三大方面。加強(qiáng)售前、售中服務(wù)伸售后服務(wù)，強(qiáng)化品牌形象使消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的消費(fèi)偏好，從而不斷的擴(kuò)大市場(chǎng)份額，淘汰弱小企業(yè)。從而達(dá)到優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)目的。

（三）提高門(mén)檻避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)

進(jìn)入壁壘偏低，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)過(guò)度，資源將過(guò)度浪費(fèi)。對(duì)此應(yīng)提高門(mén)檻，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)于新注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)審查，適當(dāng)提高注冊(cè)資本金標(biāo)準(zhǔn)。在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)力量、從業(yè)素質(zhì)等提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。對(duì)于已在市場(chǎng)中的企業(yè)應(yīng)獎(jiǎng)懲分明，增強(qiáng)市場(chǎng)憂患意識(shí)。激發(fā)企業(yè)的積極性，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。