房地產(chǎn)開發(fā)市場定位思索范文

本站小編為你精心準備了房地產(chǎn)開發(fā)市場定位思索參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

0引言

近年來，W市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，但同時也隱藏著一些問題，如住房供給結構不合理，中低價位住房供給不足；地方政府出于利益驅動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格，直接拉動房價走高，加大了房市風險；住房價格受人為因素影響很大等，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風險。在此背景下，為了增加W市中低價位住房供給，調節(jié)房地產(chǎn)市場結構及價格，W市佳輝置業(yè)有限公司提出了天域園房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設不僅符合當?shù)卣?guī)劃及市場需要，而且也是W市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。本文將SWOT分析方法與W市天域園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際相結合，在對該項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及威脅進行深入分析的基礎上，研究了該項目的經(jīng)營機會及市場定位，以為項目決策及建成后的經(jīng)營管理提供科學的依據(jù)。

1項目概況

本項目選址位于W市魯巷廣場商務區(qū)，連接光谷廣場和雄楚大道的民院路中間。項目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好，公用設施配套齊全，交通便捷，水、電、氣、暖供應及電信、排污等基礎設施完善，適宜于項目建設。本項目地塊可分為A、B兩個地塊，其中，A地塊占地面積為13畝，土地現(xiàn)狀為已完成拆遷征用的待建空地，中間按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃擬建設一條規(guī)劃道路，將A塊土地一分為二，為A1地塊和A2地塊；B地塊面積為20畝，土地現(xiàn)狀為待拆遷征用的當?shù)卮迕衩窬?。A、B兩個地塊在A地塊的東北角與B地塊的西南角相接。現(xiàn)狀小區(qū)級支路按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃將保留并進行拓寬改造。

2項目SWOT分析

SWOT分析方法是一種根據(jù)企業(yè)或項目自身的既定內在條件其優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在的分析方法[1]。其中，S代表Strength（優(yōu)勢）；W代表Weakness（弱勢）；O代表Opportunity（機會）；T代表Threat（威脅）。S、W是內部因素，O、T是外部因素[2]。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)企業(yè)個性與項目地塊個性的結合[3]?；赟WOT分析方法，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅具體分析如下[4]：

2．1優(yōu)勢（s）

2．1．1處于魯巷廣場繁華商業(yè)中心形成期，繁華度迅速提高，房價加速攀升；

2．1．2所處地段輻射范圍廣，客戶源充足；

2．1．3高收入群聚居區(qū)；

2．1．4商業(yè)配套、教育配套、生活配套設施、基礎設施配套完善；

2．1．5高層可視自然景觀，城市景觀優(yōu)美；

2．1．6項目周邊717所、龍安公司、W市經(jīng)管大學、輸氣管道公司等大單位多，職工收入高，就近購房客戶源充足。

2．2劣勢（w）

2．2．1地塊分割A1、A2、B三塊后，難以形成完整小區(qū)，景觀形象、道路通達條件劣化；

2．2．2高層住宅認知度尚待培育；

2．2．3地段處于目前魯廣商務中心的邊緣帶。2．3機會（O）

2．3．1延續(xù)當代智慧城產(chǎn)品品牌效應，同時，以老客戶帶來新客戶；

2．3．2房價上升期，“品質－價格”有機組合形成競爭力；

2．3．3在產(chǎn)品普遍同質化市場中，開發(fā)特色產(chǎn)品。

2．4威脅（T）

2．4．1地塊分割，小區(qū)總體品質收影響；

2．4．2競爭物業(yè)量大，競爭壓力大；

2．4．3臨民院路建筑噪聲、灰塵污染。

3項目經(jīng)營機會分析

3．1項目開發(fā)時間與市場周期相聯(lián)系的經(jīng)營機會房地產(chǎn)市場具有顯著的周期性特點，且與宏觀經(jīng)濟運行密切相關。未來2～3年內，W市房地產(chǎn)市場整體處于穩(wěn)步上升階段，入市時機非常有利。

3．2項目開發(fā)經(jīng)營空間上的經(jīng)營機會本項目開發(fā)經(jīng)營期正處于魯巷廣場地段房地產(chǎn)市場快速繁榮上升時期，借勢走市。

3．3項目競爭中的機會點項目供需圈內各類樓盤供應量相當大，同質化嚴重，缺乏產(chǎn)品特色、性價比較高的物業(yè)供給。

3．4政府政策扶持的機會點隨著W市政府對光谷片區(qū)的產(chǎn)業(yè)重視，基礎設施投入加大，這里會成為W市新的經(jīng)濟增長帶。

3．5企業(yè)發(fā)展提升的機會點在市場機會明晰的情況下，企業(yè)可充分利用項目開發(fā)為開端，開發(fā)超值、特色、性價比高的物業(yè)，打造良好的企業(yè)品牌。

4項目市場定位分析第一，項目產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位于中檔、高品味、高層物業(yè)，相對于在建、在售的魯巷商務中心，是中檔物業(yè)；相對于魯巷廣場其他物業(yè)是“高品位”物業(yè)。A區(qū)適應魯巷廣場商貿(mào)中心發(fā)展的需求，開發(fā)建設商業(yè)、辦公、居住多功能的物業(yè)。B區(qū)開發(fā)建設純居住宅。商業(yè)物業(yè)功能定位為文化專業(yè)市場。第二，項目目標客戶群定位

4．1客戶群社會階層本項目的主要客戶包括教師、科研人員、公司職員、經(jīng)營管理者等。

4．2目標客戶群分布

4．2．1項目地塊周邊717所，W市經(jīng)管大學、龍安集團公司職工、西氣東輸管道公司；

4．2．2W市工程大學教職工及其他幾所高校將轉到校本部工作的教職工；

4．2．3開發(fā)區(qū)公司職工；

4．2．4周邊就近上班方便的市民。

4．3目標客戶群年齡階段第一段：50歲左右，自己已有住房，多為子女置業(yè)；第二段：40～45歲左右，二次置業(yè)，或擬將在他地（縣城、農(nóng)村、遠邊省份）的老人遷居W市共同生活而購房；第三段：35歲左右，首次置業(yè)。光谷區(qū)域有投資能力的居民比例相當大，大約20％的家庭擬安排二套住房———方便上班一套，周末休閑一套。

4.4目標客戶群資金支付能力在購房資金來源方面，一般首付款靠銀行存款提現(xiàn)，按揭貸款月供款靠月工資及其他收入。相當一部分年輕人成家購房首付款由父母負擔，月供款自己負責。購房支付能力據(jù)調查，大體分為兩類：總價在40萬以內或30萬元以內。第三，項目價格定位綜合考慮本項目所在地段、物業(yè)定位、形象定位、客戶定位以及小區(qū)規(guī)劃、戶型設計等自身素質條件以及銷售條件及速度要求后，本文將本項目的產(chǎn)品檔次定位為：A地塊：住宅3200元/平方米；商業(yè)物業(yè)：7000元/平方米；B地塊：住宅3000元/平方米。

5結語

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長、風險大等特點，因此，在項目投資決策前期，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要綜合考察該項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及威脅，研究項目的經(jīng)營發(fā)展機遇，制定科學合理的市場定位，以及時抓住市場機遇，提高經(jīng)濟效益[5]。本文研究能夠為W市天域園房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策及經(jīng)營管理提供科學的指導，從而有助于減少風險損失，提高項目經(jīng)濟效益。但本文的研究也存在諸多不足之處，如在項目市場定位上還有待于更加細化等，這些將是本人今后繼續(xù)研究的方向[6]。