房地產企業輕資產運營模式的風險防范范文

本站小編為你精心準備了房地產企業輕資產運營模式的風險防范參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：房地產企業受到政策、市場、資源等多方面的約束和影響，盈利能力逐步下降，亟需探索實施新型商業運營模式。為減輕各方約束，以品牌和管理輸出為主流的輕資產運營模式應用案例逐步增多，但也出現新的沖突和風險。本文首先對房地產企業商業運營模式的演變趨勢進行分析，在企業調研的基礎上探析輕資產運營模式的適用性和必要性，并識別出房地產企業應用該模式時的五類風險。最后根據各類風險提出具體的防范策略。

關鍵詞：輕資產運營模式；房地產企業；風險管控

1引言

近年來，房地產業逐漸發展成為我國國民經濟的重要組成部分。目前中國經濟正處于轉型發展的關鍵期，房地產企業在政策、市場等因素影響下亟需探索并實施可持續的企業發展模式。其中，商業運營模式轉變是當前房地產企業創新發展和高質量發展的重要內容。因此，有必要對實施的新型或多元化商業運營模式的必要性、可行性、適用性和風險防范等內容展開研究。

2房地產企業商業運營模式演變分析

2.1房地產企業發展的制約因素

我國房地產企業普遍采取“滾動開發”式的重資產經營模式，但在當前國內外經濟形勢下，該模式的實施受到了多方面的制約，導致企業的運營成本和風險與日俱增。這些制約房地產企業發展的因素主要有：1）政策約束。在高房價和高空置率等問題下，政府多次開展政策性市場調控，抑制房產投資，穩定房屋價格，調整購置規則，這給房地產行業的發展帶來了較大影響。2）資源約束。隨著城鎮化進程的推進以及國家對耕地保護力度的加強，全國范圍內可開發、有開發價值的閑置土地面積逐漸減少，房地產企業競爭壓力增大。3）成本約束。隨著資源緊缺、人員及材料成本增加的局面日趨嚴重，融資難、成本高、回款慢、時間緊、工期短等問題極易造成房地產企業的資金鏈斷裂。尤其是依賴長期滾動開發模式的房地產企業更難以在短時間內脫身。4）供需失衡。全國大部分城市的高房價與當地居民人均可支配收入水平不匹配，另外還受城市規劃與產業配套不協調等問題影響，不僅造成房屋空置率較高，需求方的購房需求更受政策、價格等因素影響被抑制，供需失衡的問題較為突出。從上述分析可知，房地產企業的發展已經受到政策、市場、資源、需求等多方面因素的制約，創新發展和發展模式轉型的需求十分迫切。

2.2房地產企業商業運營模式演變分析

在原有房地產開發模式下，一旦出現預期回收資金未能如期收回等情況，房地產企業會面臨巨大的財務危機和信用危機。近年來，許多房地產企業逐步探索從單一模式向注重企業管理、品牌價值輸出、聚焦綠色房產以及建筑工業化的多元化方向演變，向做“輕”資產路徑靠攏。其中，處于不同發展規模和發展階段的房地產企業在演變過程中體現出不同的特點。1）龍頭大型房地產企業。該類企業的特點是規模大，資金實力雄厚，管理和技術能力成熟，年銷售額達到千億級人民幣，在整個房地產行業的管理標準、技術研發、品牌塑造等方面處于引領地位，抗風險能力較強。近年來，眾多龍頭大型房地產企業及時調整商業運營模式，逐漸轉向以房產管理、服務為主的商業模式，輸出品牌和運營能力，試圖擺脫資金占比大的重資產運營模式。2）區域性大型房地產企業。該類企業以占據一個或多個省份區域市場的大型房地產企業為主，其特點是資金實力較為雄厚，區域性資源較為豐富，年銷售額達到百億級人民幣。該類型企業的管理運營和品牌開發能力相對較弱，品牌知名度不高。目前該類型企業逐步由適度擴張轉向通過深耕區域市場來塑造品牌形象、穩定市場份額，并通過優化管理和對外開放合作等多種模式降低開發風險。3）中小型房地產企業。該類企業特點是企業規模小、項目少，掌握少量優勢資源，主要業務集中在二、三線城市及下屬縣市，融資能力有限，管理能力和技術水平不足，發展比較遲緩，抗風險能力較低。借助在地方政策和資源上的優勢，該類企業除自行開發項目外，還積極加強與大型房地產企業開展項目合作，整合優勢資源，力求提升盈利水平。各個類型的房地產企業正經受著經濟發展轉型的考驗，不同規模的企業要探索適合自身發展的轉型道路。從發展趨勢來看，房地產企業在強強聯合、兼并重組、優勢資源合作、擺脫資金束縛、尋求發展等方面的演變趨勢較為突出，更加注重推出綠色節能產品、塑造品牌形象、實施輕資產運營模式并增強風險防范能力。

3房地產企業輕資產運營模式風險識別

輕資產運營模式以價值為驅動，根本目的是用有限的資金獲得更多的收益。目前，國內外零售行業、互聯網行業、服務行業、能源行業等有很多企業采用輕資產運營模式來優化資本結構和盈利方式，并取得顯著成效。但是輕資產模式是行業背景下的新興產物，在具體的運營過程中必然面臨諸多內、外部的風險，需要做好風險識別和防范工作。

3.1房地產企業輕資產運營模式調研

輕資產商業運營模式日益成為各個房地產企業破解發展障礙、應對激烈的行業競爭、規避資金和運營風險、謀求長期穩定發展的首選模式。以此為基礎，企業還在探索多元化的收入渠道，擺脫單一的高風險商業地產收入模式，分解資金壓力并分散運營風險。通過調研發現，目前房地產企業主要采取以下三種輕資產發展模式，且每種模式下均有代表性的房地產企業。1）品牌和管理輸出模式。項目投資資金全部來源于外來投資方，房地產企業負責設計、建造、招商、運營、宣傳、信息、電商等多個環節，并從銷售或商鋪凈租金利潤中分成。2）房地產項目代建模式。企業充分發揮自身的專業化優勢和品牌影響力，包攬委托方房地產項目全過程的開發、管理服務，并執行自身的品質要求、建設標準和價值體系。房地產企業不墊付房產建筑、設備采購等的任何資金，向委托方收取相應比例的管理費、費等作為房地產企業的收入。3）小股操盤模式。該模式下充分實行小股操盤模式，在合作項目中持有少部分股份，但并不控股，通過房地產企業自身的品牌價值增殖能力、管理能力以及業內影響力，贏得操盤權。企業通過從中收取項目管理費、項目利潤分配以及收益超過合同標準部分的分紅獎勵等方式來盈利。總體來說，房地產行業輕資產商業運營模式都是在做“輕”資產、降低資產壓力，提高資金利用率，突出管理和品牌運營能力的作用。

3.2房地產企業輕資產運營模式的風險識別

當前房地產企業在輕資產商業運營模式實施過程中出現了輸出方與需求方在組織與組織、組織與個人之間的多種沖突，極易引起運營風險。1）收益與誠信沖突輕資產運營模式下往往存在預期收益難以兌現的風險，合作方要求簽訂保底協議而又無法完全保障收益的隱患。項目實施后，需求方往往會以繳納少量違約金的方式取消合作，將宣傳、設計和建設成果占為己有，并通過后期與其他開發商或施工單位的博弈挽回損失。但采取輕資產運營模式的輸出方卻無法如約獲得預期收益，同時還要面臨品牌形象受損、人員流失等問題。2）品牌和品質沖突在房地產市場上，品牌是品質的保證，品質是品牌形成和鞏固的基礎。品質下降會給品牌帶來忠誠度下降、美譽度受損的風險，甚至引發品牌危機。在大多數輕資產運營模式的實施中，輸出方的目的是利用品牌和管理輸出以實現企業經營模式和盈利來源多元化，對項目品質要求較高；需求方的目的是利用輸出方的品牌號召能力來提升項目盈利能力，在成本管控壓力下對項目品質要求較低，雙方在合作中存在品牌、品質和收益之間的博弈沖突。尤其當輸出方未參與銷售產品的設計、建造、銷售等環節時，需求方就會采用擦邊球戰略，利用廣告、傳單等宣傳手段營造產品的品牌效應，迷惑消費者。如若產品品質出現問題，則會給輸出方帶來品牌受損的風險。并且，企業過分關注中間價值增值而將上下游環節外包給其他企業但卻忽視其經營質量的行為也會引發品牌和品質的沖突。3）經營與服務沖突雙方在輕資產運營模式下的合作中，由于經營風格沖突、經營目標差異、團隊工作偏好等問題容易引發矛盾和沖突。需求方從經營的角度試圖掌握合作方選擇、建筑物資采購、設備租賃、招投標等多個環節的主動權，但提供服務的輸出方卻有自身穩定的合作伙伴、完善的工作流程和成熟的管理策略。這種矛盾勢必增加沖突發生的不確定性，并導致成本、進度、質量、安全等多個方面的風險。4）團隊能力和穩定性沖突高質量的服務是由先進成熟的管理理念、管理模式，以及穩定高效的管理團隊實現的。因此，輕資產運營模式中服務團隊的穩定性十分重要。房地產企業采用輕資產運營模式后更加注重人力資源的管理和全面發展的復合型人才的培養，但外派模式、合作沖突、職業發展等問題會引發人才流失風險。這對企業而言不僅是培養成本和團隊服務質量上的打擊，更涉及商業機密、客戶信息和資源泄漏或丟失等不可預估的后果。5）外派人員規模與收費標準沖突輕資產運營模式中，管理和品牌輸出方具有管理模式和品牌形象上的無形資產，需求方需要付出管理費、代建費、咨詢費或人員費等來購買這種無形資產。輸出方外派人員規模會根據項目需求、公司人力配置、業務崗位需求、服務階段性需求等多個方面的需求進行控制，需求方根據收費標準支出費用時則期望看到完整成建制的團隊出現。雙方在外派人員規模上缺乏前期約定或有效溝通時則會產生矛盾和沖突。

4房地產企業輕資產運營模式的風險防范

4.1針對收益與誠信沖突的解決措施

1）進行股權抵押開發商在合作初期或中期為了避免合作方出現違約情況，可以在項目簽訂的合同中明確說明在項目開始之前規定將合作方的部分股權抵押給開發商，在項目完全終了后開發商如約歸還。這樣不僅能夠降低對方違約發生的概率，更能夠有效降低項目管理的風險，避免不必要的損失。在采用輕資產運營模式的房地產企業中，為解決收益難兌現的問題，采取的風險應對措施頻率最高的便是對合作方部分股權的抵押合作方式。2）采取資金分批到賬的付款方式在雙方合作中，通過分批匯款牽制，避免短時間內或者成果并沒有實現預期收益情況下的投入損失。分批到賬除了可以發揮牽制并降低合作方的違約意愿外，還能夠降低開發商的現金流壓力。3）提高違約金賠償比例在合作方規模較小、實力較弱、業內名氣較小的情況下，提高違約金賠償比例能有效規避風險。在合作方的規模較大時，還要根據對方的實際情況確定合理的違約金賠償比例，既不能給對方太大壓力，也需要在可控范圍內避免企業損失，降低違約風險。

4.2針對品牌和品質沖突的解決措施

1）成立決策委員會。在董事會或股東大會下設立決策委員會，避免涉及企業品牌經營的所有事務均由股東決定、項目組成員無法參與決策的情況。這樣既可以增強項目組的決策權，也可以防止股東們過分追求自身利益而或客觀、或主觀上做出有損客戶高品質需求的決策，降低決策失誤風險。2）進行資信審核。房地產企業可以采取直接和間接的方式對合作方進行資信調查和審核。直接方式主要是指調查對方在與他人合作時的違約情況，當前是否有官司在身，是否上過失信違約名單等。間接的調查方式主要是通過咨詢共同合作人以獲取資信情況。在進行合作方的資質審查時要采取直接和間接方式相結合的手段，以得到更為廣泛、可信的信息，有效預防和降低合作風險。3）簽訂針對知識產權保護的附屬協議。在合作雙方的主協議簽訂后，針對知識產權保護簽訂附屬協議是能夠有效規避產權侵害風險的關鍵措施。

4.3針對經營與服務沖突的解決措施

1）加強合同管理。雙方或者多方在合作之前為避免日后不必要的矛盾沖突，可以提前預判風險并將各方的權利義務進行清晰地闡述界定，并對經營與服務的沖突初步擬定解決方案。在項目實施中也要加強溝通，及時排除合作隱患。2）管理能力培訓。在合作方由于諸多原因無法做到完全認同彼此的經營理念、經營風格、工作方式等情況下，雙方有必要開展管理能力培訓，促進對雙方立場的充分認知，并提高對沖突的預判和解決能力，控制并消除沖突有利于雙方更高效地開展合作。3）組織項目團建。在項目進行中，多方合作形成的團隊需要依托項目部組織周期性的團隊建設活動，培養混合團隊成員間的工作認同感，有效避免矛盾沖突的發生，降低經營和服務風險。

4.4針對團隊能力和穩定性沖突的解決措施

1）健全組織內部員工管理制度。為適應輕資產運營模式，房地產企業需完善內部員工管理制度，重視人才培養，做好人才激勵，防范優質資源流失風險。2）建立完備的人才選拔機制。高效的輕資產運營團隊需要穩定的成員和合理的人才梯隊。因此，房地產企業在人員招聘、人員派出和人才培養等過程中要做好選拔評估工作。3）落實人才職業發展規劃。房地產公司應提前為員工做好職業規劃，拓寬晉升職級通道，有效預防員工流失，降低企業人才損失風險。

4.5針對外派人員規模與收費標準沖突的解決措施

1）提高項目收益預期率。大型房地產企業的板塊分工極為明確，但是當其預期收益增高時，很有可能協調整體資源，擴大外派咨詢人員規模。因此，輕資產運營模式下的需求方應著力提高自身運營能力，讓合作方看到未來的良好收益。2）對外派人員勞務費用實行雙重管理模式。由大型房地產企業負責發放外派人員工資、獎金，小開發商負責項目管理中的所有支出。在實行輕資產運營模式的房地產企業中，該措施是解決管理人員不精、不足的有效措施之一。

5結語

在我國經濟轉型的關鍵時期，房地產產業仍是經濟發展的重要引擎。實踐證明，以輕資產運營模式為主的新型運營模式促進了房地產企業的可持續發展，其風險防范能力和企業綜合實力得到大幅提升。在萬科、萬達、綠地等大型房地產企業成功實施輕資產運營模式的帶動下，該模式逐漸被更多房地產企業接受并作為實現創新發展和高質量發展的重要手段。但在該過程中仍需不斷加強品牌建設，探索模式本質，積累管理經驗，提升技術實力，培養人才隊伍，做好風險識別、預防、監測與應對，幫助房地產企業實現更好更快的發展。

參考文獻

[1]徐海燕.新形勢下房地產開發企業戰略轉型研究[J].住宅與房地產，2017（24）：1-2.

[2]初國清.輕資產模式運營企業的風險和收益分析[J].吉林工商學院學報，2018（3）：51-53.

[3]吳錦偉.新常態下房地產企業轉型策略研究——以萬科為例[J].科技促進發展，2018（12）：1109-1117.

[4]吳曉霞.輕資產企業價值相關性研究：兼論做大還是做強?[J].財經問題研究，2018（12）：137-143.

[5]張煒，郭明，王成軍.輕資產模式下商業地產企業與投資機構演化博弈分析[J].西安建筑科技大學學報（自然科學版），2017（4）：585-591+610.

[6]楊柳，湯谷良.中國房地產企業的財務戰略轉型——以萬科集團和綠地香港“輕資產”模式為例[J].財會月刊，2017（4）：76-80.

[7]胡平方.我國房地產開發企業的戰略轉型問題探究[J].城市建設理論研究，2018（4）：19-20.

作者：牛天勇 李曉婉 單位：北方工業大學經濟管理學院