房地產(chǎn)金融風險形式及防控策略范文
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1、市場風險
一方面，外資融入到中國房地產(chǎn)市場中，一旦這筆資金撤出，就會給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來風險。因此外地的主要目的是短期持有，若我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，而外資認為人民幣的升值空間越來越有限，就會產(chǎn)生集體兌換人民幣、撤出中國市場的情況，而最終只有我國商業(yè)銀行來承擔這筆風險。而中國目前雖然并沒有對外資全面開放，但是已出現(xiàn)世界投資的“漩渦”，存在風險隱患；另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)目前的契稅收入增加緩慢、房價升漲過快、房屋空置率升高等正常現(xiàn)象，導致房價持續(xù)背離長期的均衡價格，呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。再加上開發(fā)商大面積的囤積土地、商品房空置率增高等造成了社會資源的大量浪費及潛在社會風險，正一步步威脅房地產(chǎn)金融的安全。
2、土地儲備風險
目前，政府已將土地高度壟斷，各級人民政府將拍賣土地所獲利益作為地方財政收入的重要來源。因此在轉(zhuǎn)讓土地過程中，國家過于考慮土地收益，提高土地溢價，以此帶來了房地產(chǎn)價格的飛速上漲。而購置土地需要大量的融資，這筆資金主要來源于商業(yè)銀行貸款，最終還款則主要是依賴土地出讓金。另外，在土地開發(fā)及收購過程中，政府常賦予自己的意圖與行為，這也造成土地的購置與開發(fā)活動很容易從商業(yè)銀行獲得巨額貸款，政府行為的介入性，就造成了資金流向與資金使用率出現(xiàn)偏差。這些都給土地儲備、購置等帶來隱含風險。
3、商業(yè)銀行自身風險
一是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信息、價格等掌握不及時、不全面，盲目追求眼前效益，而對國家宏觀調(diào)控政策及市場變化等缺乏敏銳的觀察力，因此對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)的項目判斷能力有限，一定程度上影響了商業(yè)銀行對市場機會的把握及對風險的防控；二是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的高負債經(jīng)營狀況蘊含財務(wù)風險，有些房地產(chǎn)企業(yè)回避自身的資金比例管理，加大了銀行對信貸活動的操作難度。以目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過虛增資本公積金、利用銀行多頭授信套取信用、分拆項目等形式獲得高額貸款，而商業(yè)銀行內(nèi)部則出現(xiàn)收取手續(xù)費、保證金等違規(guī)操作；三是商業(yè)銀行風險管理不完善，缺乏有效的風險預(yù)警體制，對風險的識別、監(jiān)控及處置等機制不健全，尤其在個人住房貸款中，由于對個人誠信模糊判斷，缺乏對借款人資信的科學調(diào)查，因此很多銀行在考慮貸款風險時僅考慮到抵押物或首付款，卻忽視了個人還款意愿、還款能力等，缺乏風險預(yù)警。
二、房地產(chǎn)金融風險的成因分析
1、金融機構(gòu)風險意識淡薄
由于缺乏行之有效的房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管手段與措施，再加上商業(yè)銀行治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)控制度等諸多方面存在問題，受到房地產(chǎn)市場良好形勢的迷惑，只顧眼前利益，而忽略了長期經(jīng)濟活動的風險及利益關(guān)系，造成盲目擴張房地產(chǎn)信貸的不良規(guī)模。
2、缺乏合理的融資機構(gòu)
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在利益的誘惑下，很多企業(yè)加入房地產(chǎn)市場，但是真正符合上市融資標準的企業(yè)數(shù)量甚少，多數(shù)企業(yè)的融資渠道還是銀行貸款，我國房地產(chǎn)企業(yè)中約50%依賴于銀行貸款，甚至更高。因此，商業(yè)銀行直接或者間接成熟了房地產(chǎn)市場面臨的多重風險，一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生金融風險，就會給銀行帶來逾期貸款或者呆滯資金的危機。
三、防范房地產(chǎn)金融風險的對策探討
1、加強政府的宏觀調(diào)控手段
政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的科學性與前瞻性，完善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督與管理，加強調(diào)控手段、提高調(diào)控能力，以此促進房地產(chǎn)業(yè)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展，防止經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生、造成大起大落現(xiàn)象。
2、拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、資金密度高、風險大的投資特點，其投資手段的優(yōu)劣對融資成本產(chǎn)生直接影響。因此，進一步拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道、加強融資機制的培育是當前發(fā)展房地產(chǎn)融資，解決房地產(chǎn)業(yè)過度依賴銀行貸款局面的重要形式，并能以此充分化解風險。這就需要房地產(chǎn)業(yè)突破金融市場的壟斷形式，強調(diào)金融的創(chuàng)新，并發(fā)揮市場的優(yōu)化資源配置，有效分散風險。利于銀行信貸規(guī)模的進一步擴大，改善原本資產(chǎn)負債的劣勢結(jié)構(gòu)，通過融資證券化，將風險推向市場，加快了間接金融轉(zhuǎn)為直接金融，也使房地產(chǎn)的資金來源更趨多元化，促進房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。
3、商業(yè)銀行加強自身管理
一方面，商業(yè)銀行的信貸風險防范應(yīng)注重加強事前預(yù)防，而不是事后補救。在發(fā)放貸款前，應(yīng)對借款方的資料進行核實，并在發(fā)放貸款后定期對房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)進行評估，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的問題，就應(yīng)沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應(yīng)將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產(chǎn)信貸各個環(huán)節(jié)的實時監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴格遵守相關(guān)規(guī)章制度規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實行權(quán)力與責任合一的約束與激勵制度。
