房地產(chǎn)市場壟斷形式探究范文

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一、隱形(性)壟斷的提出

何為隱形(性)壟斷？所謂隱形(性)壟斷，顧名思義就是表面上看沒有壟斷，但是實際上存在壟斷的市場行為。從有了壟斷開始，隱形壟斷就一直存在。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，壟斷已成為資本主義全部經(jīng)濟(jì)生活的基礎(chǔ)。但是壟斷的不公平和低效率不但造成大量社會福利的損失而且阻礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。各國紛紛出臺反壟斷法以及各種政策規(guī)制壟斷行為。但是壟斷行為并沒有因此而停止。壟斷的形式由公開轉(zhuǎn)向地下，由顯性壟斷轉(zhuǎn)為隱性壟斷。

二、房地產(chǎn)隱形壟斷的分類(表現(xiàn))

(一)政府行為

我們現(xiàn)在實行的土地買賣制度是政府出讓土地的招掛拍體制。取得土地是進(jìn)入房地產(chǎn)市場最基本的條件。要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有土地。中國的一個兩難問題是人口多與耕地少，一部分耕地用來保證糧食安全，還用一部分耕地用來滿足住房的建設(shè)需求。中國的土地資源稀缺，拿到了有限的土地資源，就意味著掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動權(quán)。土地資源的有限性又注定了它有巨大的升值空間。我國的土地是壟斷供應(yīng)，政府控制著供地計劃、供地節(jié)奏和供地數(shù)量。拍賣是近些年來全國絕大部分地區(qū)土地的出讓模式。但是，從操作過程來看，不乏隱形壟斷的成分。在很多地區(qū)，賣地是地方政府獲得財政收入的主要方式。土地出讓模式是開發(fā)商通過競投方式取得土地。這種方式導(dǎo)致土地競拍硝煙彌漫。某些開發(fā)商失去理性，為取得土地甚至行賄地方政府官員。在土地拍賣過程中，灰色交易普遍，存在著弄虛作假、地方政府與房產(chǎn)開發(fā)商利益分成的行為。房地產(chǎn)商用少量行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的政策傾斜中取得暴利。比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質(zhì)拿低價地；緩交土地出讓金；免交城市建設(shè)配套費(fèi)等。賣地收入是很多地方政府財政收入的主要來源，因此地方政府出于私利，很難放棄賣地這種獲得收入的渠道。某些地方政府為取得財政收入解決負(fù)債問題，非法強(qiáng)制拆遷和征地，大肆賣地。一些政府官員收受開發(fā)商賄賂，這是對開發(fā)商行賄取得土地這種行為的默認(rèn)。價高者得的競投方式是土地價格偏離市場現(xiàn)實與價值的重要因素。競投方式表面上看是公平的，土地一級市場是公開的壟斷行為。實際上有許多隱形壟斷的行為。這是高度寡頭壟斷的土地買賣市場，要出讓的土地不連續(xù)掛，是間斷性的掛，比如在某報紙上只刊登一天，許多買者不知道；或者掛、拍之間間隔時間很短，即使有的買者知道，也來不及了解相關(guān)土地信息。信息不透明，不對稱。土地出讓在各地區(qū)之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個統(tǒng)一的市場體系。一些地區(qū)在土地招掛拍方面，無法避免內(nèi)部交易。從現(xiàn)在的土地招拍掛價格上漲和房價飆升的情況來看，土地的招拍掛體制已經(jīng)成為房價上漲的一個深層次的重要原因。

(二)銷售行為

1.囤地行為

囤地行為是指開發(fā)商在已經(jīng)取得的土地上種菜、種草、圈圍墻，等待地價充分上漲以后賣出土地或蓋房。2009年，一邊是新地王頻出，一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。借機(jī)圈地、搭車用地、不報即用、超前征地、批而不用等違規(guī)違法現(xiàn)象突出。趁機(jī)搭車圈地造成住房市場供應(yīng)緊張和地荒現(xiàn)象。囤地的最終目的，是幾年后在房產(chǎn)市場上把房子賣出去。許多大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，也參與購買土地，成為地王。炒地皮是地王紀(jì)錄頻出的一個重要原因。房產(chǎn)商從地皮升值中賺取暴利，在房價較高時，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。不光是房地產(chǎn)商在囤地，實際上很多地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的土地，以較低的價格征用過來，先儲備起來，控制土地供應(yīng)量，造成供給小于需求的局面，等本地房價因此而上升后，再將其進(jìn)入招拍掛程序，獲得囤地的最大收入。

2.捂盤行為

捂盤行為表面上看是合理合法的市場自由競爭行為，實際上是隱性壟斷行為。房地產(chǎn)行業(yè)不排外，只要有錢就可以成立公司，參加競爭、進(jìn)行開發(fā)。而且目前房地產(chǎn)開發(fā)公司成百上千，似乎真的不存在壟斷行為。事實上，土地與房屋有特殊性質(zhì)，不可再生性和生活必需性。投機(jī)需求加真實需求超過了現(xiàn)實供給，出現(xiàn)房地產(chǎn)資源稀缺現(xiàn)象，說明市場存在壟斷。房產(chǎn)的生活必需性，決定了老百姓會心甘情愿盡最大努力來供房，因為這是棲身之所。中國人都希望有產(chǎn)權(quán)房。有這么一個具有強(qiáng)烈心理需求的龐大群體存在，多數(shù)人的心理預(yù)期都看漲，房價自然就飆升了。國家或通過數(shù)量或價格收緊土地后，開發(fā)集團(tuán)的壟斷意識就更強(qiáng)了，好不容易才弄到的一塊地，必定捂盤惜售。所以，雖然各種類型的房產(chǎn)公司有成千上萬家，但是由于土地與房產(chǎn)的特殊性很容易自覺走向壟斷，這種壟斷是集團(tuán)化的。集團(tuán)化壟斷比寡頭壟斷更可怕，會不斷提高其壟斷水平。

3.房產(chǎn)炒作行為

手中有資金的企業(yè)或個人，用手中資金購買盡可能多的房子，一買10套20套，等房產(chǎn)價格充分上漲后再賣出。制造業(yè)手中的流動資金，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、制造業(yè)不景氣的環(huán)境下，大量投入房地產(chǎn)市場，進(jìn)行炒房。

(三)政府性開發(fā)

1.經(jīng)濟(jì)適用房

因為是政府性開發(fā)，所以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商拿地便宜，能以非常低的價格拿到土地。有些開發(fā)商此前按建經(jīng)適房拿到低價土地，實際上卻開發(fā)成商品房，高價賣給百姓，因此輕松獲利。經(jīng)濟(jì)適用房的購買者也能以地價拿房。某市的副市長住的就是經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)眾多保安、保鏢、武警保衛(wèi)，室內(nèi)窗戶全部是防彈玻璃，但是房子價格卻很便宜，以大幅低于市場價的價格拿到房子。擅自改變了保障性住房用地性質(zhì)。

2.集體集資蓋房

由于國家支持教育事業(yè)的發(fā)展，教育用地批的很多，高校有較多的土地資源。教育機(jī)構(gòu)獲得土地容易，且成本很低，甚至是無成本的政府批地。政府預(yù)留大部分土地給高校，。但是一些學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)打著改善大學(xué)教師住房條件的旗號，搞一些小動作。這些表面上公平的行為背后卻隱藏許多隱形壟斷的行為。某海濱城市的大學(xué)單位集資蓋房，在海邊蓋教職工宿舍，其中校領(lǐng)導(dǎo)每人280平米以上。學(xué)校根本就沒有按當(dāng)時公布出來的戶型圖去蓋，而是憑空多出很多套大戶型。這種地處海邊風(fēng)景秀麗，抬頭就能觀海的“空中別墅”，和高檔豪華樓盤有一拼，價格非常低廉，但是從外面看卻和普通樓房差不多看不出來什么問題。

(四)政策性隱形壟斷

政策性隱性壟斷的表現(xiàn)有提前放消息、提前動作、提前炒房。2006年5月17日“國六條”出臺，意圖穩(wěn)定房價。嗅覺靈敏的房地產(chǎn)商，提前聞出要改革房地產(chǎn)政策的味道，提前抬價或者提前囤積別墅。對市場與政策預(yù)感靈敏的投機(jī)商、炒房者也提前購買、囤積別墅以圖大賺一筆趕上這炒別墅的最后一班車。銀行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也趁機(jī)放貸給房地產(chǎn)上和炒房者，大賺利息。以至于政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。因此從某種意義上說，政策性的就是壟斷性的，而且是隱形壟斷的。經(jīng)濟(jì)政策要長久穩(wěn)定，不能一天一個政策。

三、結(jié)論和規(guī)制

我國房地產(chǎn)隱形壟斷特征：表面上沒有壟斷，實際上存在壟斷，少數(shù)人獨霸市場的行為。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是不規(guī)范的，沒有正確規(guī)制的，不成熟的，不可控的，不健全的，存在大量隱性壟斷的市場。房地產(chǎn)市場中的隱形壟斷行為是非常普遍的，管理難度也非常大。因此，管理房地產(chǎn)市場要系統(tǒng)的進(jìn)行管制，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。不僅要管理房地產(chǎn)市場，而且要管理整個中國經(jīng)濟(jì)的大盤。房地產(chǎn)問題不僅僅代表地產(chǎn)方面的問題，而且代表整個中國經(jīng)濟(jì)、政治的問題。在房地產(chǎn)市場的管理問題上也不能照抄照搬別國經(jīng)驗，因為沒有任何一個國家的制度是完全符合中國國情的，沒有任何一個國家的經(jīng)濟(jì)公式在中國是適用的，中國的經(jīng)濟(jì)是有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)。即使制定出完美的制度和經(jīng)濟(jì)公式，執(zhí)行的效果也不是完美的，必須根據(jù)中國的國情和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征制定政策，還要觀察、監(jiān)督政策的執(zhí)行效果，才能從根本上解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問題。