房地產(chǎn)市場趨勢走向探析范文

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2010年末、2011年初的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個關(guān)鍵階段，以地價高增長、房價抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市場表現(xiàn)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了一個微妙階段，即市場化與政府行政管制的碰撞已進(jìn)入白熱化。如果說2010年行業(yè)的關(guān)鍵詞是住宅調(diào)控、土地招拍掛、加息，那么2011年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞應(yīng)該是雙軌制、融資、開發(fā)模式。

市場雙軌制發(fā)展模式成為共識

從2003~2004年的一線城市房地產(chǎn)價格飆升為開始的住宅市場調(diào)控，到如今已經(jīng)歷8年時間。70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持續(xù)上揚(yáng)的房價。

針對當(dāng)前商品房房價仍處于高位、城市化進(jìn)程正在加速的發(fā)展時點(diǎn)上，總結(jié)過去政策經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，歷時8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。房價增長過快和市場對購房需求未能滿足，這一當(dāng)前市場主要矛盾仍未能妥善解決。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。2011年，房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步圍繞滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場需求，打擊投資性購房需求，控制改善性住房需求為主要目標(biāo)，通過保障性住房的大力建設(shè)來規(guī)模化滿足中低收入人群自住需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

回歸雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時代。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房兩大類住房的建設(shè)模式和市場價格的顯著分別。

但對于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個核心問題，未能解決。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來？第二，保障性住房與商品房市場的邊界點(diǎn)在哪里？其實(shí)，這兩個問題的核心就是如何界定市場與政府的邊界。政府建設(shè)資金將主要來自于商業(yè)房地產(chǎn)市場，而保障性住房供應(yīng)放量會影響商品房市場的需求量，土地出讓金收益會受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。這一市場邊界的確定，將在未來不斷的市場和政策實(shí)踐的磨合中取得統(tǒng)一。

國內(nèi)地產(chǎn)基金銜枚疾進(jìn)

近兩年宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)信貸日漸收緊，銀信合作面臨全面叫停，房企上市融資和再融資行為逐步受限。諸多政策信號表明，傳統(tǒng)融資渠道或?qū)o法滿足嗷嗷待哺的地產(chǎn)企業(yè)。在“國退民進(jìn)”的行業(yè)大背景下，融資困境在民營地產(chǎn)企業(yè)中，尤其是中小型地產(chǎn)企業(yè)中，顯得更為迫切。此時，前兩年以概念和理念流行一時的房地產(chǎn)基金重獲國內(nèi)房企青睞，并于2010年取得實(shí)質(zhì)性突破。

在此過程中，上市公司似乎成為先知先覺者，其積極態(tài)度無疑加速了地產(chǎn)基金的落地。2010年3月，金地集團(tuán)通過旗下子公司穩(wěn)盛投資，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起房地產(chǎn)基金。首期募集資金超過1億美元，并于同年12月，再次成功募集二期資金近2億美元。

在此之前，復(fù)地集團(tuán)已開展類似嘗試。早在2009年8月，復(fù)地集團(tuán)新設(shè)智盈股權(quán)投資管理公司，與第三方財富管理機(jī)構(gòu)諾亞財富發(fā)起復(fù)地景業(yè)基金，規(guī)模約為5.5億元。2010年4月，智盈完成另一只人民幣地產(chǎn)基金景盈基金的募集。與此同時，中國海外發(fā)展于2010年3月，聯(lián)手工銀國際募集2.5億美元的房地產(chǎn)基金；首創(chuàng)置業(yè)也著手人民幣基金和美元基金的募集。

從后續(xù)投資標(biāo)的來看，上市公司似乎更為看重地產(chǎn)基金對旗下已有項(xiàng)目的融資功能，而非新商業(yè)模式本身。比如，金地募集的首期資金投資于本集團(tuán)在沈陽的兩個住宅項(xiàng)目，而復(fù)地旗下的景業(yè)基金也基本用于該集團(tuán)在成都、南京、上海三地的項(xiàng)目發(fā)展。在此過程中，上市公司可充分利用房地產(chǎn)基金的杠桿，放大自有資金投資能力，獲取更大市場份額，從而提高盈利水平。簡而言之，用更少的錢，辦更大的事。與此同時，地產(chǎn)基金投資者，也需要上市公司的項(xiàng)目和品牌，提供一定程度上的信用背書，降低不可控風(fēng)險。因此，兩者結(jié)合顯得尤為自然。可以預(yù)見，在宏觀流動性不減和傳統(tǒng)融資渠道不暢的大背景下，地產(chǎn)基金的備用融資渠道功能在新的一年仍將大幅提升。

不過，部分民間資金仍希望通過地產(chǎn)基金尋求地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式突破。盛世神州基金的出現(xiàn)，即是一個嘗試。該基金由北京銀信倡議發(fā)起，并聯(lián)合復(fù)地集團(tuán)、陽光100、富匯投資、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等機(jī)構(gòu)，募集規(guī)模約5億元。與上市公司自身發(fā)起的房地產(chǎn)基金不同，在募集之初，該基金投向并不存在“內(nèi)”項(xiàng)目，需要通過相對規(guī)范的投資程序篩選合適標(biāo)的，更能體現(xiàn)地產(chǎn)基金的投資能力和專業(yè)性。2010年12月，該基金已拿下北京某項(xiàng)目開始進(jìn)入實(shí)際操作。這一基金操作手法，已具備國外成熟房地產(chǎn)基金的雛形。至于其能否在國內(nèi)真正生根發(fā)芽，有待時間的驗(yàn)證。

代建模式大流行

在地產(chǎn)行業(yè)，土地和資金無疑是最為重要的兩項(xiàng)投入。在資本市場上，房地產(chǎn)企業(yè)估值以土地儲備作為重要參考，即為明證。然而，如今面對土地價格的高企，融資渠道的不暢，不少品牌地產(chǎn)公司不得不重新審視兩要素的影響力。對此，綠城已向市場給出明確回答。2010年9月，綠城高調(diào)宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理公司，全面開展商業(yè)代建業(yè)務(wù)，包括資本代建、項(xiàng)目代建、安置房代建三類，暫以項(xiàng)目代建為主。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容的不同，綠城將收取銷售額的7%~12%作為代建費(fèi)用。此舉表明，在新形勢下，綠城試圖擺脫資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和管理團(tuán)隊的制度化優(yōu)勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

無獨(dú)有偶，另一家以產(chǎn)品技術(shù)見長的品牌開發(fā)商星河灣也在加入代建陣營。星河灣以高精度和整合化的設(shè)計與施工著稱，在廣州、北京、上海等一線城市樹立了高端品牌形象。然而，在進(jìn)一步的全國性復(fù)制時，星河灣不可避免的遭遇土地儲備問題。為解決這一難題，星河灣選擇更低風(fēng)險的商業(yè)代建和品牌輸出模式，而非直接拿地。2010年12月，雅居樂宣布，在成都雅居樂花園項(xiàng)目上與星河灣進(jìn)行合作。此次合作主要方式即是星河灣為該項(xiàng)目提供設(shè)計和產(chǎn)品建設(shè)管理工作。

商業(yè)代建看似門檻不高，實(shí)則需要企業(yè)具備深厚積累。以綠城為例。16年的發(fā)展歷程中，綠城在產(chǎn)品系列化、成本控制的套餐化、工藝流程化、建材采購、設(shè)計創(chuàng)新、人力資源梯隊建設(shè)、產(chǎn)品代際更新、項(xiàng)目團(tuán)隊激勵等方面具備了詳盡制度。這些制度，均非一日之功可以建立。因此，商業(yè)代建實(shí)際上正是將綠城多年積累的企業(yè)核心競爭力和品牌優(yōu)勢真正商業(yè)化與資本化的一種手段。同樣，星河灣十年開發(fā)五盤的速度雖然不快，但十年中積累的各種產(chǎn)品能力卻讓業(yè)界無比艷羨。走上商業(yè)代建的道路，或是星河灣厚積薄發(fā)的自然選擇。

究其實(shí)質(zhì)，商業(yè)代建模式是合作開發(fā)的延伸。在傳統(tǒng)合作開發(fā)模式下，開發(fā)商以資金為合作條件，往往要求主導(dǎo)控制整個項(xiàng)目和整個產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。在商業(yè)代建模式下，開發(fā)商以產(chǎn)品能力為合作條件，只要求主導(dǎo)項(xiàng)目的某些環(huán)節(jié)，力求在獨(dú)立環(huán)節(jié)提供高附加值服務(wù)。從這個意義而言，商業(yè)代建也是產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)細(xì)分的結(jié)果。

新的一年，土地市場將向保障性住房傾斜，土地供應(yīng)進(jìn)一步收緊，土地爭奪戰(zhàn)將愈發(fā)激烈。可以預(yù)見，更多品牌開發(fā)商將會考慮包括商業(yè)代建在內(nèi)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，在增加利潤點(diǎn)的同時不至于背負(fù)更大的資產(chǎn)包袱。在眾多候選者當(dāng)中，龍湖應(yīng)最有資格走上這條路線。畢竟，龍湖在產(chǎn)品研發(fā)和內(nèi)部流程管理方面，已具備相當(dāng)功底。