限制外資政策房地產市場范文

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2006年國家對房地產市場宏觀調控重拳頻頻出擊，繼國六條、九部委意見出臺后，政府宏觀調控再度發力，2006年7月24日，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局聯合了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》從外商投資房地產市場準入、外商投資企業房地產開發經營管理、嚴格境外機構和個人購房等方面對外資進入房地產市場進行了規范。限制外資政策的出臺在業界引起巨大反響，褒貶的各種聲音也紛至沓來，但不管怎樣爭論，政府限制外資炒房，提高外資進入中國房地產市場門檻卻是不容爭辯的事實，限制外資政策對房地產市場產生的影響也已初步呈現。

一、限制外資政策主要內容解讀

《意見》中限制外資政策內容主要體現在投資主體、退出機制、稅收、資金、個人購房等幾個方面。

1．境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則等內容，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

解讀：新規定對投資主體進行了明確規定，禁止外資通過中介投資中國的房地產市場，也就是說今后外資來國內從事房地產的投資和經營活動，必須在中國注冊公司；稅負成本有所提高，因為外資以在境內設立公司的方式進行投資，則需要按照國內的稅率在境內繳稅；退出機制選擇減少，原先外資以離岸公司的方式投資境內房地產市場，以境外轉讓離岸公司股權、海外上市、發行REITS等方式實現，但新規定執行后，由于要在本地注冊公司，就大大減少了退出機制選擇。

2．外資投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯等。

解讀：新規定對外資資金的要求，提高了外商投資房地產的門檻，降低了外商自有資金的回報率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，抑制了境外機構和資金來中國境內炒房，但并不是拒絕外國人買房或禁止外資對境內房地產進行長期投資。

3．“境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。但符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。”

解讀：新規定嚴格了境外機構和個人購房管理，增加了境外購房者的時間和精力成本，抑制了人民幣升值預期下的境外炒房等投機行為，有利于國內房地產市場的健康發展。

二、外資進入國內房產領域的利弊分析

1．外資對房地產業有利方面。（1）帶來先進的觀念和管理模式。大量外資企業勢力雄厚，管理規范。進入我國境內房地產領域后，一些先進的房地產開發理念、設計、策劃、營銷、乃至新的技術與文化會帶進業界，勢必會對國內房產企業帶來一定嶄新元素，刺激國內房地產開發企業通過使用先進的技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本，增強企業的競爭能力，生產出高質量、更適合消費者需求的房地產產品。（2）緩解了房地產業發展的資金壓力。房地產是資金密集型行業，而由于我國金融市場不夠發達和完善，國內房地產業的融資渠道比較單一，長期以來，主要依賴銀行信貸。但隨著國家宏觀調控力度加大，銀行房地產信貸政策日趨緊縮，大批國內地產企業獲取貸款難度加大，出現資金缺口。而此時外資進入房地產業，在很大程度上緩解了行業發展的資金瓶頸，有利于國內房地產業的持續快速發展。（3）提升了產品品質與價值。外資進入國內房地產領域，憑著成熟的產品與服務、雄厚的資金實力和完善的財務管理系統，給內地開發企業帶來激烈競爭的同時，也帶來了交流與合作的機會，一方面使內地開發企業有意識的努力提高擬建或在建產品質量，提升產品價值，另一方面使內地開發企業改善經營管理水平，挖掘已建成的物業價值，提高物業租金和出租率。

2．外資對房地產業不利方面。（1）助推了房地產價格上漲。近幾年，大量外資進入我國房地產市場，目前已成為推動房地產市場需求非理性膨脹和價格持續上漲的重要因素之一。而房地產價格的非理性上漲，更進一步帶動了投資性和投機性購房，引發了更多海外資本的風起云涌，從而也更進一步加劇了國內房地產市場泡沫化傾向，金融風險的隱憂日益凸現。（2）加大了人民幣升值壓力。隨著國內房地產價格不斷上漲，大量海外資金流入我國內地房地產市場，其中包含一些以短期套利為目的熱錢。2001年以后，在國內外多種因素的影響下，人民幣產生了升值預期，根據日本和臺灣地區的經驗，在本幣升值的過程中，房地產和股票等資產會產生價格上漲，會吸引大量外資投機房地產和股票市場，而大量外資的流入又進一步強化了本國貨幣的升值預期。（3）加劇了房地產市場潛在風險。在對人民幣升值的預期下，大量海外資金進入國內房地產市場，雖然不乏看好國內房地產市場，打算長期投資房產的海外資金，但其中短期追逐最大利益投機炒房游資的存在，卻是不爭的事實，因此外資大量進入國內房地產市場，必然大大增加了房地產市場潛在風險。由于許多投機性外資寄望于人民幣升值預期，因此房地產市場的震蕩將與人民幣升值直接掛鉤，所以要對市場大起大落時的風險高度警惕，以避免東亞金融危機時，大量外資撤退，給東盟各國和韓國經濟造成了災難性的沖擊的歷史教訓。

三、限制外資政策的影響分析

1．對外資投資機構影響。《意見》中限制外資政策內容從整體上來講，對新進入國內和中小規模的投資基金及短線資金操作為主的外資機構影響較大，甚至導致退出。但對實力雄厚、優質外資機構影響不大（包括進入開發領域和部分收購領域的房地產基金），比如像摩根士丹利、嘉德置地、麥格理這樣的大型外資機構和基金將越做越大，因為這些大型基金基本上都已在中國設有投資機構，而且資本非常充足，諸如“注冊資本不得低于投資總額的50%”的政策條文對其影響并不大。另外，這些機構大多對中國的投資抱有長期發展戰略，投資中國內地市場的目標不會因目前政策的調整而改變。可以預見，在國內經濟持續良好發展、人民幣升值預期下以及宏觀調控政策日趨滲透的背景下，部分大型優質的海外資金仍會持續進入內地房地產開發領域和收購領域，而部分投機房產的熱錢將不得不退出市場。

2．對境內房地產市場影響。高檔住宅一手房市場銷售速度放緩。隨著限制外資政策的出臺，北京、上海等城市高檔住宅市場首當其沖受到影響，根據中國社科院前不久公布的報告顯示，北京均價為1416美元的高檔住宅的買家中，52%為外地人士，其中13%為外籍人士；本地居民占買家總數的38%，機構和公司買家占總數的9.5%；均價為830美元的中檔住宅買家中，本地居民則占到了60%。所以高檔住宅的去化，受限制外資政策的影響較大，尤其是外資投資客占三成以上的項目，將受到比較明顯的影響，這些樓盤的去化時間也將會增長。而且在新政出臺之前，大量涌入內地房產市場的外資，有許多是海外民間資本，比如北京、上海等城市的高檔住宅都是海外投資客所買，并且一購置就是三五套，導致部分樓盤飛漲。限制外資政策的新規定出臺后，境外客戶對高檔住宅的需求一定程度上將被抑制，高檔住宅將形成一定的積壓，這對其價格將會產生一定的打擊，開發商對高檔房的熱情也會有所降低。

高檔住宅二手房市場有所回暖。高檔住宅一手房市場明顯受到限制外資政策的同時，二手房市場則逆市而動，明顯升溫，比如，在限制外資政策出臺后，上海二手房市場在一直低迷的局勢下，突然出現了高檔房掛牌價格集體上漲的現象。根據美聯物業對徐匯、靜安、黃浦、盧灣、長寧以及浦東六區域3000余業主的調查顯示，約有三成左右的客戶認為，限制外資政策對其個人購房或售房行為有很大的影響，44%的業主將轉售為租。而且，面對限制外資政策新規定，有些在售項目也改變銷售策略，比如引進基金或酒店式管理公司，向持有型物業轉型等。因此，隨著新政出臺，高檔住宅二手房市場需求空間將會有所增加。

商業房地產地產市場受挫明顯。限制外資政策的出臺會給商業房地產市場帶來一定的沖擊，因為外資投資中國物業類型絕大部分是寫字樓、商鋪、工業園區等商業地產，根據《樓市》統計數據，2006年第三季度，北京市以外資身份購買寫字樓的客戶成交套數為12套，成交面積為2846平方米。與第二季度外資購買寫字樓成交89套，成交面積126873平方米相比，第三季度外資購買寫字樓的需求套數環比下降了六成左右。

四、結語

隨著房價的節節攀升，近兩年，國家宏觀調控力度也在進一步加強，尤其2006年的宏觀調控更是緊鑼密鼓，但海外資金卻爭先恐后地涌進國內房地產市場，與此同時，質疑外資推高房價和擔憂熱錢導致金融風險的呼聲日益高漲，而且近期外資涌入的規模越來越大，外資并購風潮盛行，因此，國家出于自身考慮，提高對外資的警惕性，加強外資在國內投資監管，出臺限制外資政策是不可避免的，也是必須的。但政府也應該創造良好的投資環境給一些對市場有利的外資，并同時培養、發展本土企業，相信這也是政府未來要面對的重要課題和挑戰。