房地產市場信用體系范文
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經過近20年的積累和市場淘汰，我國的房地產企業的綜合實力有了一定程度的提高，并出現了一批規模較大、素質良好的房地產企業集團，但大多數房地產企業仍存在規模小、資質差、失信嚴重等問題，很多企業還處于低層次競爭的狀況。也正因為房地產企業數量多而散，導致其不誠實行為不易被及時發現并受到相應懲罰；又由于大部分房地產企業規模小，加上經營管理差，導致其預期壽命不長，從而造成企業追求長遠利益并進行重復博弈的傾向不足。
目前，我國社會信用中介機構大約有500家左右，其中信用評估機構大約有40家左右、信用征集與調查機構大約有50家左右、信用擔保機構大約有400家左右。信用中介機構普遍規模不大，其服務市場規模偏小，經營分散，行業整體水平不高，綜合實力不強，市場競爭基本處于無序狀態，缺乏競爭力；而具有一定規模、運作規范、有廣泛影響力的信用中介機構很少，特別是沒有具有國際影響力的中介機構。而國外的中介機構都已形成很大的規模，如鄧白氏、TransUnion、穆迪、標準普爾、菲奇等國外信用中介巨頭每天就能發出上百萬份信用報告，客戶也已經遍布整個世界。并且，這些企業有很強的信用產品的制造能力，并不斷進行信用產品創新。
在法律法規方面，我國的《城市房地產開發經營條例》、《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正當競爭法》中雖都有誠實守信的法律原則，但這些仍不足以對房地產市場的各種失信行為形成強有力的法律規范和約束，立法仍然滯后。而在對一些失信和詐騙案件的處理中，還存在嚴重的地方保護主義傾向，失信行為得不到應有的經濟懲罰和道德懲罰。
二、房地產市場信用體系的概念和內涵
自古以來，中華民族就有誠實守信的傳統，誠信是中華文化的基本道德觀念之一。信用是借貸活動，是以償還為條件的價值運動的特殊形式。而房地產市場信用體系建設的內涵實際上是一個系統工程，包括政府信用、個人信用、房地產企業信用、中介機構信用四個子系統。政府作為公共權力的人，行使房地產市場監管職能，如果政府職能部門監理不力，執法不嚴，容易引起制度上、環境上的漏洞和動蕩。因此，對政府信用的評價主要包括政府信用意識、市場監管力度、腐敗案件、行業政策完善等方面。企業的失信行為影響了市場正常秩序，因此，對于房地產企業信用的評價主要包括：企業信用意識、合同履約率、開發項目記錄、不良行為記錄，等。中介機構容易出現索賄受賄、違規收費、出具虛假報告、出假證明等現象，因此，對于中介機構的信用評價主要包括：中介信用意識、中介不良行為記錄、中介履約率，等。對于個人信用，我們可以借助社會信用等機構查詢他的個人信用情況，包括個人購房記錄、個人不良行為記錄、個人支付能力，等。因此，房地產市場信用體系的內涵可以理解為：房地產市場的其他主體對自己的信任，能夠讓其他主體對自己在共同的市場活動中即將實施行為的某種期望與自己的實際行為相一致。如果在房地產市場活動中按照信用行事，即它能讓其他主體的期望與期望結果相一致，那么它就會吸引更多的其他主體與自己交易，在增進雙方利益的同時也增進社會利益，進而也會增加其他主體對自己的積極評價。
三、加強房地產市場信用體系建設的必要性
1.國家大環境的需要。總理在十屆全國人大二次會議上作政府工作報告時強調：“要加快社會信用體系建設。抓緊建立企業和個人信用信息征集體系、信用市場監督管理體系和失信懲戒力度。”這表明，中央政府開始下決心在全國范圍內建立社會信用體系。同樣，在房地產企業內部也應該根據自己行業的特點，順應社會潮流，建立房地產市場信用管理體制。
2.市場經濟體制良好運行的需要。著名經濟學家吳敬璉認為，現代市場經濟是一種以信用交易為主的信用經濟，當然也包括房地產市場的產品的交易在內。沒有信用的市場是不可想象的，信用體系不健全的房地產市場其運行效率必然也是低下的。一個能對資源高效利用和有效配置的房地產市場必然要求加強信用體系的建設。
3.我國加入WTO外在環境的要求。中國加入WTO以后，外在環境要求必須盡快建立與國際接軌的信用體系。加入WTO后的市場競爭，從某種意義上說就是信用的競爭，而且WTO組織的特點之一就是要求所有成員統一規則，而所有這些規則真正得以實現，必須有一個前提，那就是社會總體上的誠實守信，否則WTO的實施就成了一句空話。
4.房地產企業走向世界的需要。房地產企業由于先有銷售，后有產品，其信用建設就顯得格外重要。在沒有產品的情況下，要想預先把產品銷售出去，客戶購買你產品的唯一參照就是企業的信用。在世界房地產市場競爭日益激烈的今天，中國房地產企業要想在房地產市場上占有一席之地，就必須有良好的信用體系；而企業要有良好的信用，就必須健全市場信用體系。
四、房地產市場信用體系建設的基本原則
1.統一規劃原則。在行業主管部門的統一領導下，開展江西房地產市場信用體系的建設工作，避免分散管理、重復建設。要進行全面、科學的規劃，制定統一的建設方案，與行業協會步調一致，共同建設。
2.信息安全原則。數據交換和數據中心系統所處理、傳遞和管理的信息，涉及到行業主管部門、房地產企業和業主個人的商業秘密、個人隱私等秘密或敏感信息，此類信息處理和傳遞的任何環節如果出現漏洞，其損失都將是巨大的。其次，數據交換和數據中心系統承受著大批量的關鍵性數據的流轉、交換和存儲，系統的可靠性將是系統安全的重要保證。
3.兼容性原則。作為社會信息體系的一個分支，必須保證信用數據上傳順暢，在系統設計、數據格式等方面，要與社會信用體系保持高度的兼容性，確保信息資源共享。
4.經濟適用原則。在IT產業高速發展，高端產品層出不窮的時代，既要考慮投入，又要考慮經濟效果，在保證系統性能達到要求的前提下，盡量使系統投資最省。同時具備較好的開放性、可靠性及可擴展性。
五、江西房地產市場信用體系建設的總體規劃
1.房地產市場信用體系建設的模式。房地產信用體系作為社會信用體系建設的一個分支，承擔著房地產主要參與者的信用記錄。房地產企業在提供管理和服務以及業主在接受服務的同時，就應將相關的信用行為記錄下來，這個記錄由行業主管部門或具有獨立準入資格的中介組織來整理、錄入、(上傳)，這個相互關聯的信用記錄就構成了房地產市場的信用體系的基礎。這個體系建設的模式應該選擇以行業主管部門信用為主導，房地產企業信用為重點，業主信用為基礎，按照統一設計、聯合建設、先易后難、分步實施的原則，先企業后業主的建設順序，先激勵后懲戒，先提供基礎信息后提供評估報告，并逐步由行業主管部門主導轉為具有政府認可準入資格的中介組織介入的運作方式，全面啟動房地產市場信用體系的建設。
2.房地產市場信用體系建設的總目標。在各地誠信體系完善的條件下，經過努力，逐步實現“一個保障，一個平臺，兩大體系”的信用體系基本框架。即建立房地產行業規范等一整套制度保障體系；搭建覆蓋全國的房地產行業信用信息基礎平臺；構建房地產企業和業主個人兩大信用信息體系。實現信息對內資源共享，對社會權威(上傳)，與社會誠信體系資源共享的信息基本框架。通過房地產市場信用體系的建立，逐步形成房地產企業“言必信、行必果”，房地產企業和業主“一處失信，處處受制；處處守信，事事便利”的信用環境，確保房地產企業信用缺失的突出問題初步得到解決。為加速房地產市場信用體系建設步伐，房地產市場主管部門要不斷加強自身建設，一是依法行政，規范行為，建立和完善政務公開制度，建立健全信息機制，提高房地產企業招投標信息及日常管理工作信息及監管工作的透明度，提高行業主管部門的公信度。二是提高政務活動的科學化和民主化水平，對涉及房地產立法等的全局性工作，應實行對房地產企業及業主的聽證、論證、公示等制度。三是依法行政，確保執法的公開、公正、公平，嚴格杜絕因利益驅動而層層對企業進行干涉的行為。四是加強制度建設和監督工作，強化對權力運行的監督，加大對違法違規問題的查處力度，嚴厲懲處信用缺失行為。五是穩步推進信息化、電子化、自動化和網絡化建設。建立房地產市場的電子政府專網，實現與其他政務信息網絡的互聯互通和資源信息的共享，提高行業的管理水平和公共服務效率。六是強化行業主管部門隊伍的專業技術和管理水平，提高服務意識和服務水平。
3.房地產市場各部門信用體系建設的目標。就行業主管部門而言：應幫助企業建立信用自律機制、信用防范機制、信用評價機制等一系列信用制度，建立房地產企業信用數據庫，實現企業信用信息資源共享。通過披露房地產企業信用信息，促進企業誠信經營，規范房地產企業的市場行為。應建立失信懲戒和守信受益機制，使失信企業增加其失信成本，守信企業增加其守信收益，以發揮示范作用，促使房地產企業的信用行為逐步走向規范。應培育信用消費市場，引導中介組織建立企業信用評價指標體系，適時開展企業評級，在房地產招投標及早期介入時使用信用產品。
就房地產企業而言：應依法誠信經營，主動向行業主管部門提供客觀、真實、準確的本企業信用信息。建立完善的業主信用制度，幫助行業主管部門收集整理業主信用信息。
就具有準入資格的中介組織而言：應分別建立房地產企業和業主信用評價指標體系，廣泛收集房地產企業和業主的相關信用記錄，為社會提供良好的信用產品。
六、江西房地產市場信用體系建設的步驟
近年來，“江西房地產信用檔案系統”的開通，標志著房地產市場的數據庫建設已取得一些成果，但離真正的信用體系建設還有很大的差距。目前，江西房地產市場信用體系建設還處于傳統和經驗的層面上，對信用體系建設有所了解但不夠系統，為追求眼前利益而不惜損害長遠利益的現象時有發生。在當前社會信用還不完善的前提下，房地產市場的信用建設也要遵循市場規律。為此，筆者建議，分三個階段逐步建立并完善江西房地產信用體系，具體步驟如下：
1.起步階段。主要任務是在社會信用管理方面的法律法規下制定房地產信用管理方面的法規、規章，以屬地管理為原則，設計不同層面的信用信息平臺搭建方案。例如，美國基本信用管理的相關法律共有l6項，包括公平信用報告法、平等信用機會法、公平債務催收作業法、公平信用結賬法、誠實租借法、電子資金轉賬法等，形成了一個完整的規范社會信用體系的法律體系，構成了美國國家信用管理體系正常運轉的法律環境，使政府、企業、銀行、各類中介服務機構都能依照法律進行定位和活動。另外，隨著信用管理行業發展和國際交流增多，成立信用管理行業協會顯得越發迫切。根據我國房地產市場目前的具體情況，建議在國家信用法規的覆蓋下，根據江西省房地產的特點和需要，由房地產企業領導牽頭成立“信用體系建設領導小組”，確定專門人員從事這一工作，可以考慮暫時不成立專門部門，把信用建設落實到辦公室或企管部門，充分吸收國外先進經驗并結合自身特點，用半年的時間出臺“信用體系建設發展綱要”，有目標、有重點、有步驟地穩步推進。
2.拓展階段。主要任務是搭建信息平臺，建立信用體系的信息網絡，完成基礎信用信息的征集、整理。實現大部分提供信用信息的房地產企業互聯互通，實現基礎信息向社會公布，進一步完善信用建設有關法規規章。目前，已建成的房地產檔案信息系統的主要內容有企業和從業人員的基礎數據和市場的行為記錄。但信息量還不能滿足公眾需要，管理制度建設相對滯后。建議加強江西本省信息網絡建設，主要保證信用檔案信息的及時性、客觀性和權威性。筆者認為，可以從兩個方面及時更新信息內容。一方面，要求企業及時報送有關信息變動情況，并對所提交信息的合法性、準確性負責；另一方面，也需要房地產行政部門及時提供相關信息，特別是有關企業及執法(從)業人員不良行為的信息。
3.深化階段。主要任務是建成覆蓋全省的信用信息平臺，形成完整的信用信息錄入、整合、查詢、信用體系，實現與全行業信息的共享。逐步建立房地產企業信用的基本評價、風險防范、監督管理和責任追究體系。房地產企業信用等級評價可由政府主管部門、政府委托部門和民間機構分別進行，長短互補。信用評級機構可以接受任何市場主體委托為其交易對象進行信用評價。建議在學習和運用國際通用的信用評價模型的同時，加上行為規范評價內容，偏重于不良行為記錄和履約意愿。例如，對于房地產企業的評價標準包含企業的注冊情況、涉訴案件、納稅情況、年檢、履行合同、客戶投訴、建筑質量、融資信譽、政府表彰或處罰情況等等。建議在評價制度初期，先選擇少數信用評級機構和少數企業進行評級試點工作，隨著經驗的積累和管理制度的完善，形成一定的競爭機制后，逐步放開市場。
現在，工商管理、技術監督、金融監管等部門都有一套較完備的信用評價體系，形成了規范化的市場信用狀況機制，并在權威媒體上進行，使有關機構、企業、消費者及時、準確地了解經濟往來對象的信用狀況。通過“信用紅黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打擊信用敗壞的，努力形成良好的信用環境。建議在房地產市場競爭中引入信用等級競爭。例如，在房地產開發招標文件中明確規定入圍企業的信用等級，這就要求企業積極參與國家、社會信用建設，爭創國家或省部級“重合同、守信用企業”。
