房地產市場誠信范文
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根據中消協提供的一份資料表明，2004年我國的商品房投訴事件有31546起，2005年為35689起，其中2005年商品房投訴較2004年上升了13.1%。據統計，按投訴性質分，質量問題高居第一，達到了64.3%，其后分別是價格、營銷合同、計量、安全、假冒、廣告、虛假品質等。可以看出，房地產市場上的消費投訴呈現上升趨勢。而造成這種現象的主要原因就是房地產市場中的誠信缺失。
（一）合同的不誠信。房地產開發商與購房者簽訂平等合同，這是房地產銷售的必要過程，合同的條款代表了雙方承諾，彼此都應該嚴格履行，但是，違反合同在現今的房地產市場中已經屢見不鮮。如，定金陷阱、霸王條款等都體現了合同的不誠信。
（二）虛假廣告。廣告是宣傳和推廣產品的有效手段，但一定要以真實、準確為前提。然而，在現今的房地產行業中卻存在著種種虛假廣告。據中消協調查，由于目前市場銷售的商品房多數都是非現房產品，因此在簽署合同之前購房者卻只能通過廣告和宣傳圖片來了解未來房子的特征，很多購房者在購房后卻發現實際的環境與廣告上的完全不同。
（三）房屋的質量問題。質量問題是商品房的硬傷，也是對業主影響最大、最直接的問題，如選材、施工、沉降把握等都是直接關系到房屋質量的關鍵環節，但一些房地產開發商為了減少成本則經常采用同品牌置換等級、外包施工、趕工期等做法。
（四）土地交易暗箱操作，違法違規。由于建設用地關乎房地產開發的命脈，關乎巨大的商業利潤。于是，房地產開發商不擇手段爭奪土地資源，土地管理者違法弄權，大肆尋租；廉價土地或經開發或旋即轉手高價漁利，已成為許多地區樓市價格居高不下的重要原因，它令守法房地產開發商望地興嘆，令普通百姓望價生畏，令管理層無所適從。
（五）物業管理的誠信問題。物業管理本應為業主提供各種服務，應視業主為上帝。然而，現實中很多物業公司對自身責、權、利認識產生錯位，擺不正自己的位置，對業主正當權益進行限制，甚于隨意用停電、停水、不供暖的方式進行威脅。
二、房地產市場中誠信缺失的主要原因
我國房地產市場之所以出現誠信危機，其主要原因是我國房地產市場的不完善。具體表現在開發商、政府行為和物業管理等環節，任何環節出現問題，都將影響我國房地產市場的和諧發展。
（一）政府職能的不完善。有些政府部門執法不公，執法不嚴，甚至于變相執法，明知道某些項目違規開發，卻不給予嚴厲制裁，甚至還給予驗收。行政審批和行政監督工作存在漏洞，審批程序不規范，監督體系不完善。
（二）信息不對稱。由于房地產的特殊性，房地產開發商和購房者之間始終存在著信息不對稱的現象，其重要體現就在賣方往往利用買方的信息及知識缺陷。在房地產交易領域中，房地產開發商處于強勢地位，其掌握的信息遠遠多于消費者所掌握的信息。例如，在房價不變動甚至有所調低的情況下，通過“技術處理”的辦法使商品房的實際面積小于銷售面積，從中牟取暴利。
（三）房地產經營行為的短期化。追求利潤最大化本來是企業的內在要求，可企業的利潤目標不能建立在短期行為之上。但是目前，市場上仍有很多房地產開發商不太注重企業的可持續發展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態度，信用意識不強。為了滿足其短期利益最大化，經常打出一些虛假的“宣傳廣告”和“服務項目”。
（四）對失信企業處罰力度不夠。從經濟學的成本—收益理論來講，眾多房地產開發商不誠信的一個原因是因為對失信企業的處罰力度不夠，即誠信成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來的收益。商品房現在是投訴熱點和難點，其中一個重要的原因就是，所受處罰與其所得收益相比太低。
（五）物業管理公司責權不對稱。由于房地產開發商與物業“兩張皮”，使二者的權利與義務關系不明確，無法形成一個相互制約的體系，導致兩者的角色錯位；加上我國物業管理公司也不注重自己的品牌建設，不規范服務行為，從而引起很多誠信缺失的現象。
三、房地產市場中的誠信機制建設
建立房地產誠信機制是一個系統工程，每一個環節都非常重要，而且是相互聯系、相互制約。所以，需要每一個公民、企業、政府和執法機關共同努力，積極采取有效的措施，逐步消除我國房地產市場日趨嚴重的誠信缺失問題，實行誠信經營，以促進我國房地產市場的健康發展。
（一）政府在執法和監管方面應該注意的問題。在政府方面，工作重點應該放在法制建設、宏觀調控和公共服務上，應該把誠信標準納入法規，把誠信標準以法律條文的形式頒布，而不能單純地依靠企業自覺。我國現行的房地產行政管理法律，對于房地產開發商違反法律、法規的行為，大多僅規定了行政處罰，很少規定民事責任，因此各地要完善法律法規，增強房地產開發商失信行為的懲戒制度和規定，要明確政府的辦事程序和規范，提高透明度，減少政策的隨意性和波動性，建立權力制約機制，為全社會樹立誠信榜樣。
（二）加強誠信文化建設和誠信教育。誠信文化的建設是種高層次的建設，具有重要的意義。在市場經濟的條件下，市場經濟主體的行為準則首先應是講信用。因此，要通過宣傳、教育在全社會樹立這樣一種共同理念：講誠信不僅是一種應當理解和實行的道德行為，而且是經濟人的一種理性選擇。當注重承諾成為一種美德、信念和文化時，自利人的自利活動才能轉化為他利，在競爭中推動經濟發展和社會進步。
加強誠信建設，“以誠實守信為重點”，是黨的十六大關于加強道德建設的一個重要論斷。因此，必須從思想上重視，從教育上加強，從認識上提高。一要提高對加強誠信建設重要性的認識；二要充分認識誠信品質的重要價值；三要努力爭做誠實守信的模范；四要確立誠信是房地產業發展的重要基石觀念。從事房地產業的人員必須牢固樹立誠信意識，把誠信建設作為政治教育、道德教育和思想政治工作的重要內容，貫穿于房地產市場開發、經營、管理與服務的全過程。
（三）加強法制建設，建立誠信法律制度。市場經濟在本質上是法制經濟，法律制度的健全是規范和制約活動主體行為并使其健康發展的基礎，也是使合法行為得以保障、失信行為受到懲罰、制裁的條件和基礎。要盡快建立社會信用體系的法律法規，規定、規范各方面的權利和義務。當前，在市場經濟不成熟的經濟環境下，僅僅依靠房地產商的良心和自律來營造誠信和諧的房地產市場環境顯然不現實。所以，一方面要不斷完善相應法律法規體系，用強制性手段規范房地產企業的經營行為；另一方面呼吁消費者增強對自身權益的保護意識。要引導行業把誠信問題由道德層面上升到社會責任的高度，把信用作為企業發展必備的基本要素，轉變為企業發展的制度化支撐。把一切活動納入法制的軌道，形成有法可依、違法必究、執法必嚴的法律環境。
（四）建立房地產誠信檔案和信息披露機制。信息披露是指公司將直接或者間接地影響投資者決策和外部相關利益者的重要信息以公開報告的形式給予傳達。建立房地產誠信檔案，規范市場信息披露是誠信體系建設的重要工作。要建立房地產誠信體系，就必須為所有進入該市場的主體建立信用記錄。這種信用記錄，全社會可以很便捷地獲得數據。同時，還必須建立起高增值的守信獎勵機制和高力度的現實懲罰機制。如果在一次交易的過程當中，一方有失信行為，只要進入信用記錄系統，各地通過高科技的手段，可以很便捷地查到這次不良記錄，就不再跟你交易了，銀行也將拒絕放貸。
建立社會信用體系，可以有效地解決信息不對稱問題。它通過無限放大信用缺失的成本，從而給失信方以沉重打擊；相反，守信方通過不斷積累自己的守信記錄可以增值，可以擴大他的信用額度。
（五）建立系統性的信用評價體系。房地產市場的發展是一個系統性的發展過程，房地產市場的誠信建設必須從這個系統中的每一環入手，任何一個環節的誠信缺失，都可能會影響到誠信和諧的生態環境的營造。這就需要建立系統性的信用評價體系，其目的和意義在于：（1）向社會提供可借鑒的信息，營造公平交易的市場，減少投訴；（2）樹立房地產品牌企業；（3）積極推進良好的行業誠信風氣及規范行業行為。建立信用評價體系，讓行業成員共同公開接受社會公眾的監督，既是糾正行業作風不正的有力武器，也是促進房地產市場誠信發展的有限途徑。
（六）改革房地產經營體制。當前，商品房市場面臨的問題還很多，解決房產糾紛的關鍵之一在于制度建設。首先，要改革我們現在的房地產經營體制，逐步取消期房，只賣現房。當前發生的大量房地產糾紛，包括質量糾紛、面積糾紛，等等，絕大部分都出現在期房階段。其次，還應改革現行房屋的銷售方式，將按平方米計價的方式改為按套售房。平方米是平面概念，而且同一套房屋有建筑面積、套內建筑面積，還有套內使用面積、公攤面積，等等。這么繁瑣、復雜的計算過程，使得買房人處在一種信息不對稱的弱勢地位。如果房子不是以按照平方米計算，而是按套來賣，套內建筑面積就這么大，你覺得值就買，不值就不買，一目了然。而且，國際上通行的做法也是按套買房。只要實行按套賣房，目前存在的面積縮水、公攤面積不清等老大難問題就能得到合理解決。
（七）制定房地產發展行業標準，倡導標準化運作。為在一定的范圍內獲得最佳秩序，對實際的或潛在的問題制定共同的和重復使用的規則的活動，稱為標準化。相反即為非標準化。
非標準化的開發模式是房屋質量問題存在的一大根源，也是這個行業暫時無法回避的先天缺陷。房地產市場目前的開發模式、施工方式注定了產品的質量隱患，沒有辦法標準化作業的結果就是總有些戶型會出現漏水、裂縫等現場。只有靠工業化生產模式取代傳統開發模式才能讓產品質量有保障，也只有當質量問題不再普遍存在，剔除了影響房地產商誠信的一個主要因素，行業的總體誠信水平才能有大幅度提高。如果房地產開發建設可以進行流水線生產作業，那么產品的質量問題也就可以得到有效解決。對此，國內的萬科集團做了非常成功的嘗試和應用。在誠信機制建設中，完善政府職能建設是建立法制建設和信用評價體系的基礎，在這三個方面和諧發展的基礎上，給誠信機制建設創造了一個良好的外部環境，這樣就有利于建立合理的房地產經營體制、房地產誠信檔案和信息披露機制，從而建立合理的行業標準和標準化運作，得到一個良好的誠信市場。這七個方面是相互聯系、相互制約的，都是誠信市場建立必不可少的組成部分。把這幾個方面工作可以概括為從業主體和外部約束兩個方面，從業主體的自律是關鍵，外部約束也是必不可少的，否則機制就難以形成。因此，在誠信機制建設過程中，我們應該努力加強各方面的建設，處理好各方面之間的關系，推進房地產行業的健康、快速發展。
商品交換是以社會分工為基礎的勞動產品的交換，其基本原則為等價交換。為保證交換行為的利益共享，交換雙方都必須以一定的誠信作為合作前提。誠信對于整個社會組織和市場運行效率有著巨大的促進作用，人們普遍認為誠信是社會經濟構建和運行的潤滑劑。房地產行業已成為我國國民經濟發展的支柱產業，然而在現今房地產市場中，由于各種誠信缺失原因而導致房地產糾紛已成為制約房地產市場發展的“瓶頸”。為促進房地產業良性發展，必須以誠信來規范市場行為。
