房地產(chǎn)價格調(diào)控范文

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一、我國房地產(chǎn)價格上漲原因分析

（一）需求量大是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因。房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及上世紀(jì)七十年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求。如出生于“生育高峰”時期的20世紀(jì)七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期，沒有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市場”的人，因此他們對于商品房有很高的購買欲望，同時收入的提高和住房按揭政策的實行，使得他們的買房愿望完全可能變成現(xiàn)實，并成為樓市上的消費大軍。隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，大量人口涌入中心城市和征地、拆遷等因素，也會創(chuàng)造大量的剛性消費需求。

從投資性需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。而外資大規(guī)模涌入我國房地產(chǎn)市場也加大了房地產(chǎn)的投資性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中指出，受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場。外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場已成潮流。

（二）成本增加是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在原因。在市場機制下，住房價格的確定還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發(fā)中，房屋的建筑成本不斷攀升。導(dǎo)致住房建筑成本升高的因素主要有三個：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例為25%左右，部分地區(qū)更高。由于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導(dǎo)致整個房價開發(fā)成本的提高，進(jìn)而推動房價的快速上漲；二是建筑材料漲價。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價格上漲幅度比較大，成為房價上漲的一個推動因素；三是城市建設(shè)配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發(fā)成本，推動房屋銷售價格上漲。

（三）消費者預(yù)期是房地產(chǎn)價格上漲的根本原因。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，GDP快速增長，人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。因此，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲也使得購房者預(yù)期今后房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施，也進(jìn)一步提升了消費者的預(yù)期，造成對房地產(chǎn)商品的需求出現(xiàn)擴張，使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)事實上的上漲。

（四）政府管理缺位是房地產(chǎn)價格上漲的重要原因。政府管理部門的缺位造成了房地產(chǎn)市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由于開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度不完善，出現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷售行為，如虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規(guī)現(xiàn)象，各級政府的有關(guān)管理部門沒有采取有效的措施給予行政干預(yù)，致使房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，沒有給消費者創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。加之許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產(chǎn)開發(fā)商投資，而對投資方向不加限制和引導(dǎo)，以至于近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態(tài)勢。

二、完善房地產(chǎn)價格調(diào)控建議

（一）改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。首先，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)，保證對普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。同時，不斷健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策，強化政府的住房保障職能，確立經(jīng)濟(jì)適用房的供給對象，落實各項優(yōu)惠措施，嚴(yán)格控制住宅戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，審定住房銷售價格，加強購買和售后環(huán)節(jié)的監(jiān)督，使得住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。其次，加快二手房市場的建設(shè)和房屋租賃市場的發(fā)展。目前，我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發(fā)達(dá)。通過進(jìn)一步簡化交易手續(xù)，推進(jìn)存量住房的流通，有利于穩(wěn)定房價，滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。

（二）重視土地供應(yīng)政策對土地價格的調(diào)控作用，完善土地儲備制度。通過土地收購儲備制度的實施，合理調(diào)控土地供應(yīng)和市場價格，健全土地交易市場公開性與透明度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立必要的監(jiān)督機制，合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和市場的需求，及時掌握市場信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對高檔商品房的開發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬，并給予稅費政策的優(yōu)惠，使政府、廣大老百姓以及房地產(chǎn)開發(fā)商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應(yīng)政策，加強對土地價格的調(diào)控作用，完善土地儲備制度，將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個房地產(chǎn)市場的有效運行。

（三）完善房地產(chǎn)稅費制度改革，加強房地產(chǎn)信貸控制。對于土地使用費的支付，可以采取按年收取物業(yè)稅的方式，這樣不僅減輕房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的負(fù)擔(dān)，而且也能促進(jìn)政府財政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長。對稅費的設(shè)置也可以根據(jù)市場狀況的變化進(jìn)行調(diào)整，借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強化不動產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通與消費。與此同時，繼續(xù)改善住房信貸政策，大力發(fā)展住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。并且，切實加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監(jiān)督機制，分散和降低房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險，為城鎮(zhèn)居民購房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和服務(wù)。

（四）擴展民間資本投資途徑，加強對外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的管理。在住房價格上漲的浪潮中，一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。因此，對于民間資本，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資，通過調(diào)整民間資本的市場準(zhǔn)入政策，進(jìn)一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。對于外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，應(yīng)從維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產(chǎn)市場的影響，要制定相應(yīng)的對策，限制外資參與短線炒作，促使其參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期開發(fā)，真正促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（五）加強市場監(jiān)管和信息化建設(shè)，建立公開、透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場交易環(huán)境。加強對房地產(chǎn)行業(yè)管理的思路轉(zhuǎn)變，由原來項目的前期審批變?yōu)槿谭?wù)和監(jiān)督，加大市場整頓的力度，開展房地產(chǎn)市場專項整治工作，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違規(guī)行為，對違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要的懲罰。建立和完善房地產(chǎn)信用體系，強化輿論監(jiān)督，懲戒市場失信主體，促進(jìn)市場的公平競爭，建立公開、透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場交易環(huán)境。此外，加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，增加市場信息服務(wù)功能，注重市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)的分析，科學(xué)地反映和評價各類房價及時變動信息以及市場發(fā)展態(tài)勢，通過全面、及時、準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者提供市場信息，避免對房價的投機炒作行為，引導(dǎo)市場的理性發(fā)展。

（六）積極引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費觀念。在改革住房制度的過程中，為了引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念，我們在輿論導(dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過市場化的方式解決住房問題。這樣導(dǎo)致的一個后果是無論窮富，人人都希望擁有自己的住房，造成對商品住房的需求不合理的擴大。實際上，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，住房自有化程度也并不高，許多人是居住在政府提供的價格比較低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋。我國城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費量力而行的觀念，不要一擁而上都去購買商品住房。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系緊密，其價格波動會直接影響到整個國民經(jīng)濟(jì)的正常運行。近年來，我國主要大中城市的住房價格一路攀升，出現(xiàn)了局部過熱的跡象。以2004年為例，全年新建商品房平均銷售價格上漲了14.4%，其中住宅上漲了15.2%，遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。房地產(chǎn)價格快速上漲使得大量資金向部分地區(qū)集聚，加劇了我國貧富差距，而且房價的長期趨高，容易造成價格信號失真，引發(fā)房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，增大銀行的金融風(fēng)險，危及金融安全。房價問題已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注的熱點問題。與此同時，我國中央政府各有關(guān)部門不斷出臺各項政策，以穩(wěn)定房價，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但是，在市場經(jīng)濟(jì)中，穩(wěn)定和調(diào)控房價是一項非常復(fù)雜的工程，只有在深入研究房地產(chǎn)價格上漲的各種原因的基礎(chǔ)上，不斷完善調(diào)控措施，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。