房地產市場風險保障機制范文

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內容摘要：本文從法律經濟學的角度剖析了防范和化解房地產市場風險的法律制度機制，揭示了房地產記制度的經濟法律內涵，具體分析房地產登記制度在房地產市場運行中防范和化解房地產市場風險的機理。

關鍵詞：防范化解房地產市場風險制度機制

防范和化解房地產市場風險是房地產業健康發展必須面對和必須著力解決的重要問題。在國家對房地產市場的宏觀調控和治理過程中，通過一定的法律制度安排，建構房地產市場風險防范和化解的法律制度機制便是解決上述問題的重要對策。在防范和化解房地產市場風險的法律制度體系中，房地產登記制度對房地產市場風險的防范和化解實際上是一個穩定的風險分配和處理規則體系，是防范和化解風險法律制度機制的支撐點和基礎。對此，本文從法律經濟分析的角度略作分析。

權屬確認與權利公示機制

權屬確認是市場交易的前提和基礎，由于現代市場不僅是市場主體交易行為的過程，也是一個制度機制的運作過程，更是一個財產權利結構的動態轉換和組合的過程。這個過程的展開和拓展是以產權界定為基礎不斷深化的。一方面，市場交易需要有分工和交換，而分工則意味著對資源的排他性占有與支配；交換意味著這種占有、支配與收益具有可轉讓性，產權正是將這兩個方面有機融合在一起使得市場交易有序展開與拓展；另一方面，產權制度也是市場得以延續的必要條件，市場本是一把“雙刃劍”，它需要一定的規則體系支撐，需要一個寬嚴適度、價值中立、能夠適應市場規律、防范和化解市場風險的有效法律制度環境。而這一制度環境的核心就是界定產權、確認權屬。因為如果市場交易的客體產權界定不清或者歸屬不明，市場交易的行為及相應的權利運行就會處于不穩定的狀態，市場的這種不確定性也使得市場主體的交易預期難以實現，市場交易的結果也因此變得不確定，市場交易的風險就不可避免。

對于房地產市場來說，上述分析同樣適用。房地產登記制度作為國家調控房地產市場重要手段，不僅通過法律制度安排使房地產不動產的權屬狀況明晰地列于國家設定的專門登記機關的登記薄上，而且通過登記以一定的法律制度安排使房地產的權屬狀況得以表征、公開和透明，房地產上的權利的歸屬及內容即房地產物權的變動與現狀如何由此經由登記加以確認和公示。房地產市場以此為基礎就會為當事人在交易中提供穩定的預期，就會提高和增強房地產市場交易中的確定性，節約當事人在房地產交易中的交易費用，這就為房地產市場交易中當事人防范和化解市場風險建構了一種權利確認和權利公示的法律制度機制。事實上，國家正是以登記的方式通過法律制度安排確認、彰顯和公示房地產權屬狀況，并使外界通過這一方式足以辨明和信賴該狀況，從而使房地產權屬狀況為公眾所知悉并得到社會的認可，進而獲得法律保護的絕對效力，這就以法律的制度安排確立了房地產交易中房地產權利的存在與變動，建構了房地產市場交易中的信用機制，為防范和化解房地產市場交易中的風險奠定了產權基礎。

在我國，房地產的登記就是由法律授權的登記機構依法對房地產的權屬現狀及變更予以確認的一項重要法律行為。這種登記包括有兩層意義：房地產登記機關依法定程序所進行的記錄與涂銷及相應的確認權屬的活動；已經進行記錄，或者未記錄的事實狀態。我國的《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條規定：“本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。”另一方面登記公示可以向公眾展示并確定房地產物權的真正權利人，防止不具有支配權或者不再具有支配權的人進行詐騙，從而可以起到定分止爭之功效。因為房地產市場交易中常常存在權利沖突，同一房地產之上可能存在著兩個或兩個以上的、在內容上相互矛盾的物權，這時應當以登記的時間先后來確定應當確認和保護哪一項物權。按照物權法的一物一權原則，在一個標的物上設定兩個以上相互沖突的不動產物權的，各項物權的效力以登記時間的先后順序為準。登記在先的權利優先實現。這就使物權的先來后到規則得以具體化，也使得房地產市場交易中房地產的權利的安排有了制度化、規則化、秩序化的保障。從而使房地產的市場交易穩定有序運行。可見，以登記作為房地產權利確認和公示方法，可以使房地產的產權狀況得以明晰地列于登記薄之上而可以向公眾公示、確立，確認房地產產權存在與變動的真實性、確定力。當事人—經采取法定方式登記，即便由此產生的法律效果與物權的真實狀態不相符合，對信賴這種外部方式的人也不發生任何影響，即仍以此種外部方式表征的物權為準。據此，登記的公示、確認效力為房地產市場交易中防范和化解市場風險提供相應的法律制度機制。其一是房地產產權的設定和變動須采取法定的登記方式時發生相應的效力，才能獲得交易中確定性；其二是對信賴房地產登記的當事人和善意第三人，國家法律通過制度安排保護其信賴利益。有了登記的這種真實性與確定力，就能扭轉物權交易中的信息不對稱局面，就能增進第三人對房地產交易客體——房地產權利狀態的認識與信賴，減少物權交易中的不確定性及相應的風險。

交易安全保障機制

通過制度安排規范市場主體的各類行為，保障交易安全，構建安全的交易秩序為現代各國所追求。由于交易實際上是產權的移轉，為了使這種移轉正常進行，防止移轉中的欺詐、信息失真等不安全行為，就必須使交易雙方充分了解交易客體的權屬狀況及相關的交易信息，這樣才能較好的解決產權交易中的信息不對稱帶來的不確定性及相應的風險，當事人才能在掌握較為充分的交易信息基礎上，決定是否從事交易或者交易以什么樣的價格達成。如果不充分了解這些信息，不僅使交易受阻或交易成本增加，而且會給交易欺詐行為提供可乘之機，擾亂交易秩序。

房地產登記制度通過登記不僅使當事人進行的房地產產權交易行為依法得以確認和公示，并賦予該產權變動具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外觀形式向外界提供了經法律確證的有關房地產權利歸屬與變動的信息，從而使房地產交易的內部信息得以外化、透明、公開，這樣以國家法律地形式通過制度安排有力地校正了房地產市場中的信息不對稱狀況，從而減少了房地產交易中的不確定性，使交易當事人能較為充分利用公開的房地產權屬狀況與變動信息進行交易機會的判斷與抉擇，在公開、公平的房地產交易中，實現房地產交易的規范化、制度化和有序化，進而實現交易的安全。

從靜態交易安全角度看，房地產登記制度不論對房地產的所有權還是對房地產上的他物權而言，都會使義務人負有不侵犯房地產產權的法定義務，我國的《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定：“依法登記的房屋權利受國家法律保護。”我國《土地登記規則》第3條也規定：“依法登記的土地使用權、所有權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”房地產產權的這種登記公示制度所建立的權利歸屬宣示和信息公開機制，對于保護房地產產權人的利益，穩定財產關系，具有重要的秩序價值。同時，登記還使房地產物權權利人得以對抗第三人，無疑有益于靜態安全的保護。從動態角度看，房地產物權登記公示制度使外界得以明了房地產物權上的權屬狀況，并可從官方不動產登記薄查悉不動產權屬狀況的變化，查知不動產物權的變動信息，從而對此變動予以認可和信任。房地產物權登記公示制度的這一變動宣示功能，對于保護相對人的利益，維護交易秩序，具有重要的安全價值。第三人對于信賴登記公示而為的交易，受到法律的保護，這無疑有助于動態交易安全。

靜態安全和動態安全在現代市場經濟的資源配置中都是法律所要保護的對象，當二者發生沖突時，就要求有適當的法律機制進行平衡和協調。房地產登記制度正是這樣一種機制，是平衡靜態安全和動態安全的調和點，在協調二者沖突中處于“樞紐”地位，房地產產權是否登記公示，決定著其變動是否具有確定力、對抗力和公信力，也是房地產權利人能否主張權利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量標準。登記公示制度的這一權利沖突平衡功能，使房地產權利人和善意第三人的利益沖突得以合理調控，對協調靜態安全和動態安全的沖突，具有重要的公平和效益價值，這無疑有助于市場交易秩序的安全運行與良性拓展。

交易風險合理分擔機制

市場交易中的風險是與不確定性密切相關的，在市場交易中，由于信息的不充分、不完備，加之市場的復雜性，交易主體及相關當事人對交易對象往往難以進行真實、準確、及時、全面的了解，進而對交易的對象缺乏足夠的、充分信息進行認識、判斷、選擇，這樣交易中就充滿了不確定性及相應的風險。這種不確定性和風險又是決定著交易難易的程度和交易費用大小的關鍵因素。因此，如何通過法律制度安排建立一種機制，使交易當事人和參與者合理分擔市場交易中的不確定性和風險，就成了現代市場經濟發展中宏觀調控必須要解決的難題之一。

現代房地產交易中，因房地產具有不可移性和內在質量的隱蔽性等，上述難題同樣存在。解決這一難題的切入點理應從解決房地產交易中的信息不對稱入手，因為信息不對稱使房地產交易中的一些人擁有一些信息，而另外一些人不擁有這些信息，由于有限理性、技術條件、認知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本過高，擁有信息的人就可以利用自己所擁有的信息優勢在交易中謀取私利，損害公共利益或不擁有這些信息的人的利益。面對房地產交易中信息不對稱所帶來的不確定及相應的風險，單個的個人、企業和經濟組織通過私力顯然難以勝任問題的解決，而只有通過公力，通過國家的制度安排才可能得以解決。國家可以通過制度設計和制度安排向人們提供一個穩定的交易活動規則體系來減少不確定性和風險，正如新制度經濟學學家闡述制度時所分析的那樣：“制度是社會或組織的規則。這種規則通過幫助人們在與別人交往中形成合理的預期來對人際關系進行協調。制度反映了在不同的社會中，有關人們自己的行為和他人的行為的個人和集體行為而演化出來的行為準則。在經濟關系領域中，如在經濟活動中使用資源的權利，如分割由經濟活動產生的收入流，這些規則在建立有關這些活動的預期時起著十分關鍵的作用。制度提供了對于別人行動的保證，并在經濟關系這一復雜和不確定的世界中給予預期以秩序和穩定性。”房地產登記正是在國家對房地產市場進行調控的過程中，通過制度安排為協調和合理分擔交易當事人和參與人的風險提供了一種社會規則和準則。

首先，登記制度將房地產物權的得喪變更依法定的程序，以嚴格的格式和規定的內容登記于登記機關設定的登記薄上，房地產的權屬狀況由此得以明晰和界定，這便為房地產交易中風險的合理分擔奠定了產權制度基礎。

其次，登記制度有助于防范房地產交易中的風險。由于房地產的交易是一個博弈過程，而作為博弈的要素之一的信息是很難確定的，也很難達到完備的程度，因而房地產交易中因信息不對稱而產生的風險不可避免地存在著，這樣僅在當事人之間和當事人與第三人之間分擔風險是不夠的，更重要的是還要通過制度安排來防范這種風險。就所有權交易中的風險防范而言，一般說來，是實物而不是權利的控制者更能夠成本較低地降低風險。在房地產的交易中，因房地產的特殊自然屬性，房地產的所有者對交易的客體擁有信息上的明顯優勢，他比任何交易相對人和第三人都熟悉交易客體自然狀況、權利狀況、內在屬性等重要的交易信息。因而在房地產交易中如何按照公平而有效率的標準通過制度安排促使房地產的所有人客觀、真實準確和及時公開上述信息，建立風險防范機制便成了房地產立法中制度設計要著力解決的問題。當然，房地產交易中的風險防范有賴于一系列制度的支撐，但登記制度在其中發揮著至關重要的作用。因為風險問題實質上就是成本問題，防范風險說到底就是如何使信息更充分，并且使獲取該信息的成本最小化，登記制度在相當程度上建立了這種有效率的風險預防機制。登記要求擁有信息優勢方必須按法律規定的程序、內容準確、全面的將有關涉及房地產交易的重要信息記載在官方的登記薄上，并向社會公眾公示。這對房地產交易中的信息不對稱無疑是一個有力地糾正，實質上也是對風險承擔不平等的有力糾正。同樣登記公示的信息的真實性、準確性、確定性也有助于相關權利人或義務人減少交易中的不確定性，使他們依據登記的真實、準確、確定的房地產信息對自己的交易行為進行合理的預期，從而減少乃至防范交易中的風險。尤為重要的是，登記公示的信息可以有力地避免房地產交易中的道德風險，即擁有信息優勢的一方利用信息優勢，通過進行機會主義的行為給其他主體帶來不確定性和風險。

再次，登記制度也可以使交易當事人和第三人了解房地產的負擔。根據經濟分析法學派的觀點，所有的法律規范、法律制度和法律活動歸根結底都是以有效的利用資源、最大限度的增加社會財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的優化配置，實現帕累托最優效益以解決因資源的有限性與需求的無限性而引發的矛盾與沖突。正因如此，現代物權法以效益作為重要的目標，并通過制度安排設計他物權的規則確定資源在交易中的流轉，允許當事人設立越來越多的互不矛盾的物權，從而實現對物的全方位、多層次、寬領域的利用以實現對資源的優化配置，實現和激勵人們對財產的多維動態利用。適應物權由歸屬轉向利用的這一趨勢，現代物權法逐漸地放棄了傳統的注重對物的實體支配、注重財產的歸屬轉而注重對物的多樣態利用、注重財產的價值形態轉化與利用。其突出的表現為，鼓勵當事人設立越來越多但互不矛盾的物權形態，允許、鼓勵多重抵押，最充分的利用物的交換價值、增值價值。這樣不動產就負擔了多種權利或利益，盡管這種多種權利或利益有利于提高不動產物權的利用效率，但卻增加了交易中的風險。由于在一項不動產之上設立的物權（如在土地使用權上設立的抵押權等），通常表現為對所有權或者使用權的限制，因而也是在不動產之上所設立的負擔及相應的交易風險。例如，某項房產設立了抵押，實際上就是在該房上設立了負擔。這種負擔的設立情況應當向公眾公示。因為該房產一旦進入交易市場，有負擔的房地產和沒有負擔的房地產在價值上是完全不同的。對買受人而言，購買了具有負擔的房地產之后，有可能會受到第三人的追奪。登記制度依法要求房地產物權的權利人將房地產上設定的其他權利一一登記公示，不僅使房地產的負擔信息公開化，使公眾利用這些信息防范交易中交易客體權利不確定或有限制帶來的風險，而且可以有效地約束房地產交易中機會主義行為帶來的道德風險，為房地產交易當事人在房地產的多層次、多形式利用中間建立穩固、良好的信用關系，提供與之相應穩定的預期。

交易秩序建構和保護機制

人類天然具有對秩序的需求，秩序的建構與存續是人類一切活動的必要前提，從最一般的意義上說，秩序是一個表征主體生存環境協調程度的概念。它有廣義和狹義之分，廣義的秩序概念是指客觀事物自律的狀態；狹義的秩序概念僅僅指人的活動依一定的規則或方式連結而成的狀態。秩序總是意味著在社會中存在著某種程度的關系的穩定性、進程的連續性、行為的規則性、事件的可預測性、以及財產和心理的安全性。英國社會學家科恩認為：秩序與社會生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社會的某種穩定性，即在某種程度上長期保持這種形式。可見，秩序是對于有規則狀態的一般概括，其蘊含著穩定性、連續性、規則性和可預測性。

由于人的本質在于它的社會性，而互動是人的社會化的條件，也是一定的社會關系的外在形式。人類行為的社會性及其互動關系，客觀上要求人們的行為必須協調一致，然而各種差異乃至對立卻容易導致社會運行過程中的一系列矛盾和沖突。因此，為避免或減少這些現象的發生，就需要通過權威性的、人們普遍接受制度安排對人們的社會關系予以界定，使人們在一種連續、穩定和明確的社會關系中從事活動，或者說要有一定的行為規則及其相應的機制來調適人們的行為。這說明秩序離不開法律制度，一定的社會秩序要由相應的法律制度來維護。

房地產登記就是以國家法律的形式通過一定的制度安排對房地產物權的設定及各種變動依法定程序在房地產所在地的專門機關(土地管理局、房地產管理局)所設立的專門簿冊上予以記載并進而對土地和地上建筑物等不動產的所有權以及設定房地產他項權利加以確認，這不僅以法律的形式通過相應的制度安排明確了房地產的合法權利人，從而使房地產的交易和管理有了合法的起點。也使房地產的交易與房地產財產的利用有了普遍遵守的、統一適用的社會規則體系，這樣就使房地產的交易處于一種有規則的狀態，房地產交易的當事人也因此能在房地產交易中獲得穩定的、連續的、規則的和可預測性的預期。房地產交易關系的這種制度化、規則化的機制就能有效地為房地產交易建立一種交易秩序，減少房地產交易中的不確定性及相應的風險。

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