社區物業管理工作意見范文

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為進一步加強我區物業管理工作，建立健全組織網絡，明確職責，切實改善居住小區環境秩序，不斷推進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和市政府《關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》精神，結合我區實際，提出如下意見：

一、充分認識加強居住小區物業管理工作的重要性

近年來，隨著城市化進程的加快，拆遷安置小區不斷增加，小區物業管理，特別是拆遷安置小區與老小區的諸多矛盾和問題日趨凸顯。各街道（開發區）、區各有關部門和單位要從全面貫徹落實科學發展觀、構建和諧、改善人居環境、提高居民生活質量、提升城市品位的高度，充分認識加強居住小區物業管理工作的重要性。要針對不同情況采取相應措施，有效化解物業管理中的矛盾和問題，逐步健全長效管理機制，努力提高全區居住小區物業管理的整體水平和質量。

二、建立健全全區物業管理三級網絡體制

居住小區物業管理遵循“條塊結合、以塊為主”的原則，明確區、街道（開發區）、居（村）的職責分工，落實行政監管和公共服務責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用，建立區物業主管部門監督管理、各街道（開發區）具體組織實施、居（村）協助落實、相關職能部門密切配合的在三級網絡工作機制，共同推進區物業管理工作。

區建設局為區物業管理的行政主管部門，對全區的物業管理工作負總責，認真貫徹國家和省、市有關規定，結合實際完善配套管理措施，加強物業管理工作的規劃部署和組織協調；各街道（開發區）在區政府的領導和市、區物管部門指導下，具體組織轄區內物業管理工作，建立物業管理工作機構，配備工作人員，協調解決小區物業管理和社區建設中的具體問題；各居（村）應全面加強居（村）民自治管理，明確專職居（村）干部具體負責，協助做好轄區內物業的管理工作。

（一）區物業主管部門主要職責。

1.參與轄區內所建住宅項目的規劃建設和竣工驗收，督促配套設施落實到位，監督開發建設單位向有關方面移交資產、資料，檢查開發建設單位路燈管理權移交和垃圾清運費繳納等工作；

2.參與轄區內物業服務企業的資質管理；

3.指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；

4.依法對住宅專項維修資金的使用進行監督；

5.依法查處物業管理違法行為；

6.協調、監管前期物業管理；

7.組織全區物業管理活動的檢查、考核、評比；

8.負責已建成小區在開發建設過程中涉及物業的遺留問題的調處工作。

（二）各街道（開發區）物業管理主要職責。

1.負責會同有關方面劃定居（村）物業管理區域，做好新建居住小區的交接工作；

2.指導、監督業主委員會的建立、改選和換屆工作，并進行備案，指導業主委員會的日常工作；

3.參與選聘物業服務企業的招投標管理；

4.處理轄區內涉及物業管理活動的信訪、投訴；

5.組織低價位拆遷安置房、保障性商品房、農民定居點的前期物業服務工作；

6.組織物業服務質量的檢查、考核、評比；

7.加強與職能部門溝通聯系，協調解決物業管理和社區建設中的綜合性問題。

（三）居（村）物業管理主要職責。

1.參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作；

2.指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織；

3.調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作；

4.制止破壞公共管理秩序和損害業主公共利益的違法違章行為，并及時向有關行政執法機關反映；

5.具體負責轄區內的前期物業服務工作。

（四）公安、城管、環保、工商、物價、規劃、國土等相關職能部門依各自職責，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。

規劃分局、國土分局依各自職能和權限，積極協助做好居住小區配套設施的土地出讓方案，按標準規劃等工作，確保各類小區按物業管理相關法律法規和市政府文件精神配齊、配足公建配套設施。公安分局、規劃分局、工商分局、區環保局、城管局等職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、無照經營、污染環境、占用綠地以及其他違法違規行為，要依法從嚴查處，維護小區內正常的公共管理秩序和良好的居住環境。

三、合理確定小區服務的管理模式

各街道(開發區)要結合社區建設規劃，根據各類住宅小區的規模、設施配套、環境及居民需求情況，合理確定物業服務的管理模式和組織模式，采用基礎性服務和等級性服務相結合，積極推進和完善市場化、專業化、規范化管理。

1.新建普通商品房住宅小區，全面推行市場化的等級性物業服務管理。小區開發單位必須嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區全面實行規范的等級性物業管理服務。

2.老舊住宅小區，結合環境整治逐步完善基礎設施配套，完善物業服務管理。對整治后具備條件的，依法成立業主大會、業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施等級物業管理服務；對暫不具備條件的，可由街道（開發區）和居（村）建立小區物業服務組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性物業管理；規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施統一管理、差異服務。

3.低價位拆遷安置房、保障性商品房、農民定居點等住宅小區，創造條件逐步推行市場化物業管理。前期物業服務由街道（開發區）和居（村）負責。有條件成立業主委員會的，積極推行市場化物業服務管理。

四、著力完善物業管理的長效機制

（一）完善物業配套設施建設。新建的住宅小區嚴格按市政府規定的公建配套標準進行驗收、交接，完善物業管理備案制度。低價位拆遷安置房、保障性商品房等小區在配置配套用房時積極爭取盡可能多的配套面積，農民定居點的配套用房經營收入主要用于基礎性物業服務，對低保、特困家庭物業服務費用給予適當減免。

（二）提升業主自治管理能力。區物業主管部門、街道（開發區）及居（村）積極指導居住小區選舉成立業主委員會，因地制宜創新工作方法，將那些熱心公益事業、做事公道正派、在居民中有威信、組織協調能力強的同志向業主推薦、介紹，引導業主依法將他們選進業主委員會，發揮他們的骨干作用；區及街道（開發區）的有關部門從業務上指導、培訓業主委員會，充分發揮業主委員會的自治作用；建立居（村）組織、業主委員會、物業公司定期聯席會議制度，通報情況、分析問題、化解矛盾，不斷提高物業服務的質量和水平。

（三）強化物業服務行業監管。區物業主管部門、街道（開發區）及居（村）加強對轄區內的物業服務企業的服務質量的檢查考評，規范物業服務企業公開收費價格和服務標準，為廣大業主提供質價相符的服務，建立健全企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享；規范市場準入，指導業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業；完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接工作；加強對業主共有財產的監督管理；加強對物業企業履約情況的監管，積極試行區內物業服務企業履約保證金制度。

（四）積極化解收費矛盾。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設等物業管理部門和街道（開發區）督促相關責任單位及時妥善處理；對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會協助物業服務企業督促催繳；健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制；對物業管理矛盾突出的老住宅小區、保障性住宅小區、農民定居點積極探索物業管理運行的新機制，保障最基本的物業管理正常進行。

（五）著力營造良好氛圍。全區各級物業管理機構、業主委員會、物業服務公司要通過宣傳欄、櫥窗、廣播、電視、報紙、網絡等傳媒，大力宣傳物業管理相關法律、法規，宣傳物業管理的重要性，引導廣大業主轉變觀念，積極參與物業管理活動，及時繳納物業服務費用，自覺維護社區公共秩序。