外來人口住房情況分析范文

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一、不同年齡段的外來人口居住情況

首先，外來人口按年齡35歲及以下、35-55歲、55歲以上共分為三個(gè)檔次。筆者認(rèn)為，住房取得的方式（租賃或產(chǎn)權(quán)），在了解和掌握外來人口居住狀況方面的作用，要高于了解和掌握人均居住面積的作用。

通過比較不同年齡檔次的外來人口來上海的時(shí)間、居住自有產(chǎn)權(quán)住房的比例，可以發(fā)現(xiàn)，除55歲以上年齡段的情況較為特殊以外，另兩個(gè)年齡段的外來人口，他們?cè)谏虾５臅r(shí)間變化、居住在自有產(chǎn)權(quán)住房的比例是比較接近的。因此，可以將上述幾個(gè)條件合并考慮，通過多項(xiàng)式擬合，得出外來人口在上海居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例y與來滬時(shí)間x的函數(shù)關(guān)系：y=0.0027x2-0.0155x+0.0867。根據(jù)圖1、圖2，本市現(xiàn)有的外來人口數(shù)量，如果暫不考慮新進(jìn)入人口，按照居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中人口比例與來滬時(shí)間關(guān)系函數(shù)，可預(yù)測(cè)全國(guó)“六普”統(tǒng)計(jì)結(jié)果中上海市的外來人口在未來五年中將居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例變化。可以看到，2016年上海市外來人口中（根據(jù)全國(guó)“六普”數(shù)據(jù)，不考慮未來幾年的新增外來人口數(shù)量），居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例將達(dá)到21%。根據(jù)全國(guó)“六普”的反映，居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中外來人口人均住房建筑面積在35平方米左右，預(yù)測(cè)到2016年，外省市來上海的居民擁有產(chǎn)權(quán)住房總量將達(dá)到6600萬平方米左右（由于全國(guó)“六普”數(shù)據(jù)不能反映空置房屋的情況，所以這一數(shù)據(jù)會(huì)低于實(shí)際情況）（圖3）。除了購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房外，市場(chǎng)租賃住房仍是外來人口解決居住問題的最主要方式。從圖4可以看到，不論哪個(gè)齡段的外來人口，隨著來上海時(shí)間（離開戶口登記地時(shí)間）的增加，租賃住房的人均建筑面積都有不同程度的下降，并在來上海時(shí)間超過4年以后趨于穩(wěn)定。

35周歲以下年齡段人群的租賃住房人均建筑面積在17平方米左右，35-55周歲年齡段人群的租賃住房人均建筑面積在13.5平方米左右。外來人口是本市住房租賃市場(chǎng)的主要需求來源。因此，根據(jù)以上的總結(jié)，一方面考慮外來人口隨年齡和來上海時(shí)間增加的住房面積需求變化，一方面考慮購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房而減少市場(chǎng)租賃的需求量，同時(shí)也考慮新增外省市來上海人口的住房需求，可對(duì)未來5年中的市場(chǎng)租賃住房需求量進(jìn)行估測(cè)。根據(jù)全國(guó)“六普”中來上海時(shí)間在半年以內(nèi)的外來人口數(shù)量，假設(shè)未來每年新增來上海的外省市人口有80萬人，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以下和35-55歲之間的比例為3:2。按此進(jìn)行估計(jì)，2016年外省市來上海的人口市場(chǎng)租賃住房總需求量將達(dá)到1.8億平方米（圖5）。

二、不同學(xué)歷的外來人口在上海的居住情況

除年齡結(jié)構(gòu)外，學(xué)歷是全國(guó)“六普”調(diào)查信息中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是與外來人口住房狀況相關(guān)性較強(qiáng)的一個(gè)因素。根據(jù)對(duì)入住人員教育程度的選項(xiàng)設(shè)計(jì)，我們將學(xué)歷劃分為三個(gè)檔次：高學(xué)歷檔次——大學(xué)本科及以上，中等學(xué)歷檔次——初中、高中和大學(xué)專科，低學(xué)歷檔次——小學(xué)及以下。同樣，關(guān)注在不同學(xué)歷檔次下，居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的人數(shù)比例（圖6）。從圖6可以看到，高學(xué)歷外來人口隨著來滬時(shí)間的推移獲得產(chǎn)權(quán)住房的比例要遠(yuǎn)高于中低學(xué)歷外來人口。通過對(duì)多項(xiàng)式的擬合，得到不同學(xué)歷水平外來人口在上海居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例y與來上海時(shí)間x的函數(shù)關(guān)系為：高學(xué)歷y=0.005x2-0.002x+0.2012；中等學(xué)歷y=0.0034x2-0.0222x+0.0835；低學(xué)歷y=0.0016x2-0.0124x+0.0461。通過上述模擬結(jié)果可以看到，高學(xué)歷外來人口表現(xiàn)出對(duì)于產(chǎn)權(quán)住房比較旺盛的需求，并且隨著來滬時(shí)間增加呈現(xiàn)臺(tái)階式的上升；而對(duì)于中低學(xué)歷外來人口而言，來滬時(shí)間5年左右是一個(gè)比較明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，表現(xiàn)為居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中人數(shù)的比例較之來滬時(shí)間較短的同等學(xué)歷群有了明顯的提高。

從不同學(xué)歷外來人口租賃住房的人均住房建筑面積來看，高學(xué)歷人口隨著來滬時(shí)間的增加，租賃住房的人均建筑面積保持在30平方米左右，相對(duì)較為穩(wěn)定；而中等學(xué)歷和低學(xué)歷外來人口表現(xiàn)出隨著來滬時(shí)間的增加，租賃住房的人均面積縮小的趨勢(shì)。低學(xué)歷外來人口租賃住房的人均建筑面積普遍低于15平方米。結(jié)合本市現(xiàn)有的公共租賃住房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)來看，潛在的租賃對(duì)象將主要是高學(xué)歷外來人口和部分中等學(xué)歷外來人口;同時(shí),對(duì)于來滬時(shí)間超過2年的中等學(xué)歷人口，則需要考慮其如何退出的問題（圖7）。四、結(jié)論通過“六普”數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，住房取得方式和人均住房建筑面積是衡量外省市來上海人口住房狀態(tài)的重要標(biāo)志。結(jié)合全國(guó)“六普”中與外來人口特征相關(guān)的因素分析，發(fā)現(xiàn)年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度和來上海時(shí)間（用離開戶口登記地時(shí)間估算）是影響外來人口住房狀態(tài)的主要因素。

根據(jù)55歲以下年齡段中外省市來上海人口居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例與來上海時(shí)間的關(guān)系函數(shù)，預(yù)測(cè)到2016年，外省市來上海居民擁有的產(chǎn)權(quán)住房總量將超過6600萬平方米。通過對(duì)35歲以下、35-55歲之間兩個(gè)年齡段外來人口租賃住房的人均住房面積隨來上海時(shí)間變化規(guī)律的總結(jié)，結(jié)合外來人口年齡結(jié)構(gòu)判斷，2016年外省市來上海人口市場(chǎng)租賃住房的總需求量將達(dá)到1.8億平方米。比較不同學(xué)歷外省市來上海人口的住房狀況發(fā)現(xiàn)，高學(xué)歷外來人口居住在自有產(chǎn)權(quán)住房中的比例要遠(yuǎn)高于中低學(xué)歷外來人口，同時(shí)在租賃住房的人均建筑面積上相對(duì)于來上海時(shí)間也保持了很高的穩(wěn)定性；中低學(xué)歷外來人口在來上海時(shí)間滿5年以后，擁有產(chǎn)權(quán)住房的比例出現(xiàn)較為明顯的提升。另一方面，租賃住房的人均建筑面積始終隨來滬時(shí)間增加而下降，呈現(xiàn)出兩極分化。

作者：朱念劬單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院