房地產企業土地增值稅籌劃范文

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摘要：土地增值稅對于房地產開發企業而言是最為主要的稅種之一，無論是在轉讓國有的土地使用權還是出售地上的建筑物時，都涉及到土地增值稅，因此如何科學準確地實現對土地增值稅的核算，對于房地產企業的財務部門而言就成為重中之重。本文首先簡要介紹了房地產企業常用的土地增值稅清算方法，其次對土地增值稅的稅務處理和會計處理方法進行了闡述，最后提出了房地產企業在進行土地增值稅的稅務處理時應該注意的問題，旨在為房地產企業的會計處理提供一定的參考價值。

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；清算；財稅處理

土地增值稅是指個人或者單位在有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入時，應該向國家繳納的一種稅。土地增值稅的征收，一方面可以增加國家的財政收入，促進國家各方面事業更好的發展，另一方面也有助于國家加強對房地產企業和交易市場的宏觀調控，進一步規范房地產市場，抑制土地炒買炒賣。

一、房地產開發企業常用的土地增值稅清算方法

稅務機關主要采取查賬征收和核定征收兩種方式對土地增值稅進行清算。房地產企業繳納土地增值稅通常采取前者，分為預征和清算兩個環節。一般而言，開發項目實施過程中發生銷售收入或取得預收款項時按照稅法規定符合預繳條件的，應預繳土地增值稅。對于存在預繳土地增值稅的項目，項目完工后符合清算條件的應進行土地增值稅清算。并與預征的土地增值稅進行比較，多退少補。

二、土地增值稅的稅務處理

1.清算工作及其準備

土地增值稅對于房地產行業調控起著至關重要的作用，因此，各房地產企業應該引起足夠的重視，在進行清算工作之前，要為其預留足夠的清算時間，并且準備好與清算工作相關的各種原始資料，包括會計核算資料、相關憑證和取得的發票以及相關合同等。其次，企業應該清楚地劃分清算項目。目前關于項目劃分的規定主要有以下三種，第一，國家相關部門核準開發的分期項目工程，應該按照分期項目為單位進行核算；第二，開發項目中的普通住宅項目和非普通住宅項目應該分開進行分別核算；第三，其他用途的房地產開發項目應該按照各自的用途分別根據稅法規定進行核算。最后，清算準備工作還要考慮合理避稅的問題。通常納入清算的項目越多承擔的土地增值稅整體稅負越少。

2.確定房地產項目的扣除部分

一般而言，房地產企業在轉讓地上建筑物及其附著物時應該扣除的項目包含以下幾個方面：①取得該項目土地使用權時支付的成本；②房地產項目的開發成本和開發費用；③轉讓該房地產項目時涉及的稅金；④加計扣除額，即取得土地使用權時的成本與房地產開發成本之和的20%。在確認各項成本費用時一般要注意以下幾個方面：①根據相關合同規定的金額；②成本費用的發票是否完整、真實；③轉讓過程中的評估、交易費用等是否已經納入計算的項目成本中。

3.計算應納稅額

在計算增值稅應納稅額之前，應該首先根據公式：增值額=收入額—扣除項目金額，計算該項目的增值額，其次確認項目增值率，按照增值額÷扣除項目金額×100%進行計算，最后企業根據速算扣除系數表，確定速算扣除系數，根據公式：應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除數系數得出最終的應納稅額，一般而言，土地增值稅采用四級超率累進稅率。

4.申請清算

土地增值稅的清算方式有兩種：自行清算和要求清算。自行清算是指房地產企業在開發項目滿足清算條件之日起90日內主動向稅務機關申請進行清算；根據相關的規定準備清算材料、鑒定報告等，開展清算工作；要求清算則是指在稅務機關認為確實需要進行清算的項目，下達清算通知書，房地產開發企業在接到通知之日起90日內進行相關清算工作。

三、土地增值稅的會計處理

1.預繳的會計處理

預繳的土地增值稅，是一種依據當期的銷售收入和預收款，再乘以預收稅率計算得出的一種稅額。其中預收稅率是根據各地的具體情況進行自行確定的。關于會計核算，由于當期銷售收入增加而預繳的稅款，直接借記“應交稅費——應交土地增值稅(預繳)”科目，貸記“銀行存款”科目。土地增值稅不通過“稅金及附加”科目核算。

2.清算的會計處理

清算工作在項目竣工之后進行，對于符合清算條件的項目進行清算，清算工作遵循“多退少補”的原則，企業應該補交的土地增值稅稅額=應納土地增值稅稅額—預繳土地增值稅稅額。如果預繳的稅額大于應納稅額，則企業應該向稅務局申請退稅。進行會計處理時，若企業應該向稅務部門補交土地增值稅，在計提時借記“稅金及附加”，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”，在實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等付出的對價；若企業應該向稅務部門申請退稅，則做與上述情況相反的會計分錄，即計提時應該借記“應交稅費——應交土地增值稅”，貸記“稅金及附加”，收到退回的稅款時，借記“銀行存款”，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。

四、結語

稅務處理一直都是會計工作一大難點，而土地增值稅作為房地產企業最為常見的稅種之一，更應該受到重視。土地增值稅的清算工作涉及范圍廣，時間跨度也較長，很容易由于不慎出現差錯，造成納稅風險。土地增值稅是國家對房地產市場和行業調控的重要手段，只有各個房地產企業自身引起重視，在進行土地增值稅的會計和稅務處理時，按照國家和有關部門的規定，認真開展相關的成本計算、土地增值稅額計算等工作，才能更好地保證房地產行業更為有序的發展。

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作者：朱慶祎 單位：內蒙古大興安嶺林業房地產開發有限責任公司