房地產的資本動力之銀行信貸探討范文

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一、引言及文獻綜述

MarkCarey(1999)通過構建土地價格模型研究金融參與和房地產市場繁榮之間的關系，認為對土地價格持樂觀態(tài)度的人將對供給相對固定而且沒有賣空的房地產市場價格具有重要影響，放款者能夠以樂觀的土地價格來評估其抵押品的基本價值。Allen和Gorton(2003)構建了一個連續(xù)時間序列的有限期界條件模型，認為在有限期界的條件下，金融業(yè)的發(fā)展是房地產業(yè)繁榮的直接資本動力。Allen(2004)利用一個簡單模型對銀行資產泡沫問題進行了研究，認為銀行的中介作用最終將導致資產泡沫的產生。Wong(2006)對泰國1997年經濟危機爆發(fā)前的房地產崩潰原因進行了研究，認為經濟的持續(xù)增長會產生對房產較高的需求，人們對房產市場的預期也比較樂觀。Herring(2006)研究了銀行危機和房地產繁榮之間關系，構建了信貸市場模型，該模型通過對Carey模型進行擴展所得結論，認為銀行貸款數量的集中和增加使房地產繁榮，房地產的繁榮最終會導致銀行危機。Hengiute(2007)通過構建房地產市場的局部均衡模型研究經濟泡沫問題，認為銀行信貸、行為人預期和政府政策和房地產泡沫產生有重要關系。Zurbruegg(2008)利用美國1982年至2002年的股票市場和房地產市場的月度數據實證研究房地產市場和金融業(yè)之間的關系，認為美國房地產市場和股票市場存在動態(tài)相關關系。Lenggue(2010)通過研究認為中國金融運行市場和房地產市場的風險主要是由中國現階段的制度缺陷所導致的，由于央行實施價格管制政策，監(jiān)管當局對資產比例進行控制，銀行經理人正的私人邊際利益擴大了對房地產市場的貸款供給，致使房地產價格被系統(tǒng)高估，房地產市場的風險隨時間的延續(xù)而逐漸積累。綜上所述，國內外學者對金融運行市場和房地產市場之間關系的研究很多也很深入，實證研究和規(guī)范研究都很豐富，但大多是從整個國家或國際社會的角度研究兩個市場之間的關系，而且只是研究金融運行市場對房地產市場的影響或者房地產市場對金融運行市場的單向影響，對兩個市場互動性影響的研究較少。本文的創(chuàng)新點在于實證研究金融運行市場和房地產市場發(fā)展之間相互影響的關系，從國外資本、銀行信貸和自有資金三個方面探討我國房地產市場運行的資本動力。

二、房地產經濟運行的資本動力考察

1.變量選取及說明為了實證分析。金融運行市場對房地產市場的影響，本文選取房地產開發(fā)投資總額(FT)作為因變量，根據房地產資金來源選取國外資本(WD)、銀行信貸(ND)、自有資金(ZC)和其他資金(QT)等四個變量作為自變量代表金融運行市場，研究以資金供給為代表的金融運行和房地產運行環(huán)境之間的相關性，分析我國房地產市場發(fā)展的資本動力因素。鑒于商品房銷售業(yè)績對房地產市場發(fā)展的重要作用，本文把商品房銷售額(XS)也當作自變量分析其對房地產市場的影響。

2.數據來源及平穩(wěn)性檢驗。本文所使用的房地產市場環(huán)境影響的資本動力因素數據來源于中國縣域產業(yè)分析平臺網，以上6個變量數據均為中國縣域數據。依模型性質，如果產生“偽回歸”現象，則會對整個回歸結論的準確性帶來負面效應，因此，首先需要利用Eviews軟件驗證時間序列數據的平穩(wěn)性，得到的變量數據ADF單位根檢驗報告。

3.回歸過程。首先，利用外資和房地產開發(fā)投資總額的相關系數最大為12.374，也就是說在相同條件下，如果外資每增加1億元人民幣到房地產市場，將使房地產開發(fā)投資總額增加12.374億元人民幣;其次，銀行貸款的相關系數為1.378，表示在保持其他條件不變的前提下，國內貸款每增加1億元人民幣，房地產開發(fā)投資總額將增加1.378億元人民幣;第一，其他資金來源的相關系數較小為0.254，表示在保持其他條件不變的情況下，其他資金來源每增加1億元人民幣，房地產開發(fā)投資總額將增加0.254億元人民幣;第二，自籌資金的系數是－0.327，表示在保持其他條件不變的情況下，自籌資金來源每增加1億元人民幣，房地產開發(fā)投資總額將減少0.327億元人民幣。房地產市場主要受金融運行市場中的國外資本影響，國內銀行的貸款支持是助推房地產發(fā)展的重要因素，自有資金數量能抑制房地產發(fā)展，房地產開發(fā)的綜合指數是金融業(yè)資金流向房地產業(yè)的向導。

4.格蘭杰因果檢驗格蘭杰因果檢驗可以檢驗出房地產市場是否與金融運行市場變量之間存在因果關聯(lián)。金融運行市場各變量與房地產市場存在因果關系，并且這種因果關系是雙向的。因此，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等各類資金的積累有利于房地產市場的繁榮和發(fā)展，而房地產市場的發(fā)展又促使房地產商增加對資金的需求。商品房銷售額的擴大意味著房地產比較暢銷，房地產市場的繁榮直接表現為商品房銷售額的增加。

三、資本來源指數與房地產運行環(huán)境

為了進一步檢驗所選取的房地產運行資本動力因素的影響程度，本文引入資本來源指數的概念。所謂資本來源指數是指根據房地產市場發(fā)展所需要的資金來源，即通過考慮綜合風險與收益因素對房地產市場的影響程度，綜合考慮風險和收益因素所計算出的房地產影響因素是相對重要的指標。另外，房地產運行的根本保障來自資金市場，所以資本貫穿于房地產發(fā)展的整個過程，在均衡狀態(tài)下，資本市場使風險和收益之間實現很好的組合，在較低風險下獲取較大利潤是每個房地產經營者所追求的目標，但由于風險和收益的不確定性，需要用風險收益指數來表示。

四、結論與建議

房地產業(yè)作為我國的先導產業(yè)，對國民經濟的發(fā)展具有重要作用，房地產業(yè)的發(fā)展和金融運行環(huán)境有著密切關系。要想推動房地產市場的繁榮發(fā)展，必須創(chuàng)造良好的金融運行環(huán)境，為房地產提供資金融通方面的支持。金融運行市場中很大一部分資金在房地產市場中流通，金融產品的創(chuàng)新以及金融運行市場的成熟能更好地滿足房地產商的資金需求，而房地產業(yè)的發(fā)展又能為金融運行市場提供豐富的資金來源。本文通過建立計量模型并利用我國縣域數據實證研究金融運行市場和房地產市場環(huán)境之間的關系，估算了房地產市場發(fā)展的資本助力因素的指數大小，實證研究得出以下結論:(1)房地產業(yè)發(fā)展和金融運行環(huán)境存在雙向的因果關系。房地產業(yè)的繁榮會提高貨幣資金的使用率，促進資金融通，帶來金融運行市場的快速發(fā)展;而金融運行市場環(huán)境的改善意味著金融服務的改進，金融產品的創(chuàng)新能為房地產業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。(2)國外資本是影響我國房地產市場的主要因素，對房地產市場的發(fā)展起著主導性作用，國內銀行的貸款支持是助推房地產發(fā)展的重要因素，自有資金在房地產投資中的比例是抑制房地產發(fā)展的重要因素。(3)房地產開發(fā)的綜合指數是金融業(yè)資金流向房地產業(yè)的向導，消費者對房地產業(yè)的綜合發(fā)展所持態(tài)度越樂觀，銀行資本向房地產業(yè)的流量越大，房地產銷售價格和房地產開發(fā)面積也對資金流向產生重要影響。基于以上結論本文提出以下政策建議。

第一，規(guī)范房地產市場的國外資本，引導其向基礎性房地產部門投資。房地產業(yè)的發(fā)展離不開金融資金支持，在我國房地產市場繁榮發(fā)展的同時，社會游資會對房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用，目前國際游資是影響我國房地產業(yè)發(fā)展的主要因素，也是房地產泡沫的重要來源，一旦國際資本撤出房地產市場，房地產泡沫將會破滅，導致房地產業(yè)的蕭條，影響整個國民經濟的正常運行。2012年我國8個典型城市商品房庫存總量比2011年增長約40.31%，處于高位運行狀態(tài)，要保持房地產業(yè)的健康發(fā)展必須理性對待國內外資金的支持，應合理評估房地產的需求，通過“限貸”制約金融資金支持。

第二，建立金融運行市場預警機制，制定宏觀金融政策穩(wěn)定國內金融運行市場。近幾年房地產業(yè)一直是社會各界關注的熱門話題，也是“兩會”討論的焦點問題。由于房地產的發(fā)展關系到國計民生，政府制定了一系列宏觀調控政策，其中包括房地產市場資金規(guī)范使用的政策，但政策的頻繁變動使房地產市場出現了不穩(wěn)定預期，陷入“動態(tài)不一致”陷阱。要使房地產業(yè)健康良性發(fā)展，必須在保持宏觀調控政策穩(wěn)定性和持續(xù)性的前提下，采取靈活及針對性較強的措施，使消費者對房地產市場產生合理預期。

第三，引導消費者理性消費，平衡供求失衡現象。為了協(xié)調金融運行市場和房地產市場之間的關系，今后要進一步完善社會主義市場經濟體制，構建以市場為主導滿足消費者多層次需求的住房供應體系。應堅持住房市場化改革方向，健全相關法律法規(guī)，改善投資環(huán)境維持市場秩序，引導消費者理性消費，減少虛假需求現象，合理解決環(huán)節(jié)供求失調的矛盾。應在堅持市場機制對房地產資源配置的基礎性作用前提下，從政策上健全促進房地產業(yè)良性發(fā)展的長效機制，降低房地產市場風險。（本文來自于《經濟問題》雜志。《經濟問題》雜志簡介詳見.）

作者：厲孝忠唐霞單位：寧波工程學院光華法學院中共中央黨校石家莊經濟學院