房地產(chǎn)工程項目投資成本控制范文
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房地產(chǎn)行業(yè)一直以來呈現(xiàn)高利潤的狀態(tài)，以至于很多企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目建設(shè)時對投資成本不加以控制，雖然造成了一些不必要的損失，但總體上還是盈利的。但是近年來，由于政府的調(diào)控與市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤降低，如何有效地控制成本，成為企業(yè)亟需思考的問題。
1.1編制項目估算不嚴謹項目在投資建設(shè)之前，企業(yè)都會對其作出投資估算，但是部分企業(yè)沒有意識到編制項目估算的重要性。對項目投資的估算不合理，有時候會出現(xiàn)各種漏洞，造成經(jīng)濟上的損失。企業(yè)在發(fā)展中沒有長遠的計劃與預(yù)算，對資源不能做到合理的開發(fā)利用，導(dǎo)致隱形的成本支出，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展不利，無意中增加了投入，降低了利潤。
1.2施工過程中監(jiān)管不嚴格施工過程中的監(jiān)管力度是影響工程成本的一個重要因素。一方面，企業(yè)忽視對材料、設(shè)備的監(jiān)管，設(shè)備費用在工程建設(shè)中占有很大的比例，一旦忽略了對這方面的管理，造成材料的浪費或者重復(fù)投入，整個工程的成本就會極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權(quán)責(zé)不明確，領(lǐng)導(dǎo)對各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現(xiàn)問題，而問題產(chǎn)生時，沒有部門出來承擔(dān)責(zé)任，致使企業(yè)遭受進一步的損失。
1.3招標工作沒有起到控制作用我國在工程建設(shè)中采取招標、投標的方式，來提高競爭的公平性，降低工程成本，提高工程質(zhì)量。但是在現(xiàn)實的投標工作中，各施工單位并沒有依據(jù)企業(yè)自身的特點與工程的難度進行投資預(yù)算，而是按照省市統(tǒng)一標準進行工程預(yù)算定額，因而他們的報價近似。除此之外，很多房地產(chǎn)公司的建設(shè)項目并沒有招標的程序，工程承建者早已內(nèi)定。因此總的來說，投標招標工作沒有起到對項目建設(shè)成本的控制作用。
2房地產(chǎn)工程項目投資成本進行控制的意義
在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產(chǎn)工程的項目投資成本，才能確保企業(yè)利益的最大化，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就社會效益來說，有效控制成本能夠有效地下調(diào)房價，改善民生住房條件，促進社會和諧發(fā)展。通過成本的降低使企業(yè)在房價與利潤之間找到平衡點，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的共贏。
3如何有效地對房地產(chǎn)工程項目進行成本控制
3.1本控制的原則(1)全程控制。在項目建設(shè)的整個過程中實現(xiàn)對成本的控制。包括從項目的確立、設(shè)計、施工、竣工直至銷售階段，有時還會涉及到后期的線上線下運營。保證項目的成本始終都處在科學(xué)有效的控制之中，避免出現(xiàn)嚴重超支的現(xiàn)象。（2）全員控制。企業(yè)內(nèi)職權(quán)的分配、責(zé)任的安排對項目成本是有著極大的影響的。合理的組織結(jié)構(gòu)安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責(zé)任感，讓他們樹立起控制建設(shè)成本的觀念。在問題產(chǎn)生時有人主動承擔(dān)，主動解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費，從而有效地控制項目建設(shè)成本。(3)實時控制。一般的房地產(chǎn)工程建設(shè)都會持續(xù)很長一段時期，在這個時期里，市場與資源可能會發(fā)生很多變化。因此，對成本的管理控制要有實效性與時效性。將市場的變化與前期預(yù)算進行對比，一旦出現(xiàn)偏差，要及時找到原因，并找到解決的方法。根據(jù)市場與資源的波動，調(diào)整成本控制計劃，重新對資源進行配置，提高工程質(zhì)量的同時，降低投資成本，實現(xiàn)利益的最優(yōu)化。
3.2成本控制的方法
3.2.1建立健全成本控制與監(jiān)督機制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產(chǎn)工程項目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機制。一個是成本控制機制，遵循全程控制的原則，在項目的建設(shè)過程中實施有效的監(jiān)督管理，對施工過程中出現(xiàn)的不必要的成本損失要嚴懲，對于有效地進行成本控制的工作人員進行表彰，賞罰明確適度。另一個是責(zé)任制度，明確不同部門的職責(zé)與任務(wù)，將職能細化，做到每件事都有組織負責(zé)，遵循全員控制的原則，實行全員對成本的管理。提高員工的工作積極性與責(zé)任意識，使權(quán)利、責(zé)任的分配合理化，全員樹立成本控意識。
3.2.2.根據(jù)階段特點開展成本控制（1）前期階段。在項目開發(fā)之前，要根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、當?shù)氐恼吆头ㄒ?guī)等，對項目的投資成本做出預(yù)算，探究項目的可行性，控制項目的最高成本，確立可行有力的項目建設(shè)方案。工程項目的設(shè)計一旦完成，后期就很難再將成本降低，預(yù)算人員要與項目設(shè)計的專業(yè)技術(shù)人員討論，將設(shè)計人員給出初步的設(shè)計圖紙與施工圖預(yù)算，與前期的項目預(yù)算想比較，嚴格控制設(shè)計階段的成本預(yù)算，對設(shè)計進行監(jiān)管，務(wù)必選出相對來說成本低、質(zhì)量高的設(shè)計方案。招標過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產(chǎn)生。為了從眾多開發(fā)商中選擇優(yōu)秀的承包者，房地產(chǎn)企業(yè)在招標中要比較開發(fā)商的工程量計價、標底的預(yù)算、施工單位的信譽度等，充分利用市場競爭機制，降低地產(chǎn)的開發(fā)成本。在招標結(jié)束后，按照招標時提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實施階段。在房地產(chǎn)工程的實施階段，應(yīng)加強監(jiān)管力度。監(jiān)督施工方是否按照合同約定進行施工，避免出現(xiàn)對材料的不必要浪費或重復(fù)投入。在施工中鼓勵進行技術(shù)創(chuàng)新，進而降低成本。施工中一旦出現(xiàn)問題要及時找相關(guān)部門進行解決，避免矛盾的進一步發(fā)生。除加強監(jiān)督外，還應(yīng)利用贏得值法（見圖1）對成本進行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時段的已完成工作量與該時段的計劃工作量，來對工作進展進行評估。其中BCWS表示計劃工作的費用預(yù)算；BCWP是已完成工作的費用預(yù)算；ACWP則表示已經(jīng)完成的工作的實際費用。BCWS與BCWP都是以同一時間與同一預(yù)算為基礎(chǔ)進行計算的，因此二者的比較可以得出預(yù)算與實際間的偏差。該進度偏差用SV來表示，SV等于零則實際預(yù)算值與計劃預(yù)算一致；SV大于零則實際預(yù)算大于計劃預(yù)算；反之SV小于零，實際預(yù)算低于計劃預(yù)算。ACWP表示實際費用，它與BCWP的差值通常用CV來表示，指費用偏差。同理，CV等于零實際費用與計劃費用一致；CV大于零，計劃費用高于實際費用；CV小于零，計劃費用低于實際費用。另一個可以有效判定工程效益的指標叫做費用績效指數(shù)，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經(jīng)濟效益符合預(yù)期目標；CPI大于零，則經(jīng)濟效益高于預(yù)期目標；CPI小于零則經(jīng)濟效益低于預(yù)期目標。施工過程中，企業(yè)要將贏得值法應(yīng)用到實際中，通過計算得出SV、CV與CPI這三個指數(shù)，科學(xué)地判斷房地產(chǎn)工程的成本是否在合理的范圍內(nèi)。竣工階段要依據(jù)政策、法規(guī)，審核工程的各種款項，將工程中產(chǎn)生的工程量、費用等嚴格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實用性，不能盲目追求規(guī)模與檔次，要對自己開發(fā)的地產(chǎn)項目有一個準確定位，找到目標銷售人群，根據(jù)他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時有效的途徑進行宣傳。在后期宣傳方面一些地產(chǎn)項目后期還有對客戶的回訪等一系列活動，以加強對自己項目的宣傳。這些后期的宣傳活動要適量與適度，否則不但會增加成本，還會產(chǎn)生負面的影響。
4結(jié)語
從商業(yè)的角度來看，有效的控制房地產(chǎn)工程的項目成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)的競爭力；從社會角度看，降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，有利于人們住房條件的改善，生活水平的提高。綜上所述，企業(yè)一定要找到有效的途徑對房地產(chǎn)工程的投資成本加以控制，使企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益均得到長遠的發(fā)展。
作者：程炳風(fēng) 單位：泉州市城建置業(yè)有限責(zé)任公司
