CBD項目投資風險評估范文

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一、項目建設實施階段存在的風險

項目的建設實施階段是達成項目目標的至關重要的階段，同時也是實施項目風險控制的關鍵時期。在合同談判簽約、工程設計、施工及安裝、試運行以及工程竣工驗收等各個階段和環節，項目都將面臨著經濟、技術等諸多風險和問題。如項目具體的施工圖紙還沒有完全設計好，為了加快建設進度而倉促上馬；項目建設在沒簽訂施工合同的情況下就開始施工等等。這樣就會在施工過程中出現責任不清、相互推諉等問題，影響了項目的及時結算，拖延了建設項目工期，增加了投資成本，帶來不同程度的風險。在投資項目的實施階段會出現拖延工期的現象，有的甚至比計劃工期延后兩三年，此種現象會使資金被項目建設占用時間過長，可能會導致cbd項目投資方資金短缺、負擔過重。有些CBD投資項目為了趕進度，在資金尚未完全到位或嚴重不足的情況下盲目開工，導致在購買原材料、設備時資金困難，施工進度嚴重受到影響。

二、項目運營階段的風險

建設項目終結后進入了營運期，意味著影響項目的不確定性因素投資項目完工交付使用后，已經大為減少，投資風險在逐漸減弱。但并不是說這一時期項目的風險沒有了，如果投資項目完工交付使用后，運營不利，則無法達到預期的經濟社會效益，CBD項目投資不算成功。“筑巢引鳳”是國內CBD開發的初衷，“筑巢”只是CBD項目開發的第一步，“筑巢”不一定能“引鳳”是一個很現實的問題。只有這兩步工作都做好了才能說這個CBD項目開發成功，如果只是“筑巢”成功，而不能成功“引鳳”，那么這個項目就徹底失敗了。CBD項目投資過程中一旦發生風險，常常會造成難以挽回的損失。因此建立CBD項目投資風險預警系統，預先估計、警報和控制風險，是降低運作風險的關鍵所在。構建CBD項目投資風險預警系統，使預警系統通過對相關信息采集，分析可能導致投資項目出現風險的根源性因素，運用定性與定量的方法發現項目投資活動中的潛在風險，并發出警告，實現對CBD項目投資活動的風險預控，使風險降低到可控范圍，減輕損失程度。

三、CBD項目投資風險預警指標體系的構建

本文從CBD項目投資的三個階段來構建風險預警指標體系，包括：CBD項目前期投資決策階段指標、CBD項目中期建設實施階段指標、CBD項目后期運營階段指標。在對CBD項目投資風險進行預警時，首先需確立評價指標體系，然后采用適當的方法構建風險預警模型。建立指標體系應當遵循如下原則：科學性原則、系統性原則、目的性原則、有效性原則、適用性原則。根據上述原則，建立CBD項目投資風險預警指標體系如表1

四、基于模糊網絡分析法建立CBD項目投資風險預警模型模糊網絡分析法

(F-ANP，theFuzzyAnalyticNetworkProcess)是網絡分析法在不確定性和含糊性問題中的延伸，是一種能處理不確定性和含糊性復雜問題的定量化方法。CBD項目投資風險預警是一個十分復雜的系統問題，對一個復雜對象的評價能否準確，不但受所選的專家群以及被評價對象特征的指標體系的影響，還受所選擇評價方法的影響，對同一組對象使用不同方法進行評價其結論可能存在較大差異，所以，基于上述原因，論文嘗試提出模糊網絡分析法的概念，利用三角模糊數的理論，將網絡分析法應用到模糊綜合評判中，對具有依賴反饋的復雜的結構問題進行賦權評價，將模糊綜合評判和網絡分析法有機地結合起來。

1.構建風險預警因素集總目標因素集U={}u1,u2,u3,⋯u14={核心能力、投資戰略合理性、外部環境、市場潛力、可行性研究分析、技術能力、成本費用控制、項目質量控制、項目進度控制、投資管理制度、償債能力、運營能力、盈利能力、發展能力}子目標因素集

2.確定內控評價評語集評價集是對各層次評價指標的一種語言描述，它是評審人對各評價指標所給出的評語集合。本文將風險預警級別為四個等級。具體的評價集確定為

3.確定模糊判斷矩陣由對風險預警比較熟悉的專家、CBD項目經理以及相關人員組成的評審團，對子目標因素進行單因素評價，建立模糊關系矩陣，也就是建立模糊關系，即對單因素進行評價，構造模糊評判矩陣R。

4.F-ANP確定權重按照Saaty給出的1-9標度集定義來對各因素進行間接優勢度比較，構建模糊超矩陣，在超矩陣的計算中，本文用三角數模糊來整合專家意見，所以構造的超矩陣就是一個用三角模糊數來表示的模糊超矩陣，具體計算步驟如下：（1）對子目標因素集之間相互的影響大小進行間接優勢度比較，計算出權重向量；（2）求出模糊超矩陣；（3）根據模糊超矩陣構造一級指標成分模糊權重矩陣；（4）構造模糊加權超矩陣，計算模糊加權超矩陣的極限排序就可以得到權重向量；

5.確定風險預警級別選擇合適的算子（見表2），評語集與權重向量相乘，得到隸屬度最大的評語就是該CBD項目的風險預警級別。

五、結論

在當今的城市化進程中越來越多的城市投入CBD建設的熱潮中，出現了嚴重的跟風問題，文章針對國內CBD建設的風險展開論述，目的為城市的CBD建設提供可靠的風險預警模型，為類似項目開發提供參考。

作者：周瑜劉燕飛單位：江蘇金海投資有限公司連云港市建筑設計院