房地產工程項目投資方案范文
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摘要：房地產項目在投資前需進行各種方案的比選，以找到最佳方案。在選擇采用何種方案時，最重要的決定因素是投資收益率，而不是利潤總額絕對值的大小。通過對比我們發現，一些通常認為設計效果最好、收益水平很高的方案的經濟合理性其實是非常差的。千方百計做足、做高容積率的做法往往只有想象中的高回報，而在現實中有的時候卻是顯失合理的。因此，在給定的規定條件約束下，容積率多少為宜、選擇何種建筑類型、如何組團分布等問題成為必須加以解決的問題
[關鍵詞：房地產；投資；方案；選擇]
房地產項目在進行投資決策時經常會遇到最優方案的比選問題，以什么標準作為依據、采用什么方法進行比較對于項目取得良好的投資收益水平是至關重要的。尤其隨著房地產市場逐漸從非理性走向理性、從幼稚走向成熟、從賣方市場走向買方市場，開發商在進行抉擇時往往一失足成千古恨，造成巨大的投資風險。
顯然，規劃條件既定的情況下，房子并非造得越多越好，容積率并非越高越好。在這里，我試圖以一個具體例子來說明如何做這樣的選擇，希望這會對大家有所啟發。
Ⅰ.前提條件
該地塊位處郊區，規劃條件（實踐中可以略有突破或更改，但不能幅度過大）如下：
A、主要經濟技術指標
一、建設用地面積：91.38畝；
二、容積率：≥1.0且≤2.5；
三、建筑密度：居住用地≤25%；
四、綠化率：居住用地≥35%。
B、規劃要求
一、建筑高度：80米以下；
二、退讓：后退主干道：高層20米以上，裙房或多層12米以上。
三、建筑間距
高層建筑：南北向正面間距≥1∶0.8H（其中板式高層住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高層排列間距≥20米。同時滿足消防間距。住宅還應滿足日照間距要求。
四、停車數量：設置集中停車庫，汽車庫數量應達到規劃總居住戶數的100%以上，同時設置總戶數10%的臨時停車位。設置足夠量的自行車臨時停車位。
五、配套要求：
1、設置總建面2700方、9班規模的幼兒園一所，總用地面積不小于5400方；
2、設置用地面積0.5公頃以上的集中綠地；
3、設置用地面積500方以上的居民運動場地一個；
4、按每100戶30方的標準配建社區管理服務設施用房；
5、設總建面200方的社區郵政服務中心；
6、按總建面的7‰配建物業管理用房與經營用房；
7、合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內按規模設置相應配電房與公廁；
六、道路后退范圍內不得設置停車位等設施。
Ⅱ.各方案成本收益分析
根據前述條件，設計師提供了以下幾種方案供選擇：
A方案：多層與小高層結合，容積率為1.3，多層占70%，小高層占30%。
B方案:多層與小高層結合，容積率上升到1.6，多層占70%，小高層占30%。
C方案：純高層，容積率2.73。
D方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占29%，高層占71%。
E方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占60%，高層占40%。
這幾種方案各自的成本收益情況如下：
一、第一種方案
1、建筑面積79577.68㎡，地價款為1.35億元，即1.35×1.04=1.404億元。折算樓面地價為:1764元/㎡。
2、土建造價：
多層住宅樓面積為79577.68×70%=55704.376㎡；小高層面積為79577.68×30%=23873.304㎡。
多層單價1010元/㎡，總造價為55704.376×1010元/㎡=5626.1420萬元
小高層造價(不考慮商場)為1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947萬元
合計9923.3367萬元，平均1247元/㎡
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：①電信17.00元/㎡
②煤氣平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡
③弱電30.00元/㎡
④強電(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡
⑤室外上下水：50.00元/㎡
⑥園林綠化：150.00元/㎡
合計:360.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、銷售成本：100.00元/㎡
7、財務成本：100.00元/㎡
8、銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷售均價按6000元/㎡考慮)
合計:4521.00元/㎡
單方利潤:6000-4521=1479元/㎡
合計利潤:79577.68×1479=11769.5389萬元
第二種方案：
1、建筑面積為97941.76㎡，樓面價為1434.00元/㎡
2、多層住宅樓面積為97941.76×70%=68559.23㎡，小高層面積為97941.76×30%=29382.528㎡
3、土建造價：
多層造價為68559.23×1010=6924.4822萬元
小高層造價為29382.528×1800=5288.8550萬元
平均價為1247.00元/㎡
4、前期：150.00元/㎡
5、后期：360.00元/㎡
6、其他同上為1000.00元/㎡合計為4191.00元/㎡
單方利潤:6000-4191=1809元/㎡
合計利潤:1809×97941.76=17717.6684萬元
第三種方案：
1、(銷售面積按16.6407萬㎡)樓面價為:844元/㎡
2、建安造價平均按2200.00元/㎡考慮
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：電信17.00元/㎡，煤氣26.5元/㎡，弱電30.00元/㎡，強電125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，園林綠化165.00元/㎡
合計:413.50元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、銷售成本：100.00元/㎡
7、財務成本：100.00元/㎡
8、銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷售均價按6000.00元/㎡考慮)
合計:4608.00元/㎡
單方利潤:6000-4608=1392.00元/㎡
合計利潤:1392×16.6407=23163.8544萬元
第四種方案：
1、多層:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24層、28層考慮（底層架空）銷售面積為：95900.86㎡，合計:135689㎡
容積率為:135689/61213.6=2.217
地價:1.35×1.04/135689=1035元/㎡
2、建安造價:
①多層：39789×1010=4019萬元
②高層：95900×2250=21578萬元
合計:25597萬元
平均單價為:1886元/㎡
3、前期：150元/㎡
4、后期
①電信17.00元/㎡
②煤氣均價25.00元/㎡
③弱電30.00元/㎡
④強電均價110.00元/㎡
⑤室外上下水50.00元/㎡
⑥園林綠化150.00元/㎡
合計:382.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、銷售成本：100.00元/㎡
7、財務成本：100.00元/㎡
8、銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷售均價按6000.00元/㎡考慮)
合計:4453.00元/㎡
9、單方利潤:6000-4453=1547元/㎡
合計利潤:135689×1547=20991萬元
第五種方案：
1.建筑面積為134670㎡，樓面價為1043.00元/㎡
2.多層住宅樓面積為134670×60%=80802㎡，高層面積為134670×40%=53868㎡
3.土建造價：
多層造價為80802×1010=8161萬元
小高層造價為53868×2300=12390萬元
合計：20551萬元，平均價為1526.00元/㎡
4.前期：150.00元/㎡
5.后期：360.00元/㎡
6.其他同上為1000.00元/㎡，合計為4079.00元/㎡
單方利潤:6000-4079=1921元/㎡
合計利潤:1921×134670=25870萬元
Ⅲ.結論
那么，上述五種方案哪種最優呢？
在選擇采用何種方案時，最重要的決定因素應是投資收益率（更準確地說是內部收益率IRR）與銷售利潤率，而不是利潤總額絕對值的大小，這是形成正確判斷的前提。在進行選擇之前，必須明確：
1.無論采取何種方案，配套商鋪的面積均為7730平方米左右，因此不必列入方案比較，所占的成本也沒有考慮。
2.小高層不考慮底層架空層。
3.多層與高層結合的方案，3排6幢多層考慮為6層，其中6層為躍層，高層是2幢24層與2幢28層，底層架空，但計算容積率時，底層架空層的面積未計算在內。因此，實際容積率還要略高。
4.售價是影響投資收益評估的重要因素，但由于郊區房產多層與高層價格差異并不像市區那么大，因此在做方案比選時，可以假設所有物業統一按6000元/㎡考慮。
5.同理，方案對比中未考慮合理避稅，統一按正常稅率計算。
6.地下車位與車庫按收支持平計，不構成方案選擇的要素，因此忽略不計。
請看下表：
名稱
方案多層銷售面積高層/小高層面積樓面地價單方造價銷售均價單方利潤合計毛利
（萬元）投資收益率銷售利潤率
A55704.3823873.3017644521600014791177032.71%24.65%
B68559.2329382.5314344191600018091771843.16%30.15%
C0.00166407.008444608600013922316330.21%23.20%
D39789.0095900.8610354453600015472099134.74%25.78%
E80802.0053868.0010434079600019212587047.09%32.02%
顯然，通過簡單的對比，我們可以得出這樣的結論：
1.C方案即純高層的投資收益率最低，應予放棄（從絕對值上看，該方案的利潤額并不低，但其經濟合理性卻是最差的，這一點應該引起投資者高度重視）；
2.容積率偏低的純多層A方案盡管造價較低，但樓面地價偏高，因此投資收益率也不高，其不合理性僅次于純高層方案，應予放棄。
3.綜上所述，很明顯，本地塊不適合全部采用單一類型的物業，無論是多層還是高層，都不具有良好的投資收益水平，我們應考慮多種類型并存。
4.在同時混有多層與高層的方案中，高層比例多于低層的D方案的投資收益率低于低層占多數的B、E方案達10個百分點左右，因此，在有多種物業類型并存、容積率相同的情況下，應盡可能多地布置多層，少布置高層、小高層；
5.B方案雖然收益水平較高，但多層占70%、小高層占30%的比例在設計中能否做到是一個疑問，即便能做到，可能導致建筑密度過大，影響小區品質。因此，在以B、E方案為侯選方案時，還要注意其可實現性。
6.E方案為多層、高層結合，考慮到小區的整體和諧與造型，應在此基礎上適當補充少許小高層，這樣整個小區顯得豐滿，區塊與區塊之間有過渡、有呼應、有起伏，既容易營造出高檔小區的效果與景觀氛圍，也更容易做到理想的戶型比。
7.在方案基本確定后，還應注意：①根據市場形勢預測售價，進行投資收益敏感性分析，找出售價變動幅度與投資利潤率的對應關系，做到心中有數；②應著手編制完整的現金流量表，測算整個開發周期資金需求的變化情況，并計算資金峰值的大小與出現時間，從而避免資金鏈出現問題，并最大限度地提高資金利用效率。
8.在上述成本測算中，建安成本較準確，但前期費用、基礎設施費、配套設施費、期間費用等沒有進行明細分析，只是一個根據經驗值估算的籠統數據，這可能會造成較大誤差。雖然這并不至于影響上述方案比選的正確性，但在方案確定后，還應作進一步的詳細分析，以求得更精確的數據。
Ⅳ.當前東部地區不同物業的建安成本經驗值
一、地下車庫（單層）
（一）土建
1、鋼材220×4322.50=951.00元/㎡
2、商品砼120×600=720.00元/㎡
3、土方20.50元/㎡
4、樁基100.00元/㎡
5、圍護90.00元/㎡
6、粉刷、樓地面、防水140.00元/㎡
合計:2021元/㎡
（二）安裝70.00元/㎡
1、消防:120.00元/㎡
2、弱電:15.00元/㎡
合計:205.00元/㎡
上述兩項合計:2226.00元/㎡×1.0343=2304.00元/㎡
二、多層(不考慮屋頂鋼架構)
（一）土建
1、鋼材45㎏×4322.50=195.00元/㎡
2、商品砼0.35×600=210.00元/㎡
3、砌體30.00元/㎡
4、腳手架20.00元/㎡
5、土方10.00元/㎡
6、外墻面磚75.00元/㎡
7、鋁合金門窗55.00元/㎡
8、戶門及電子對講門15.00元/㎡
9、陽臺欄桿40.00元/㎡
10、外墻花崗巖45.00元/㎡
11、粉刷、樓地面、屋面160.00元/㎡
合計:855×1.1=941元/㎡
（二）安裝65元/㎡×1.05=68.00元/㎡
合計:1009.00元/㎡≈1010元/㎡
三、小高層(12-14層)
（一）土建
1、鋼材74㎏×4322.50=320.00元/㎡
2、商品砼0.5×600=300.00元/㎡
3、砌體25.00元/㎡
4、腳手架70.00元/㎡
5、土方20.00元/㎡
6、預應力管樁100.00元/㎡
7、外墻面磚75.00元/㎡
8、鋁合金門窗75.00元/㎡
9、戶門及電子對講門20.00元/㎡
10、防火門25.00元/㎡
11、外陽臺欄桿內落地窗欄桿70.00元/㎡
12、外墻花崗巖40.00元/㎡
12、粉刷、樓地面、屋面150.00元/㎡
合計:1290.00元/㎡×1.1=1419元/㎡
（二）安裝：水電90
消防70
合計：160×1.05=168.00元/㎡
（三）電梯:90.00元/㎡
計:1677×15/14=1797.00元/㎡≈1800.00元/㎡
四、18層純住宅樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土建
1、鋼材90㎏×4322.50=389.025元/㎡
2、商品砼0.52×600=312.00元/㎡
3、砌體25.00元/㎡
4、腳手架90.00元/㎡
5、樁基160.00元/㎡
6、土方20.00元/㎡
7、粉刷樓地面、屋面150.00元/㎡
8、外墻面磚75.00元/㎡
9、鋁合金門窗95.00元/㎡
10、戶門及電子對講門20.00元/㎡
11、防火門25.00元/㎡
12、外陽臺欄桿、內落地窗欄桿70.00元/㎡
13、外墻花崗巖(一層)30.00元/㎡
1461.00元/㎡×1.1=1607元/㎡
（二）安裝
1、強電(含給排水)110.00元/㎡
2、消防80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電梯90.00元/㎡
上述三項合計：1897.00元/㎡
按銷售面積:1897.00元/㎡×19/17=2120.00元/㎡
五、18層商住樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土建
1、鋼材94㎏×4322.50=406.315元/㎡
2、商品砼0.54×600=324.00元/㎡
3、砌體45.00元/㎡
4、腳手架90.00元/㎡
5、樁基(鉆孔灌注樁)160.00元/㎡
6、土方(含泥漿外運)20.00元/㎡
7、粉刷、樓地面、屋面170.00元/㎡
8、外墻面磚75.00元/㎡
9、鋁合金門窗95.00元/㎡
10、戶門及電子對講門25.00元/㎡
11、防火門25.00元/㎡
12、外陽臺欄桿、內落地窗欄桿50.00元/㎡
13、外墻花崗巖50.00元/㎡
1535.00元/㎡×1.1=1689元/㎡
（二）安裝
1.強電(含給排水)110.00元/㎡
2.消防80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電梯90.00元/㎡
上述三項合計：1979.00元/㎡
按銷售面積:1979.00元/㎡×19/18=2089.00元/㎡
（四）內裝飾
標準為：
1、廚房：整體式廚房，脫排油煙機，煤氣灶，不銹鋼洗菜、洗碗池；
2、衛生間：洗臉盆，鏡前玻璃，洗臉臺板，大便器，簡易沐浴器，地磚，墻磚，PVC板吊頂；
3、客廳、臥室：地面為強化地板、木踢腳線，墻面、天棚為乳膠漆；
4、木門及門套線；
5、窗簾盒、窗簾布；
6、陽臺：地磚；
7、客廳、臥室燈為日光燈，廚房、衛生間配吸頂燈、鏡前燈。
合計：670元/㎡×1.05=704元/㎡
上述四項合計：2089＋704=2793≈2800元/㎡
六、24層純住宅樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土建
1、鋼材96㎏×4322.50=415元/㎡
2、商品砼0.57×600=342.00元/㎡
3、砌體25.00元/㎡
4、腳手架110.00元/㎡
5、樁基(鉆孔灌注樁)170.00元/㎡
6、土方(含泥漿)25.00元/㎡
7、粉刷樓地面、屋面150.00元/㎡
8、外墻面磚75.00元/㎡
9、鋁合金門窗95.00元/㎡
10、戶門及電子對講門20.00元/㎡
11、防火門25.00元/㎡
12、外陽臺欄桿、內落地窗欄桿70.00元/㎡
13、外墻花崗巖(一層)30.00元/㎡
1552.00元/㎡×1.1=1707.00元/㎡
（二）安裝
1、強電(含給排水)110.00元/㎡
2、消防80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電梯90.00元/㎡
上述三項合計：1997.00元/㎡
按銷售面積:1997.00元/㎡×25/23=2171.00元/㎡
七、24層商住樓(不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中)
（一）土建
1、鋼材100㎏×4322.50=432元/㎡
2、商品砼0.58×600=348.00元/㎡
3、砌體25.00元/㎡
4、腳手架110.00元/㎡
5、樁基(鉆孔灌注樁)170.00元/㎡
6、土方(含泥漿)25.00元/㎡
7、粉刷樓地面、屋面150.00元/㎡
8、外墻面磚75.00元/㎡
9、鋁合金門窗95.00元/㎡
10、戶門及電子對講門20.00元/㎡
11、防火門25.00元/㎡
12、外陽臺欄桿、內落地窗欄桿70.00元/㎡
13、外墻花崗巖40.00元/㎡
1585.00元/㎡×1.1=1744.00元/㎡
（二）安裝
1、強電(含給排水)110.00元/㎡
2、消防80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電梯90.00元/㎡
上述三項合計：2034.00元/㎡
按銷售面積:2034.00元/㎡×25/23=2211.00元/㎡
（四）內裝飾
標準為：
8、廚房：整體式廚房，脫排油煙機，煤氣灶，不銹鋼洗菜、洗碗池；
9、衛生間：洗臉盆，鏡前玻璃，洗臉臺板，大便器，簡易沐浴器，地磚，墻磚，PVC板吊頂；
10、客廳、臥室：地面為強化地板、木踢腳線，墻面、天棚為乳膠漆；
11、木門及門套線；
12、窗簾盒、窗簾布；
13、陽臺：地磚；
14、客廳、臥室燈為日光燈，廚房、衛生間配吸頂燈、鏡前燈。
合計：670元/㎡×1.05=704元/㎡
上述四項合計：2211＋704=2915元/㎡
八、28層住宅樓（不考慮人防）新晨
（一）土建
1、鋼材105㎏×4322.50=454元/㎡
2、商品砼0.62×600=372.00元/㎡
3、砌體25.00元/㎡
4、腳手架125.00元/㎡
5、樁基(鉆孔灌注樁)185.00元/㎡
6、土方(含泥漿)27.00元/㎡
7、粉刷樓地面、屋面150.00元/㎡
8、外墻面磚75.00元/㎡
9、鋁合金門窗95.00元/㎡
10、戶門及電子對講門20.00元/㎡
11、防火門25.00元/㎡
12、外陽臺欄桿、內落地窗欄桿70.00元/㎡
13、外墻花崗巖40.00元/㎡
1663.00元/㎡×1.1=1829.00元/㎡
（二）安裝
1、強電(含給排水)110.00元/㎡
2、消防80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電梯90.00元/㎡
上述三項合計：2119.00元/㎡
按銷售面積:2119.00元/㎡×29/27=2276.00元/㎡
上述均價為:2168×16520×2+2120×17553×2+2171×(24845+20355)+2276×(29165+23896)=36495.1476萬元/166407=2193.00元/㎡≈2200.00元/㎡
