省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估范文
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隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速和人們社會(huì)需求的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。截至2013年底，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)89859家［1］。但由于房地產(chǎn)投資具有資金量大、投資回收期長(zhǎng)、不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，一旦投資失敗必將損失慘重，因而房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的要求越來(lái)越高。良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境有助于吸引和利用國(guó)內(nèi)外投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康、持續(xù)發(fā)展。目前，中國(guó)房地產(chǎn)投資向省會(huì)城市集中的傾向愈加明顯，因此，分析各省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的品質(zhì)，對(duì)于促進(jìn)省會(huì)城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引更多的投資者并降低房地產(chǎn)投資企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。
一、中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)
(一)指標(biāo)指系為了全面反映城市房地產(chǎn)投資環(huán)境各方面的信息，依據(jù)科學(xué)性與實(shí)用性相結(jié)合、穩(wěn)定性與動(dòng)態(tài)性相結(jié)合、效率性與效益性相結(jié)合的原則，考慮指標(biāo)數(shù)據(jù)的可測(cè)度、可獲取性，參考當(dāng)前學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資環(huán)境方面的相關(guān)研究成果，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素，篩選確定出典型指標(biāo)，審慎歸納類別，建立中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。
(二)數(shù)據(jù)的獲取及其標(biāo)準(zhǔn)化處理2010～2012年，中國(guó)先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”和“國(guó)八條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，影響了房地產(chǎn)投資環(huán)境。因此，對(duì)2010～2012年間中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。以前文建立的中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系為依據(jù)，將歷年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》［8-10］以及各省會(huì)城市的地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)部門網(wǎng)站和統(tǒng)計(jì)公報(bào)作為數(shù)據(jù)來(lái)源，選取2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市(由于數(shù)據(jù)收集的原因，不包括臺(tái)北、香港、澳門、拉薩)，在社會(huì)文化環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等6個(gè)方面的原始數(shù)據(jù)展開(kāi)分析。
(三)確定公共因子基于標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS20．0軟件［11］，根據(jù)特征值大于1和公共因子方差貢獻(xiàn)率至少大于80%的原則［12］，確定公共因子的個(gè)數(shù)。由表2可知，當(dāng)選取公共因子的個(gè)數(shù)為4時(shí)，2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市樣本數(shù)據(jù)的特征值分別為1．550、1．638、1．525，累計(jì)貢獻(xiàn)率分別為80．82%、88．97%、81．26%，均符合大于80%的要求。所以，選擇4個(gè)公共因子，并分別表示為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4。
(四)確定公共因子所代表的指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)含義基于相關(guān)性矩陣法計(jì)算因子載荷矩陣，進(jìn)而采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法得出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)上具有較大載荷，進(jìn)而確定公共因子所代表的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)［13］。利用SPSS20．0軟件，獲得2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價(jià)格x8、地區(qū)生產(chǎn)總值x9、第三產(chǎn)業(yè)增加值x11、實(shí)際利用外資x12、貨物進(jìn)出口總額x14、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額x15、金融機(jī)構(gòu)存款余額x16、社會(huì)消費(fèi)品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷;醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額x6、固定資產(chǎn)投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷;普通高校在校學(xué)生數(shù)x3、人均GDPx13在第三公共因子上有較大載荷;建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬(wàn)人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務(wù)總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。依據(jù)以上各公共因子主要承載的指標(biāo)信息，各公共因子的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)含義為:第一類公共因子F1表明房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境的發(fā)展水平;第二類公共因子F2可衡量房地產(chǎn)投資地的醫(yī)療水平、市場(chǎng)環(huán)境水平;第三類公共因子F3可衡量房地產(chǎn)投資地的人力資源儲(chǔ)備情況和經(jīng)濟(jì)規(guī)模大小;第四類公共因子F4則可衡量房地產(chǎn)投資地的基礎(chǔ)設(shè)施情況。
二、中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合分析
(一)房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況分析依據(jù)表5所示，從房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽(yáng)名列前10名，這些城市都是經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會(huì)城市排名靠后。可以看出，中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)依據(jù)表5，從公共因子F1排名來(lái)看，名列綜合排名前10的城市(除重慶外)的排名也位居前列，這些城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權(quán)重來(lái)看，F(xiàn)1所占權(quán)重最大，在這個(gè)因子上的得分對(duì)整個(gè)綜合排名最終結(jié)果具有重要影響。由此可知，城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)力仍是決定房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中，30個(gè)省會(huì)城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶(4．18009)與得分最低的烏魯木齊(－0．93477)，二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達(dá)地區(qū)以高分位居前列，這些省會(huì)城市的市場(chǎng)環(huán)境、醫(yī)療水平在國(guó)內(nèi)具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，是提升這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了海口位于東部地區(qū)外，其余城市全部位于西部地區(qū)，這說(shuō)明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產(chǎn)起步較晚。在公共因子F3的單項(xiàng)排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP較高，在一定程度上可以說(shuō)明這些城市有較好的人力資源儲(chǔ)備與經(jīng)濟(jì)規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽(yáng)等西部城市則排名靠后，這些城市的經(jīng)濟(jì)外向度不高，而且普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項(xiàng)因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)設(shè)施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。
(二)房地產(chǎn)投資環(huán)境的聚類分析依據(jù)表5中30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)綜合得分中的數(shù)據(jù)，運(yùn)用Chebychev距離的方法，對(duì)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行聚類，將30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分為五大類:一類投資區(qū)域包括北京和上海，這兩個(gè)城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領(lǐng)頭羊型集團(tuán)，這充分說(shuō)明北京、上海兩地的房地產(chǎn)投資環(huán)境相對(duì)比較優(yōu)越。這兩地都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和全國(guó)的中心城市，應(yīng)發(fā)揮北京、上海的中心帶動(dòng)作用，充分提升周邊城市投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力，聯(lián)合營(yíng)造優(yōu)良的房地產(chǎn)投資環(huán)境，形成一個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合體，實(shí)現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。二類投資區(qū)域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰(zhàn)型集團(tuán)。廣州屬于東部沿海開(kāi)放城市，房地產(chǎn)業(yè)起步要比內(nèi)陸城市早若干年，地方經(jīng)濟(jì)活躍，投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)北京、上海而言較為薄弱，在消費(fèi)環(huán)境、金融環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據(jù)表5可知，廣州欲進(jìn)一步改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境，應(yīng)著重提升其醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境。三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)9個(gè)城市，屬于趕超型集團(tuán)，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽(yáng)、西安外，基本位于中國(guó)中東部地區(qū)，城市化以及房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，交通便利，占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤^大。這些城市普遍在人力資源儲(chǔ)備和經(jīng)濟(jì)規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢(shì)，今后應(yīng)當(dāng)在其他方面不同程度地提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長(zhǎng)春、太原、貴陽(yáng)、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧17個(gè)城市，屬于儲(chǔ)備型集團(tuán)。由表5可知，這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高，基本上均為負(fù)值，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、海口位于東部地區(qū)，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū)，而南寧、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人力資源儲(chǔ)備狀況方面有較弱表現(xiàn)，故應(yīng)重點(diǎn)提升其在這方面的環(huán)境水平。五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨(dú)劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說(shuō)明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好，醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境也優(yōu)于其他城市，但是經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對(duì)落后，因此，在以后的發(fā)展中要特別注意經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的提升完善，以求全面提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。
三、結(jié)語(yǔ)
通過(guò)對(duì)2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算排名和聚類分析，研究結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、醫(yī)療水平、市場(chǎng)環(huán)境和人力資源儲(chǔ)備情況是影響中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要方面，而基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境尚未成為影響中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的主要因素，這說(shuō)明中國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平主要還是依賴經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況。從30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)看，中國(guó)各省會(huì)城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境水平發(fā)展十分不均衡，呈現(xiàn)出明顯的東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征，表明房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的關(guān)系。從聚類結(jié)果可知，中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市依據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相似性共分為5類:北京、上海屬于領(lǐng)頭羊集團(tuán);南京、武漢、天津等在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中上游的城市屬于趕超型集團(tuán);廣州雖然投資環(huán)境優(yōu)越，但與北京、上海兩地相比在醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境方面還是有一定的差距，故單獨(dú)劃分為挑戰(zhàn)型集團(tuán);合肥、福州、哈爾濱、石家莊等城市在醫(yī)療、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人力資源儲(chǔ)備狀況方面表現(xiàn)較弱，綜合排名靠后，屬于儲(chǔ)備型集團(tuán);而重慶則被單獨(dú)劃為一類。
作者：陸寧 張?jiān)娗?張旭 于玲玲 單位：長(zhǎng)安大學(xué) 建筑工程學(xué)院 長(zhǎng)安大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院