房地產(chǎn)基金的發(fā)展趨向范文

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REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類資金集合計劃，是標(biāo)準(zhǔn)的可流通的金融產(chǎn)品。國外的REITs具有高收益、低波動、低稅收、流動性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，這既與當(dāng)?shù)厥袌龅奶攸c(diǎn)和政策密不可分，也是其內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)所決定的。（1）房地產(chǎn)基金主要是股權(quán)投資，不會增加開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務(wù)融資，不但會增加企業(yè)的債務(wù)成本，并且銀行通常是嫌貧愛富，資金分配不平衡；企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴(yán)格要求、程序復(fù)雜。（2）房地產(chǎn)基金的投資策略是分散投資以防范風(fēng)險，因而對某個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會使得該企業(yè)喪失對項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)。（3）房地產(chǎn)基金運(yùn)作專業(yè)化，操作過程中容易積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，掌握靈活的融資策略，資金來源廣泛。（4）房地產(chǎn)基金可以將高品質(zhì)和較低品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁銷售，獲得理想的價格。（5）房地產(chǎn)基金是普通個人投資者參與地產(chǎn)投資的重要渠道，起到穩(wěn)定市場的作用。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、利潤可觀，若早有成熟的房地產(chǎn)基金使得社會閑散資金可以分享行業(yè)紅利，也許就不會有那么多炒房團(tuán)了。

2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展，不過房地產(chǎn)基金在國內(nèi)還是一個新興領(lǐng)域，加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問題的制約，其發(fā)展模式與國外相比還有很大差別。目前多數(shù)房地產(chǎn)基金以私募方式募集，通過金融機(jī)構(gòu)委貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或以股權(quán)投資，與真正意義上的房地產(chǎn)基金有很大不同。私募股權(quán)基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負(fù)責(zé)基金管理，LP是有限合伙人，負(fù)責(zé)出資。國內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要還是以投資公司形式運(yùn)作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規(guī)模相對較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)基金的退出機(jī)制受限于國內(nèi)市場環(huán)境也存在先天不足。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)基金通過IPO方式退出難以實(shí)現(xiàn)，因此多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購和管理層收購等退出方式。投資人出于對風(fēng)險的考慮以及管理人急于做出業(yè)績等因素導(dǎo)致我國房地產(chǎn)基金通常追求短期回報，不利于基金的長期發(fā)展。根據(jù)國外成熟經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)基金應(yīng)該長期化甚至永續(xù)化，以投資人的退出而非基金的退出結(jié)束，這樣房地產(chǎn)基金才能獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

鑒于成熟的國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)展房地產(chǎn)基金既能實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型，又能有效的防范金融風(fēng)險，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程起到舉足輕重的作用。（1）中國政府應(yīng)放眼長遠(yuǎn)，首先要建立健全法律環(huán)境，明確稅收優(yōu)惠政策，這對房地產(chǎn)基金的初期發(fā)展尤為重要；其次政府應(yīng)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為、培育房地產(chǎn)中介市場；另外，除了支持大型國有企業(yè)，政府還應(yīng)鼓勵民營房地產(chǎn)基金公司快速成長，做大做強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)基金。（2）隨著宏觀調(diào)控的長期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需要越來越明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動加強(qiáng)與房地產(chǎn)基金公司的合作，防范風(fēng)險，共同促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。（3）房地產(chǎn)基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰(zhàn)略，加強(qiáng)與國際先進(jìn)水平的專業(yè)化公司合作，這樣才能提高自身的專業(yè)資產(chǎn)管理水平，盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場又精通業(yè)務(wù)的管理隊(duì)伍，促進(jìn)我國房地產(chǎn)基金快速成長。（本文作者：喬娟單位：復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）