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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與需求
近幾年，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士不斷地學(xué)習(xí)探索，很多項(xiàng)目已初具規(guī)模，分為單體商場、大型賣場、商業(yè)街、CBD等，同時也出現(xiàn)了一些新的開發(fā)模式，也對項(xiàng)目有了更新穎、更長遠(yuǎn)的考慮．通過對既定消費(fèi)群體的研究來開發(fā)設(shè)計(jì)與之相匹配的商業(yè)項(xiàng)目，在以出售部分項(xiàng)目獲得短期利益的同時，通過出租項(xiàng)目或自身運(yùn)營來獲得長遠(yuǎn)利益，商業(yè)地產(chǎn)已不再是單純的套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)管理模式．
由此可見，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，項(xiàng)目中專業(yè)分工的不斷細(xì)化，生命周期的不斷延長，市場風(fēng)云莫測的形勢變化，商業(yè)地產(chǎn)不再是簡單的形式，而是更復(fù)雜、更多樣的業(yè)態(tài)組合．隨著項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大，一部分地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)不再簡單定性為出售，而是將這部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資企業(yè)的實(shí)有資產(chǎn)作為產(chǎn)品放在資產(chǎn)負(fù)債表中，成了固定資產(chǎn)的一部分，企業(yè)將不同的運(yùn)營模式組合在一起，更有利于資金的協(xié)調(diào)流動．
針對這樣的情況，很多企業(yè)開始成立綜合性系統(tǒng)，將投資、地產(chǎn)、施工、運(yùn)營管理等分立為各個部門歸入同一系統(tǒng)中共同進(jìn)行管理，而這也就意味著管理的難度不斷增加，傳統(tǒng)單一的管理方式已經(jīng)越來越難控制這復(fù)雜的系統(tǒng)，很容易顧此失彼．如果企業(yè)想要提高商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金收益，就需要有專業(yè)的通曉工商管理、行政管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程科學(xué)等人才，將各個部門的資源和管理進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，運(yùn)用合理的工具和平臺綜合全面的控制．
目前，我國商業(yè)地產(chǎn)要盡快全面的協(xié)調(diào)控制就需要有一個新型管理體系，除了在我們自身發(fā)展的基礎(chǔ)上摸索外，還應(yīng)多學(xué)習(xí)國外發(fā)展成熟的經(jīng)驗(yàn)及先進(jìn)方法．國際上絕大部分的商業(yè)、工業(yè)、娛樂業(yè)、體育業(yè)等的物業(yè)是由政府或者集團(tuán)所有的，業(yè)主除了其中自己使用的部分外，都是只租不售．很多非房地產(chǎn)領(lǐng)域的大型公司或集團(tuán)公司，如花旗銀行建設(shè)紐約國際網(wǎng)球公開賽的體育場，但并不參與管理，整個設(shè)施由專門人員負(fù)責(zé)運(yùn)營．總之，每種領(lǐng)域都有自身的特點(diǎn)，并不是輕易就能跨行管理的，因此商業(yè)地產(chǎn)的管理也不是住宅管理變了位置就能實(shí)現(xiàn)的．國際上商業(yè)管理不僅要具備住宅地產(chǎn)管理的基本理論，而且要花大力氣了解所持商業(yè)項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)動向，這是商業(yè)地產(chǎn)管理的靈魂．每個市場開發(fā)都具有自身屬性，商業(yè)設(shè)施的生存環(huán)境也一直在以非?？斓乃俣炔煌Ｗ兓?，如果想讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在激烈競爭中得以立足并長久生存，就要開拓一條新路，找出一套新的方法體系，fm就在這種市場需求下應(yīng)運(yùn)而來．
FacilityManagement理論概述
國際上通常把地產(chǎn)類型分為:Residential(住宅)、Commercial(商業(yè))、Manufactory(制造業(yè))，通常行業(yè)上把住宅管理稱為ProjectManagement，而把商業(yè)及制造業(yè)管理定義為FacilityManagement，簡稱FM．中文普遍翻譯為設(shè)施管理．FM在中國還屬于啟蒙階段，很多理念及應(yīng)用并沒有真正普及應(yīng)用，很多人因?yàn)樗拿侄c物業(yè)管理混淆，直接翻譯為“設(shè)備、設(shè)施”，認(rèn)為就是對設(shè)施后期的一個維護(hù)管理．而在實(shí)際應(yīng)用上，物業(yè)管理只是FM的一部分，它還包括但不僅限于以下各個功能:PlanningManagement(規(guī)劃管理)，DesigningManagement(設(shè)計(jì)管理)，LeasingManagement(租賃管理)，SpacePlanningManagement(空間規(guī)劃管理)，ProjectManage-ment(工程管理)，ConstructionManagement(施工管理)，PropertyManagement(資產(chǎn)管理)，F(xiàn)acilityMarketingManagement(設(shè)施營銷管理)，BuildingandOperationManagement(建設(shè)和運(yùn)營管理)，CapitalManagement(資金管理)等．綜合其功能作用，F(xiàn)M協(xié)會給出如下定義:FM是一種新興的交叉學(xué)科，它綜合利用管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)等多種學(xué)科理論，將人、空間與流程相結(jié)合，對人類工作和生活環(huán)境進(jìn)行有效地規(guī)劃和控制，保持高品質(zhì)的活動空間，提高投資效益．
FM在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用
FM對于商業(yè)地產(chǎn)而言意義重大．根據(jù)文獻(xiàn)資料數(shù)據(jù)顯示，在項(xiàng)目建設(shè)初期，特別是包涵寫字樓、商場、賓館等的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，從可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃、招商到建設(shè)，前期的投資是巨大的，這部分投資將在很長一段時間內(nèi)無法收回，而在項(xiàng)目的平均使用年限達(dá)到7年以上時，其使用階段所發(fā)生的費(fèi)用在一定程度上就會超過該項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑安裝的造價，在后續(xù)經(jīng)營的過程中，這些費(fèi)用總額就以一種不固定的比例增長，如果項(xiàng)目的運(yùn)營年限達(dá)到50年，那么項(xiàng)目前期建設(shè)的造價和后期運(yùn)營維護(hù)的費(fèi)用這兩者之間的比例可以達(dá)到1∶9．當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的使用年限通常為40年到50年，但是這個數(shù)據(jù)可以充分的看出，無論是項(xiàng)目的哪一個階段，都影響著項(xiàng)目的最終利益，只有專業(yè)全面的管理才可以整合各個階段，并使每個階段的目標(biāo)都達(dá)到利益最大化、服務(wù)最優(yōu)化，而采用職業(yè)化的設(shè)施設(shè)備管理在很大程度上可以有效地節(jié)省總費(fèi)用的20%～30%．在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，從事相關(guān)工作的專業(yè)人士對FM所能應(yīng)用范圍了解甚少，僅有一些公司開始嘗試有選擇性的分階段采用FM理念進(jìn)行管理，如圖1所示．
由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的各階段割裂式管理由來已久，建筑專業(yè)人士只重視設(shè)計(jì)、或施工階段，非建筑業(yè)只顧銷售或運(yùn)維階段，各管理專業(yè)獨(dú)自行事，很難在它的整個生命周期中整合．正如著名專家陳光所說中國企業(yè)的很多管理專業(yè)誕生都是應(yīng)急救火式的，尚未發(fā)揮出整合的力量．對此，陳光首先將FacilityManagement譯為整合設(shè)施管理，并把FM增加了以下3種定義:①整合持有者的需求和供應(yīng)商的能力;②整合生命周期的管理;③整合眾多專業(yè)．以目前商業(yè)地產(chǎn)普遍采用的運(yùn)作流程分析:調(diào)研———選址———招商———項(xiàng)目規(guī)劃方案(商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃)———工程建設(shè)———銷售———運(yùn)營維護(hù)等，其管理也是分階段來進(jìn)行，而FM不是就單個階段來解決問題，而是在其項(xiàng)目生命周期中，通過對每一階段的信息整合而判斷下一步的行進(jìn)方向．設(shè)施管理采用的是綜合成本效益觀念，使資產(chǎn)設(shè)施壽命期經(jīng)營費(fèi)用與使用效率完美結(jié)合．它在工作場所與人和企業(yè)的協(xié)調(diào)過程中，融合建筑學(xué)、工程科學(xué)、工商管理和行為科學(xué)的原理，建立一種商業(yè)設(shè)施管理的規(guī)范，來協(xié)調(diào)不動產(chǎn)的管理和各部門的工作，保持項(xiàng)目的高品質(zhì)并提高投資回報率，使人、工作流程、資產(chǎn)及工作環(huán)境都能達(dá)到最優(yōu)化，從而支持商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)．
FM管理不僅涉及到建筑本身，更包含其整個生命周期中有影響的包括租戶、資產(chǎn)擁有者、資產(chǎn)管理者、資產(chǎn)維護(hù)者、資產(chǎn)監(jiān)督者、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及所有在建筑中活動的客戶．調(diào)研階段不再僅僅是選擇調(diào)研對象、編寫調(diào)研報告等固定流程，而是對其涉及到的其他部門的影響給以綜合考慮;在選址時需要根據(jù)周邊消費(fèi)群體確定項(xiàng)目定位，考慮施工環(huán)境;招商時要對店面設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)留有充分的考慮空間，也要考慮到后期運(yùn)營管理的難度;規(guī)劃方案要對應(yīng)所形成的調(diào)研結(jié)果，要利于營銷管理階段;所有設(shè)施進(jìn)入要充分考慮到其使用年限，常出現(xiàn)的問題等．比如空調(diào)應(yīng)設(shè)計(jì)在什么位置?施工時應(yīng)注意預(yù)留哪些洞口可能以后會使用的開關(guān)插座位置?設(shè)置成什么溫度能使消費(fèi)者覺得最舒適又最節(jié)省能源……項(xiàng)目前期全部投入都是為后期經(jīng)營盈利做準(zhǔn)備的，而FM在前期對各階段的管理介入，也是在為運(yùn)營階段的管理打下良好基礎(chǔ)．如今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場競爭激烈，而良好的運(yùn)營管理模式則成為項(xiàng)目能贏利并長久存活于市場的關(guān)鍵．
FM雖然是獨(dú)立于企業(yè)各個專業(yè)部門的，但又融入到企業(yè)各部門之中．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目龐大的系統(tǒng)鏈條，每一步都需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾頋B入其中，F(xiàn)M就是當(dāng)各部門以專業(yè)的角度去進(jìn)行工作處理問題時，它能綜合考慮本階段對全局的影響，并充分考慮到后期銜接乃至最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的問題來給出意見，協(xié)同管理，并將管理過程中所得到的數(shù)據(jù)及結(jié)果明確的告示給下一階段的管理者．各階段的管理者明確需求、目標(biāo)、利益進(jìn)行綜合分析，再將任務(wù)分配到每一階段以達(dá)到整合管理的效果，一步一步為后續(xù)運(yùn)營管理做好充分準(zhǔn)備，才能使商業(yè)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)價值．
結(jié)語
FM雖然是外來的管理模式，但無論應(yīng)用于哪種商業(yè)項(xiàng)目，其最終的管理理念都是不變的，那就是在技術(shù)管理的基礎(chǔ)上注重客戶服務(wù)管理，在使用功能管理的基礎(chǔ)上著重設(shè)施資產(chǎn)價值的管理．最大化的使用創(chuàng)新手段，最大化的實(shí)現(xiàn)價值的優(yōu)化組合，最大化的達(dá)到設(shè)施運(yùn)作的效率，使項(xiàng)目在更健康的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)投入回報的最大化，這就是FM應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的最大意義．
作者：許超王麗月單位：吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院