房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)購(gòu)房戶權(quán)利保護(hù)范文

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摘要:在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)中，保障消費(fèi)性購(gòu)房戶的權(quán)利是我國(guó)國(guó)情所決定的。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)實(shí)務(wù)中，消費(fèi)性購(gòu)房戶的權(quán)利保護(hù)或因法律規(guī)定或因現(xiàn)實(shí)困境而不盡人意。法院、破產(chǎn)管理人、相關(guān)政府部門(mén)，應(yīng)盡可能通過(guò)政策手段在平衡各方利益的同時(shí)注重保障購(gòu)房戶權(quán)利，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障民生。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);消費(fèi)性購(gòu)房戶;權(quán)利保護(hù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。自“炒房”危及住房剛需，逐步影響到國(guó)計(jì)民生開(kāi)始，國(guó)家相繼出臺(tái)了系列政策，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了力度空前的調(diào)控。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)增速調(diào)低換擋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈日益緊繃，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因無(wú)法解決融資問(wèn)題而走向破產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)事務(wù)中，企業(yè)一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序，不可避免的會(huì)面臨著大量的購(gòu)房戶，對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房人權(quán)利的處理，不僅關(guān)乎不同主體利益訴求的平衡，更是關(guān)乎著社會(huì)的穩(wěn)定。

一、購(gòu)房戶權(quán)利保護(hù)的利益衡量

在不考慮購(gòu)房戶特殊性的情形下，作為整體的購(gòu)房戶權(quán)利應(yīng)區(qū)分已經(jīng)支付全部購(gòu)房款和僅支付部分購(gòu)房款兩種情況。在第一種情況下，學(xué)界及實(shí)務(wù)界基本認(rèn)為購(gòu)房戶全部履行了購(gòu)房合同義務(wù)后，僅獲得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，未登記則未取得房屋所有權(quán)。在第二種情況下，購(gòu)房協(xié)議的雙方均未履行完合同義務(wù)。管理人可以發(fā)揮其選擇權(quán)，決定是否繼續(xù)履行合同。若繼續(xù)履行合同，則依據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，購(gòu)房人債權(quán)為債務(wù)人/破產(chǎn)人的共益?zhèn)鶆?wù);若選擇解除合同，理論上說(shuō)，購(gòu)房人的權(quán)利則僅為普通債權(quán)。那么如何保障“普通債權(quán)”消費(fèi)性購(gòu)房人的權(quán)利?最高人民法院于2002年《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，將滿足條件的購(gòu)房戶的權(quán)利認(rèn)定為優(yōu)先權(quán)。但“炒房熱”出現(xiàn)后，房屋的功能從傳統(tǒng)的居住拓展為投資，大量的炒房戶迅速搶占了房屋買(mǎi)賣(mài)的一級(jí)市場(chǎng)。在此背景下，若將所有滿足條件的購(gòu)房戶均認(rèn)定為優(yōu)先權(quán)，會(huì)損害其他債權(quán)人的利益，加大破產(chǎn)阻力。考慮到現(xiàn)實(shí)情況，最高院2015年了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)明確區(qū)分消費(fèi)購(gòu)房與投資購(gòu)房，對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房戶予以特別保護(hù)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房戶與其他債權(quán)人、投資人、管理人利益的平衡。

二、破產(chǎn)實(shí)務(wù)中消費(fèi)性購(gòu)房戶權(quán)利保護(hù)中的問(wèn)題

在破產(chǎn)程序中，即便購(gòu)房戶已經(jīng)支付全部或大部分房款，也并不一定能獲得房屋所有權(quán)。在現(xiàn)實(shí)情況中，很多工程未完工，企業(yè)即因資金斷裂宣告破產(chǎn)，購(gòu)房合同根本無(wú)法履行合同。如若企業(yè)直接進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，購(gòu)房戶則對(duì)房屋再無(wú)預(yù)期。若企業(yè)進(jìn)入了重整程序，購(gòu)房戶則陷入兩難:如果不接受退回房款，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)因重整不能而直接破產(chǎn)清算，其優(yōu)先債權(quán)也難以實(shí)現(xiàn);如果接受退款，即失去了向重整成功的企業(yè)主張房產(chǎn)的權(quán)利，更重要的是，單純的退回購(gòu)房款完全無(wú)法彌補(bǔ)戶房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的損失。也因此，破產(chǎn)程序中往往會(huì)發(fā)生群體維權(quán)事件，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)困境。在優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定上，最高人民法院《規(guī)定》第29條將已支付大部分合同款項(xiàng)的比例認(rèn)定為“50%以上”，面臨著諸多質(zhì)疑。同樣是消費(fèi)性購(gòu)房人，僅因?yàn)橹Ц侗壤牟煌瑱?quán)利保護(hù)卻天壤之別。極端的例證是，支付50．01%房款與支付49．99%房款的購(gòu)房人，前者列為優(yōu)先權(quán)，后者則只能作為普通債權(quán)。實(shí)務(wù)中，破產(chǎn)管理人僅以法律規(guī)定進(jìn)行說(shuō)理，往往蒼白無(wú)力，也很難為購(gòu)房戶所接受，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)面臨的法律困境。

三、消費(fèi)性購(gòu)房戶權(quán)利實(shí)現(xiàn)的幾點(diǎn)思考

現(xiàn)實(shí)中大量的購(gòu)房戶很難一次性付清全部購(gòu)房款，在不斷上漲的房?jī)r(jià)面前，房奴大量涌現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦破產(chǎn)，對(duì)購(gòu)房戶來(lái)說(shuō)即意味著“災(zāi)難”降臨。如果購(gòu)房群體的利益得不到維護(hù)，極可能發(fā)生惡性群體事件，危及社會(huì)的穩(wěn)定。為了保護(hù)購(gòu)房戶的權(quán)利，同時(shí)平衡各方利益，筆者認(rèn)為，可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮:一是，充分保障購(gòu)房戶的知情權(quán)與投票權(quán)。法院、破產(chǎn)管理人應(yīng)充分盡到通知與告知義務(wù)，保證購(gòu)房戶能夠及時(shí)、全面申報(bào)債權(quán)，在關(guān)乎其切實(shí)利益的程序中，保障購(gòu)房戶的參與權(quán)與投票權(quán)。二是，向購(gòu)房戶充分明晰風(fēng)險(xiǎn)，并給予多重選擇。除了常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)提示外，在破產(chǎn)重整程序中，管理人還應(yīng)告知購(gòu)房戶選擇繼續(xù)履行合同的風(fēng)險(xiǎn)、重整計(jì)劃未能通過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)等。另外，在破產(chǎn)重整中，破產(chǎn)管理人可以與投資方溝通考慮給予購(gòu)房戶優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、特定區(qū)位房屋的優(yōu)惠政策等。三是，在優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定上，面臨特殊購(gòu)房戶時(shí)，法院可以依管理人的申請(qǐng)，通過(guò)出具意見(jiàn)書(shū)的形式，綜合考慮購(gòu)房戶的生活狀況、購(gòu)房的緊迫性等情況，適當(dāng)突破最高院《規(guī)定》第29條的購(gòu)房款比例限制，認(rèn)定特定購(gòu)房戶的優(yōu)先債權(quán)，保護(hù)特定購(gòu)房戶的權(quán)利。

四、總結(jié)

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作者：謝冰航 單位：湖南瀟湘破產(chǎn)清算有限責(zé)任公司