房地產(chǎn)投資不確定性研究范文

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摘要：

經(jīng)濟建設(shè)速度的不斷加快，在促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時也給投資過程帶來一定的風(fēng)險，一些不確定的因素越來越多，比如房屋的租金、售價、成本等，這些因素都會對投資的利潤產(chǎn)生影響。筆者針對房地產(chǎn)投資中一些不確定的因素進行分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)投資；不確定性；分析

1影響房地產(chǎn)投資的不確定因素

不確定因素指的是一些預(yù)料不到的變化因素，具體表現(xiàn)為以下幾點內(nèi)容：

1.1建設(shè)成本

建設(shè)成本包括施工所用原材料價格和人工的費用，其在變動時都會影響建筑的施工成本，但是對于投資者來說，這都要看其承包時的合同規(guī)定，如果其是以固定總價的形式規(guī)定的，成本發(fā)生變動的影響就要承包商自己來承擔(dān)，而投資者不會受到任何的影響，如果合同上是以具體的形式來呈現(xiàn)的，在發(fā)生變動時的損失就要由投資者來承擔(dān)。

1.2售價和租金

價格變動對于投資者的影響是較大的，在房地產(chǎn)市場中，價格是一個非常容易受到變化的因素，因為影響價格發(fā)生變動的因素有很多。

1.3開始周期

房地產(chǎn)的開始周期對投資者的收益也有較大的影響，這種影響一般是通過利息費用、銷售的價格等因素來發(fā)生變化的，如果開始的周期過長就會使得貸款的利息相應(yīng)的提高，而政策的因素以及市場的需求等因素會使得銷售的價格下降，近而使得投資者受到嚴重的虧損。一般影響開始周期變動的原因主要集中在三個階段，第一階段就是準備階段，在這個過程中投資者需要進行征地、拆遷、補償、制定方案、提請相關(guān)部門審批等工作，其中如果任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生變動，都會導(dǎo)致開始周期的延長[1]。第二個階段就是施工階段，房地產(chǎn)的施工受天氣狀況的影響比較大，所以在這一過程中可能會受到天氣、設(shè)計誤差、以及以下地質(zhì)條件等的影響。第三階段就是租售的階段，這一過程主要以社會的經(jīng)濟狀況以及市場的需求有關(guān)，如果經(jīng)濟不景氣，就會影響人們的購買力，就會增加租售的時間。

1.4利率

房地產(chǎn)投資商的主要經(jīng)濟來源就是向銀行貸款，在銀行的利率發(fā)生變化時也會增加借款的成本，近而使得投資商的經(jīng)濟效益受到影響。

2盈虧的平衡分析

盈虧的平衡分析與一本利平衡分析和損益平衡分析是一個意思，都是對項目的規(guī)模、成本以及銷售所得收入的全面綜合性分析的方法，這種方法被廣泛應(yīng)用于成本管理、方案確定、經(jīng)營分析等方面，盈虧平衡分析的主要宗旨就是把投資活動的盈虧平衡點確定好，投資者可以根據(jù)平衡點來分析項目的盈虧界線，近而可以有效地控制好投資的風(fēng)險。

2.1對線性盈虧的平衡分析

線性盈虧平衡分析的對象主要是收入、利潤、以及成本等，通過其呈現(xiàn)的線性關(guān)系進行分析，這一分析主要是利用于對可變成本和固定成本的確定。固定成本指的是在工程項目中不會由于產(chǎn)量的變化而使成本發(fā)生改變，可變成本指的是成本會隨著產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化，二者是一種線性的關(guān)系，在成本分析時，必須要把二者相結(jié)合來進行分析，具體的劃分方法主要有以下幾種。在確定固定成本和可變成本時，要根據(jù)項目的構(gòu)成來對成本進行劃分，然后進行匯總，近而確定出總的固定成本和可變成本，如果把房地產(chǎn)開發(fā)的項目作為變量，固定成本就包括固定資產(chǎn)的折舊、土地購置的費用等，可變成本就包括項目的規(guī)劃設(shè)計費用、基礎(chǔ)設(shè)施的費用等等，但是在實際投資的過程中，用這種方法很難把固定成本和可變成本劃分出來，還是要依靠項目的評估經(jīng)驗。

2.2線性盈虧平衡圖

對于線性盈虧平衡分析，產(chǎn)量、固定成本、可變成本、銷售收入、利潤之間有圖1所示的關(guān)系。在以收入和支出為縱軸、產(chǎn)量或銷售量為橫軸的坐標上，按正常年份的產(chǎn)量畫出同定成本線和可變成本線，按固定成本和可變成本之和為總成本畫出總成本線，然后按生產(chǎn)年份的產(chǎn)量或銷售量與單價畫出銷售收入線，兩條直線的交叉點即為盈可平衡點。從盈虧平衡圖上可以看出，平衡點的總成本和總收入相等，如果產(chǎn)量超過平衡點的產(chǎn)量，項目有盈利；若低于此點，項目就虧損。所以平衡點的值越小，項目盈利的機會就越大，虧損的風(fēng)險就越小[2]。（1）盈虧平衡線。上述所介紹的方法都只有一個不確定性因素，若同時有兩個或兩個以上不確定性因素，就不能應(yīng)用盈子平衡點的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。下面通過實例介紹這種方法。（2）盈虧平衡分析的應(yīng)用。盈虧平衡分析也可以用于兩個方案的優(yōu)劣比較與分析。在項目投資分析中，當有兩個或兩個以上方案時，若分析的目的是找到各方案的優(yōu)劣范圍，則可首先確定某一分析指標(如有收入時，可以是利潤；當各方案收入相等時．可以是成本)，然后將這一分析指標用同一變量表示，即確定分析指標的函數(shù)式；再令方案的分析指標函數(shù)式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優(yōu)劣平衡點(或盈虧平衡點)。

3敏感性分析

3.1確定影響因素

影響項目效果的因素很多，在確定哪種因素作為分析影響因素時要注意：（1）預(yù)計在可能的變動范圍內(nèi)，該因素的變動會比較強烈地影響方案的經(jīng)濟效果指標；（2）對在確定性經(jīng)濟分析中采用的該因素數(shù)據(jù)的準確性把握不大。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。

3.2確定分析指標

作為敏感性分析的經(jīng)濟指標一般要和財務(wù)評估中的經(jīng)濟指標一致。常用的經(jīng)濟指標有利潤、利潤率、利稅率、內(nèi)部收益率和投資回收期等。

3.3分析判斷變動效果

計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果指標的變動效果，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，并用圖或表的形式表示出來。

3.4確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷

敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經(jīng)濟效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項目的風(fēng)險情況以及尋求對策。

4結(jié)束語

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來的發(fā)展速度很快，但是由于市場需求的不斷變化，一些不確定因素對于投資者的影響還是很大的，所以必須要重視對投資不確定因素的分析。

參考文獻：

[1]岳井峰.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目不確定性分析應(yīng)用研究[J].山西建筑，2014（33）.

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技，2006（5）.

作者：王純剛 單位：哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)分局