房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范及措施范文

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一、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因

1.房地產(chǎn)的投資回收周期較長。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資面臨巨大風(fēng)險的一個主要原因就是投資周期較長。據(jù)當(dāng)前現(xiàn)狀來看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會隨著開發(fā)過程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長的時間。因此，一般來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長時間的資金壓力與市場風(fēng)險，只有資金實力比較雄厚的企業(yè)才能應(yīng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)投資來說，另一個較大的風(fēng)險來自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當(dāng)遇到周轉(zhuǎn)資金不足時，需要進行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對財務(wù)進行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風(fēng)險。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風(fēng)險，甚至由于負(fù)債率過高而不得不選擇破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營活動的成敗。房地產(chǎn)風(fēng)險來源的另一個就是企業(yè)的經(jīng)營活動。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營活動不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來巨大還債壓力，而且還會給企業(yè)的信譽造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險防范建議

1.充分調(diào)查市場需求，做出科學(xué)的項目決策。由于房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的是一個具有局限性的消費市場，一旦做出了投資決策，就將面臨巨大的銷售風(fēng)險。因此，為了能夠?qū)⒋祟愶L(fēng)險降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資之前，應(yīng)當(dāng)對市場的供求關(guān)系做出全面的調(diào)查與分析，最終選擇社會最需要的并具有較大的利潤的投資項目，這也是房地產(chǎn)投資獲得成功的一個重要因素。

2.在投資決策時考慮銀行貸款利率提高的可能。銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內(nèi)已經(jīng)多次加息。可以通過三個步驟，來規(guī)避由此造成的風(fēng)險，首先，在簽訂貸款合同時，盡量選擇固定利率；其次，在評價投資方案時，提前做好銀行提高貸款利率的風(fēng)險防范；最后，及時對銀行貸款利率進行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風(fēng)險，并提出應(yīng)對措施。

3.采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險。首先，在簽訂建設(shè)合同時，通過具體條款的內(nèi)容，可以將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)，并承擔(dān)經(jīng)濟損失，實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要較長的施工周期，在這個過程中會因為建材、設(shè)備市場價格的波動使得成本受到影響，而面臨風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。其次，參加保險、實現(xiàn)風(fēng)險的專業(yè)，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風(fēng)險。但是，保險公司經(jīng)營的范圍值包括純粹保險，所以房地產(chǎn)投資企業(yè)并不能通過保險來轉(zhuǎn)移所有風(fēng)險。

4.健全監(jiān)管機制，加強施工管理。工程項目的施工過程也是投資項目資金消耗的過程。在這個過程中不僅不可能節(jié)約資金，而且很有可能會超出成本預(yù)算。因此房地產(chǎn)投資企業(yè)必須在簽訂合同時，認(rèn)真審核每一項條款，確保經(jīng)濟利益。并聘請工程監(jiān)理，對項目施工的全過程加以嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以防止出現(xiàn)施工過程中因施工變動、工期、質(zhì)量等原因而引發(fā)的風(fēng)險。

5.通過風(fēng)險自留，合理控制風(fēng)險。風(fēng)險自留指的是當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)在項目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或者雖然風(fēng)險較大，但其背后所帶來的利潤也很可觀時，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來承擔(dān)風(fēng)險。風(fēng)險自留是一種有效的風(fēng)險處理措施，其本質(zhì)上是在風(fēng)險發(fā)生后并造成了一定的經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)投資企業(yè)通過內(nèi)部資金的融通對受損單位的損失進行彌補。同時，風(fēng)險自留也適用于殘余風(fēng)險的處理，有時在特定條件下，這也是面對風(fēng)險的唯一選擇。

三、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)投資的特點，使得房地產(chǎn)投資企業(yè)不得不面臨各種的風(fēng)險，而且由于投資數(shù)額巨大，而且施工周期長，消費對象相對局限，因而必須在投資前期做好風(fēng)險防范的應(yīng)對措施，以在最大程度上避免風(fēng)險，或減少因風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失，從而獲得預(yù)期利潤。

作者：吳玉坤單位：中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司