房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理現(xiàn)狀及策略范文

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1前言

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差，投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有如政策變化等無形風(fēng)險。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認(rèn)識、處理與控制，以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險，這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識，加強風(fēng)險管理，把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律，對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險、避免風(fēng)險事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險概括講包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及市場風(fēng)險三方面內(nèi)容。

2.1經(jīng)營風(fēng)險

一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實現(xiàn)，或不足以補償費用的可能性。一般來說，投資項目越大，對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預(yù)測了房地產(chǎn)投資市場，并造成決策的失誤，將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險。

2.2財務(wù)風(fēng)險

一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說，投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物，獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔(dān)了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時，其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。不貸款的投資者不會有財務(wù)風(fēng)險，但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財務(wù)方面的風(fēng)險。

2.3市場風(fēng)險

一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響，利率變化以及其他因素的影響，造成房地產(chǎn)市場購買力下降，價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長，且從一定時期來看，房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險，常常是比較小的,但是當(dāng)一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時，由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低，房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

3房地產(chǎn)風(fēng)險管理的策略探討

3.1加強對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的，環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來，提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力，并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，這樣對提高項目投資成功率，實現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)定會有大的幫助。

3.2加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測。實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產(chǎn)品來說，恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面，因為只有這樣，才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求，也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機制引進了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明，一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象，也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費觀念已有了改變，居住不僅僅是為了“棲身”，而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境，可以陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，提高人們的素質(zhì)。同時，也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次，有利于降低風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束，認(rèn)真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短，物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏，具體如何做，還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。

3.4精心組織、加強管理、縮短項目投資用期項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大。所以，縮短項目建設(shè)周期，不僅有利于資金周轉(zhuǎn)加快，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。

3.5加強公司間的各作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。現(xiàn)代企業(yè)要在競爭中立于不敗之地，必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長處，認(rèn)真培植自己的核心競爭力。要做到這些，必須認(rèn)真分析一下自己的長處和短處、優(yōu)勢和劣勢，然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經(jīng)營中注意和其它公司開展臺作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，就有利于更好地發(fā)揮自己的長處，避開短處。在使自己做大做強的同時，也必然會降低經(jīng)營失敗的可能性。風(fēng)險管理是一項專業(yè)性和技術(shù)性很強的管理活動，它涉及面廣，可變因素多。為了有效地管理風(fēng)險，要加強職能部門的作用，將涉及方方面面的風(fēng)險統(tǒng)一管理起來，進行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風(fēng)險管理活動，最終達到提高經(jīng)濟效益的目的。