房地產投資信托完善途徑探討范文
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目前我國房地長投資信貸發展還存在許多問題,例如,沒有與之相應的優惠政策表現出房地產投資信托的稅收好處,但是我們應該清楚的認識到我國已經初步形成房地產投資信貸產品的大環境。主要是國內的基金管理、銀行、保險等在我國加入世界貿易組織之后正在逐漸增加房地產投資信托產品的買方需求。此外,房地產企業在我國的快速發展,許多房地產開發企業成為了房地產投資信貸產品的主要資源,因此,很有必要在找尋符合我國房地產投資信托的發展模式。
二、適于我國房地產投資信托發展的模式
現階段依據我國已有法律法規我國房地產投資信托產品主要有兩種發展模式：信托計劃模式;房地產公司模式
(一)信托計劃模式
從房地產投資信托的結構分析,房地產投資信托產品是一種集合投資計劃產品,而信托計劃正好符合房地產投資信托產品要求的結構。因此,長期考慮我國房地產投資信托產品發展時,信托計劃模式是首選模式。房地產投資信托基金先通過私募形式建立商業模式,私募信托隨著時間的不斷發展壯大達到相應規模時可以爭取在稅法上的優惠政策,然后在把私募信托上市轉化為公募信托或重新設置新的公募信托。房地產投資信托產品依據信托計劃模式發展具有很大優勢,從信托計劃模式房地產投資信托產品的結構上可以看到信托公司或信托人和房地產投資管理公司或資產管理人之間的職能,不僅保證了房地產投資信托投資者的投資和分配策略的順利進行,而且對持有信托憑證所有人的利益給予了有效的保護。現在有300多家美國房地產企業采用信托計劃模式發展房地產投資信托路徑。
目前我國也推出了陸續推出了許多以房地產項目為對象的信托產品,并且在這眾多的信托產品中也存有以物業租金收入為長期收入來源的信托產品。但是由于我國存在產業基金法律方面的欠缺和政策的不開放等因素的制約,這些還不能算是真正意義的房地產投資信托基金。
(二)房地產公司模式
從房地產發展角度來看,房地產投資信托由房地產公司模式發展具有法律操作性的優勢。依據我國現有《公司法》可以成立房地產投資管理公司,公司有明確的投資目標和收入分配制度,可以依據其現有的豐富的管理經驗以私募的形式進行基金募集并進行房地產項目投資運作,當相應的法律出臺后可以迅速的將私募形式募集的房地產投資基金轉換為公募基金上市交易。產品結構如圖2所示。
我國現在依照公司模式發展房地產投資信托嘗試房地產企業不再少數,其中最具影響力的是北京精瑞聯合住宅產業投資公司。但是《公司法》中有明確的規定外資企業不得超過合資企業資產的一半,因此為了是增加實力只有靠收購新項目為主的企業是一個很大的障礙。另外如果房地產投資信托依據房地產公司模式發展,房地產項目的管理職能會和投資管理公司的相互融合,因此存在難以解決的利益沖突。如果我國房地產投資信托產品從長遠和科學的角度考慮發展路徑時,如果我國健全了相應的法律法規,信托計劃模式發展房地產投資信托產品將會發展迅速。
（一）建立發展房地產投資信托的政策和法制環境
加快完善我國房地產相關法律法規制度,建立發展房地產投資信托的政策和法制環境,以適應房地產市場發展的要求。在這方面我們可以參考歐美等發達國家的立法和實踐,我國政府可以參照它們的做法,制定出符合房地產投資信托要求的相應的法律、稅務、證券交易等法律法規,確保房地產投資信托市場的公平、公正、透明和公開,以促進房地產投資信托行業的健康穩定發展。
（二）重視市場風險的防范
1、建立規避風險機制。風險規避是指對風險明顯的經營活動采取的避重就輕的處置方式,在源頭上控制項目風險。根據監管要求,信托公司辦理集合資金信托業務必須對投資項目調查;通過調查,發現項目中的潛在風險,對風險進行識別、評估,制定相應的風險防范措施制定投資策略和投資組合,進行多元化的投資組合,防范集中投資可能產生的風險。
2、建立抑制風險機制。風險承擔之后要對其加強監督,及時發現問題及時解決,力爭在采取最有效的措施在風險沒有造成損失前將其處理,降低或避免風險造成的損失。不同的投資方式采取的風險防范措施不一樣。例如,投資是以貸款形式出現的,融資方資金的使用可以以銀行監管的形式監管。
3、建立風險轉嫁機制。所謂風險轉嫁是指利用合法的交易手段和業務方式將將風險部分或全部轉嫁給別人的行為。現在房地產信托公司負責信托資金的運用、決策,參與全過程的管理,相應的全部風險也有其承擔。房地產投資信托可以引入其他機構共同參與,這樣就可以達到其他主題共同承擔風險的目的。
4、建立風險分散機制。投資多元化是分散風險最有效的方法之一,其是指增加資產組合中的每種資產數量分散風險,遵循的基本原則是不把所有的雞蛋都房子同一個籃子里。風險分散機制是投資不同的地區、不同類型房地產項目,實現投資結構多樣化、多元化,以最大限度的降低風險的帶來的潛在危險。在房地產投資信托發展的過程中,必須理性的認識到風險存在的問題,風險是時刻存在的,但風險又是可以控制的。對風險處理給予有效控制之外,信托公司還應該和投資者之間的聯系保持暢通,建立完備的信息披露機制,使投資者樹立正確投資意識,促進房地產信托健康、規范發展。
