房地產投資信托范文

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在房地產投資信托最發達的美國，REIT的經營和管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上的受托人或者董事組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的，也就是說，該受托人與REIT的投資顧問及其附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。受托人和董事會的主要職責是負責制定REIT的業務發展計劃并指導其實施。

從本質上講，REIT產品是一種資產運營型的共同基金，國內有些媒體的報道將其稱為房地產投資基金，嚴格說來并不妥當，因為這個稱呼在美國通常是指另外一種形式的房地產基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發，而是主要投資于房產類證券、房地產信托投資基金和房地產開發企業等來實現間接的房地產投資。而REIT主要通過直接運營房地產物業，獲得資產運營收益作為基金回報。

房地產投資信托的比較優勢及特征

REIT的資金來源主要有個方面：一是發行信托受益憑證或者股票，由機構投資者（如人壽保險公司或其他養老基金組織等）和個人投資者認購，REIT通常對認購者會有一定要求，如上海國投此次發行的“新上海”國際大廈項目資金信托計劃要求投資者加入信托計劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元：二是從金融市場融資，如銀行借入、發行債券和商業票據等，美國法規對這一部分的融資比例有著嚴格的限制，以控制其財務風險。

房地產投資信托和傳統的房地產投資方式相比，具有明顯的比較優勢，主要分列如下：

①REIT是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來，具有很強的流動性。在國外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購其股份。

②REIT將所募集的資金委托專業人士集中化管理，進行多元化投資組合，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務進行投資，根據投資組合的原理，可有效降低投資風險，獲得相對理想的投資回報率，從而避免廠直接投資于單一化房地產資產帶來的高風險。

③傳統的房地產投資往往需要投資者投入數額巨大的資金，同時可能擔負著較大的債務風險，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現改變了這種狀況，它將房地產資產拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產投資的較好渠道，使得房地產投資變得大眾化。中小投資者在擔負有限責任的同時，有機會間接獲得原本可望而不可及的大規模房地產投資的高收益。

④作為一種金融工具，REIT由于其本身的特點而成為一個很好的資金融通渠道，目前國外通行的BEIT運行機制如股份公司制、有限責任制、自由進入和退出機制、專業化管理、投資組合、稅收優惠和規范有效的監管制度等保證了REIT可以集中大量的社會資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產生規模經濟效應，獲得較高投資回報，降低投資者的投資風險，因而是一種較好的金融投資工具。

作為一種信托產品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權和受益權分離、信托財產獨立性、有限責任和信托管理連續性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個特征：

①REIT的經營期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務定期向外界公布各期的財務報表，因而其財務運作受到公眾監督，具有較高的透明度。

②法律對REIT的結構、資產運用和收入來源有嚴格的規制要求，如美國相關法規規定，REIT必須有股東人數和持股份額方面的限制，防止股份過于集中；每年收益的90%以上要分配給股東；所募資金的大部分必須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少要有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。

③在發達國家，REIT不屬于應稅財產，而且免除了公司稅項，獲得了優惠的稅收待遇，避免了雙重納稅。抵押型REIT的風險主要有利率風險、籌資風險和信用風險。

REIT在利率相對較低的時候發放抵押貸款，一旦利率上升的時候，就會損失投資收益，這就是通常所說的利率風險。

抵押型房地產投資信托往往會通過短期證券類金融工具籌資，這就有可能形成籌資困難的潛在風險，特別是一些投資于資金周轉較慢的房地產業的REIT，可能會出現資金周轉困難的局面。信用風險的大小視REIT投資類型的不同而不同，發放機構房屋抵押貸款支撐證券或者個人住房建造抵押貸款支撐證券的信用風險非常小，而混合型房屋抵押貸款和商業建筑貸款的信用風險就要高的多。

權益型REIT的風險主要來自于所擁有或者參股的房地產資產運營風險，根據美國房地產市場的一份統計報告，投資于零售業物業的比例越大，該REIT的系統風險也就越大，而投資于工業用房產的風險要小的多，兩者之間B系數的差額最大可以達到50%。

對于投資者來說，應該了解像其他投資一樣，REIT基金在法律上并沒有收益保底的規定，也就是說盡管房地產投資信托的收益相對比較穩定，但是同樣也存在著“虧本”的可能性。但是作為投資者代表的信托受托人可以在設計資金信托計劃時，事先與該項目原所有人約定，對原先預測的信托收益進行“擔保”或者“投保”，一旦收益低于預計發生違約時，將由保險公司或擔保公司先行賠償，從而保證信托收益的穩定性，較好地化解這一風險。

房地產投資信托在中國目前的可行性

REIT最早產生于美國20世紀60年代初，美國稅法將其定義為，經營管理或者投資房地產的公司、信托或者協會。經過近10多年的發展，在70年代一度達到頂峰。但在此后，由于經濟危機和房地產業的蕭條，特別是進入80年代以后，美國一大批銀行都由于房地產業的呆壞賬而破產，REIT開始衰落。

直到1986年，美國國會通過《稅收改革法案》(TaxReformActof1986)，才徹底扭轉了這種局面。這個法案從兩個方面對REIT進行了改革，允許了REIT不僅可以擁有房地產，還可以直接進行運營和管理，可以直接為其擁有房地產項目的客戶提供服務；同時制定了BEIT的稅收優惠政策。

這次法案的修訂使得REIT的避稅優勢得以發揮，活力重新凸現，REIT股版塊開始逐漸旺盛，到90年代末，已經吸引了近10%的商業房產進入REIT板塊，而且以幾何級的速度迅速增長。最近的十幾年里，REIT更是得到了空前的發展，市值增加了近15倍。

目前，美國大約有500多個REIT，其中有200家左右是已經上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值總額已經從92年底的160億美元驟增到2001年的1550億美元。REIT的發展正在逐漸使美國的房地產業從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。

中國股市自從2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，盡管今年相繼推出了國有股減持停止，市值配售和增股門檻提高等一系列“利好”，但是實際反響不大，想要在短期內重振旗鼓并非易事。

基金市場目前被視作投資者資金流向的替代出路，一時間各種類型的基金紛紛登臺亮相，看上去一片興旺，其在上半年的表現也的確足以為投資者所稱道。例如華安創新、南方穩健成長和華夏成長三個基金在半年至九個月的持有期內即相應取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，眾多雨后春筍般出現的基金公司將使基金市場中的競爭越來越激烈，要繼續維持穩定的收益率將會越來越困難，目前市場上已經出現了負收益的基金。投資國債雖然風險很低，但是其相對較低的收益率通常并不能滿足投資者的投資需求。近期發行的憑證二期國債利率甚至低于銀行同期存款利率，以年利率2.07%（三年期）的超低利率發行，形成了國債發行以來的首次滯銷局面。

面對這樣的局面，眾多投資者當然的選擇是寧愿將資金存入銀行，也不愿費心去嘗試吃力不討好的其他投資方式，所以中國人民銀行的有關統計資料顯示，截至今年第一季度，中國居民的銀行儲蓄資金已經達到了8萬億。

相比以上投資方式，房地產投資信托預計4%-5%的穩定收益和相對較低的風險對投資者無疑具有較大的吸引力，如前所述愛建產品和上海國投產品的熱銷已經很好的說明了這一點，此時推出更多的房地產投資信托產品無疑是一個很好的時機。

1990年以來房地產業一直是經濟發展的熱點，對我國經濟增長起到了很大的支撐作用。雖然在1992-1993年間曾經出現過經濟過熱的泡沫現象，以及1996-1997年房地產業的短期回落，但是這并未影響到我國房地產業的全局，1998年之后開始繼續快速增長。

目前，我國房地產業正處于發展的新時期：增長方式從單純追求速度和規模向追求總量和效益轉變；住房制度改革和國家把住房消費作為擴大消費重點，相應把貸款杠桿從投資方轉向消費方的措施，正在逐漸形成一個買方需求市場；房地產市場本身開始逐漸成熟；城鎮化進程加速，對房地產業的需求產生很大的拉動力；此外，加入WTO后，各種條款的實行將進一步規范我國的房地產業，使之逐漸跟國際接軌，屆時還將會有大量的境外資金進入。這些新特征給我國房地產業的進一步發展帶來更大的機遇，注入更多的活力。

眼下一些觀點認為我國房地產市場已經接近飽和，增長速度過快形成了泡沫，從實際情況來看并非如此。按照“十五”計劃，到2005年，我國城鎮居民將達到5.4億人，人均住房建筑面積應達到22平方米，而根據2001年《中國統計年鑒》數據，2000年我國城鎮居民4.58億人，人均住房建筑面積為19.8平方米。可見“十五”期間要增加的住房面積為28.12億平方米，如果算上原有舊住宅的拆遷重建，這一數值將達到大約46億平方米，按照每平方米1000元的造價計算，“十五”期間的城鎮住宅年均需求約為9000億元，可見房地產業還存在著巨大的潛力。

當前，推行房地產投資信托可以起到拓寬居民投資渠道，開拓房地產業發展新模式，有效集中社會資金，使房地產投資大眾化，培育和發展我國資本市場，促進社會經濟發展等意義。我國宏觀經濟的發展和社會財富的積累已經形成了一定的基礎，資本和證券市場已具備了相當的容量和規模，各種基金的發展也正在步向成熟，因而推出房地產投資信托的條件已經基本具備，時機也已成熟。目前推行REIT的不利條件主要在于相關立法還不完善：一方面我國還沒有相關的稅收優惠政策減免REIT的稅收；另一方面是由于我國產業基金禁止上市，所以REIT目前也無法上市進行公募，只能以私募的方式進行，縮小了融資渠道，減少了流動性。這都將會影響到REIT的收益。另外，由于REIT產品對我國投資者來說還是一個全新的金融產品，還沒有被很好的了解，因而其全面推行和普及必然還需要一段時間，根據目前我國的實際情況，REIT暫時只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜將所募資金用于發放房地產抵押貸款，也就是采用MortgageREIT的形式，降低投資風險，吸引投資者，先建立起REIT在中國的商業模式。如前所述的“新上海”國際大廈項目投資計劃所采用的基本上也就是這樣的方式，它采用投建項目新上海國際大廈的部分樓盤作為貸款的實物擔保，其低風險和穩定的收益吸引了大量的“求穩”的投資者，短期內即全部售空。

當REIT在中國發展到一定階段的時候，根據經營戰略的不同，部分REIT可以轉向收益和風險都相對較高的權益型信托，直接進行資產運營并獲得經營收入，以更好地吸引不同類型的投資者。目前當務之急還在于要盡快的推動相關法規制度的出臺，尋求稅收上的減免和優惠，發揮REIT本身的優勢；同時敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，進一步推動我國房地產投資信托的發展。