談房地產企業會計處理與稅法差異范文

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摘要：當前我國經濟發展迅速，房地產企業在迎來新的發展機遇的同時，也面臨著更為嚴峻的挑戰。在國家稅法、會計準則相關政策發生變化的情況下，房地產企業的會計處理也要隨之發生改變，盡可能和稅法保持一致，做好協調工作，確保各項目能夠順利開展。本文對房地產企業會計處理和稅法中的差異進行了分析，并提出了相應的應對措施。

關鍵詞：房地產企業；會計處理；稅法；差異；應對策略

當前我國人民生活質量不斷提升，越來越多人涌入大城市尋求發展機會，這直接促進著房地產企業的快速發展，在人們住房需求不斷提升的同時，房地產項目建設規模、數量都呈現上升趨勢。在房地產項目銷售的過程中，由于其銷售形勢的十分多樣，企業所實行的準則可能和稅法、會計準則中的內容存在一定差異，財務報表無法如實反映企業運營狀況的現象時有發生，長此以往會為企業發展帶來嚴重的財務風險。為了有效解決這一問題，財務人員要深入了解國家政策中的有關要求，嚴格按照規章制度開展會計核算工作，確保財務報表中的各項數據真實準確，為房地產企業實現可持續發展提供保障。因此，對房地產企業會計處理和稅法差異進行分析具有重要意義。

一、房地產企業的特點

1.業務范圍廣泛

房地產開發企業是以土地作為主要依托的，通過建設各種工程項目，以出租、銷售或其他形式進行經營，具有一定的特殊性，業務范圍十分廣泛。除了上述方式之外，還可以轉讓土地的使用權，對房屋進行改造升級，從中獲取經濟利潤。

2.屬于高投資、高風險產業

首先，房地產行業屬于資金密集型行業，在項目開發前期的立項、規劃、手續證件的辦理等環節都需要大量的資金投入，在工程建設項目建設過程中，材料、設備、人力資源也需要資金進行維持。其次，房地產項目的開發過程十分復雜，流程較為繁瑣，需要將成本、設計、施工、銷售、國家政策等因素都考慮在內，一旦行業內部發展環境以及市場外部環境發生變動，將會為其發展帶來嚴重影響，甚至會造成資金鏈斷裂，讓項目無法繼續開展。大部分房地產企業都非常依賴銀行或其他金融機構的貸款，當無法取得理想收益時，為其帶來的風險將會是毀滅性的。如果資金缺乏，各環節的工作也就無法順利開展。再次，通常來說房地產項目的施工周期長，不確定性因素多，資金回報周期長，從各方面來說其風險都比較高。

3.高收益、高回報產業

收益、回報和其前期的投資、風險是成正比的，房地產企業所經營的項目類型十分多樣，不僅包括工程項目的建設和制造，又包括事后的銷售、服務等，各環節都能夠為其帶來巨大的經濟收益，這也是其實現穩定發展的必要保障。

4.密集型產業

房地產行業不僅是資金密集型產業，同樣也是資源、人員密集型產業，在城鎮化進程不斷加快的今天，房地產項目建設規模和數量都呈現上漲趨勢，參與建設的單位、人員數量不斷增加，人們對工程項目的要求也越來越高。建設規模越大的項目，其建設周期也會更長，需要更多資源的投入，包括設備、人員等如果會計核算方法和稅法中的規定存在差異，就會為房地產企業帶來較為嚴重的影響，因此要必須了解現代會計制度、稅收制度中的有關內容，才能實現經濟效益的最大化。

5.精細管理產業

在房地產項目管理過程中，需要遵循精細化的管理原則，在項目建設之前，要做好工程設計、組織設計、成本管理、技術管理等多個方面的工作，內部管理效率的提升，對房地產企業提升經濟效益、社會效益都有重要促進作用。但由于大部分房地產企業項目都比較多樣，其銷售、租賃等形式也存在差異，和會計準則、稅法中的有關規定不相符合，這也是會計核算中出現問題的主要原因之一。只有在以上各環節做好精細化管理工作，才能夠讓財務報表如實反映出企業的實際運營狀況。企業要大力引進、培養專業化的會計人才，深入了解會計準則和稅法中的各項內容，以企業當前發展特點作為主要參考依據，不斷對財務管理系統進行優化和創新，合理預測企業發展中可能出現的資金、財務風險，確保各項目能夠順利開展，這樣才能夠防范財務風險。

二、房地產企業會計處理與稅法之間的主要差異

1.會計處理與稅收在費用范圍的差異

我國會計制度對費用范圍進行了明確規定，如果企業在生產產品或提供服務的過程中產生了資金投入，這部分投入可以歸為生產成本以及勞務成本的范疇中，企業的生產成本或勞務成本應該在確認產品銷售收入時計入企業當期的損益之中。但是如果由于經營管理不善，讓企業在生產或提供服務的過程中出現了資金虧損，或承擔債務，需要在債務發生的第一時間確認為企業費用，在會計核算的過程中計入當期損益。稅法中對成本的規定如下：成本指的就是企業在生產、提供服務時所產生的資金支出、服務支出或是其他類型的費用支出，對于已經計入到生產成本的費用，不用再計入到企業費用統計中。從這一點可以看出，會計制度和稅法在費用的規定上存在著一定差別，對于房地產企業而言，在制定財務報表的過程中，很難如實反映出這方面的差異。

2.收入的會計處理與稅法差異

在房地產項目建設完成并正式開始向外銷售時，會計準則和稅法對于收入確認方面也存在著一定差異，尤其是在投資性企業的產品中，這兩者關于收入的確認、收入時間的確認方面有所不同。很多房地產項目在建設完成之前就已經開始預售，在這個階段，客戶對于心儀的房地產可以提前交納房款，這被稱為預售房款。從會計準則的角度來看，預收房款并不符合收入確認的原則，不能算作是房地產企業的收入，因此在會計核算時，這部分收入要計入到“預收賬款”中，和實際獲取的經濟效益有著本質區別。只有在項目建設完成，正式開始銷售，并完成了房地產項目所有權的轉移之后，才能夠對這部分的收入進行確認。但是從我國稅法的角度來看，房地產企業在項目預售過程中所收取的預售房款，需要嚴格按照預計計稅毛利潤分時間段計算出房地產企業當期能夠獲得的毛利潤，在扣除所有的相關費用之后，才能夠計入到當期應繳納的所得稅稅額。在項目建設完畢并正式銷售，且結算計稅成本之后，再對所需要交納的稅額進行合理調整。從兩者在收入確認方面的差別上不難看出，這種差異主要體現在收入時間的確認，在實際過程中，需要在扣除納稅調整之后的所得稅的基礎上，再進行結轉銷售收入確認，這樣可以避免重復繳納稅款，可以有效提升房地產企業的經濟效益，避免不必要的資金浪費。

3.在投資性房地產項目處理方面的差異

部分房地產項目建設的目的并非為了銷售或出租，其屬性為投資性房地產項目，項目的價值會隨著時間的推移而不斷提升，可以實現資本增值，將房地產項目作為了固定資產。在會計準則中有這樣的規定，投資性房地產應該具備能夠單獨計量或出售的性質，會計賬面價值采用成本模式，實際成本減去累計折舊，再減去減值，就能夠得到會計賬面價值。房地產企業的會計賬面價值也可以使用公允價值模式，在計算過程中不進行計提折舊，將資金的虧損計入到當期損益中。但是在稅法中，并沒有針對投資性房產進行明確的規定，在會計核算中，采用了和房地產項目出租同樣的核算方式。

三、房地產會計處理與稅法差異處理的原則

由于房地產會計處理和稅法處理方面存在著較多差異，在處理過程中，一定要深入了解會計準則和稅法中的有關規定，以免為房地產企業帶來不必要的資金支出和財務風險。在處理過程中，需要遵循以下幾個主要原則。首先，統一性原則。在會計工作中，要做到統籌兼顧，深入分析兩者之間的差異，根據房地產企業的實際工作特點合理進行選擇。在選擇會計核算方法、制定核算計劃、制作財務報表時，以會計準則作為重要參考依據，盡可能減少兩者的差異性。其次，要遵循獨立性原則。我國的會計準則和稅法有著密切聯系，這也決定了會計處理和稅務處理之間是相輔相成的關系，兩者密不可分，但又有各自的側重點，要提升會計核算、稅務處理的獨立性，要讓會計報表如實反映房地產企業運營狀況的同時，保證納稅額的準確，做好稅務籌劃工作，為企業減輕財務負擔。在《企業所得稅法》中有如下規定，在計算應納所得稅額時，要嚴格按照我國稅收法律中的規定進行。這也為房地產企業的會計處理、稅法差異處理指明了方向，任何工作都要以法律規定作為主要參考依據。

四、房地產企業會計處理與稅法差異的應對策略

會計準則的主要作用就是從微觀的角度，通過法律對我國企業的經濟活動進行合理調整，而稅法既是微觀手段，又是宏觀手段，對各方的利益關系進行合理分配，這兩者相輔相成，既相互獨立，又能夠共同發展。但是由于其各自的側重點不同，當前實行的會計準則和稅法中的有關內容存在一定的差異，主要是因為其服務的對象、目的等都不盡相同。在了解了房地產會計處理與稅法的差異以及處理原則之后，就需要制定科學的應對方法，為房地產企業的穩定發展提供保障，實現經濟效益的最大化。

1.做好預收賬款的會計與稅法協調

預收賬款是房地產項目還并未正式銷售之前，向客戶收取的款項，無論最后房地產項目是否能夠順利完成建設，是否能夠正式進行銷售，都需要對預收賬款進行稅費的繳納和提取。這種計算模式，對于房地產企業的發展有著較為嚴重的負面影響，并未嚴格按照國家法律規定的要求進行，也沒有遵循合理配比的原則。當前還有不少房地產企業都采用了這種會計核算模式，必須嚴格按照相應的流程進行調整，否則會為其發展帶來嚴重風險。要根據稅法的要求，以及自身實際發展情況，合理選擇納稅方式。要改變直接對預收賬款進行稅費繳納和提取的方式，可以將預收賬款先不進行會計處理，在實際繳納時再對各項稅費進行統一繳納，以企業的會計核算配比規定作為主要參考依據，在各項目建設完成并正式開始銷售，并對營業收入進行確認后，再結轉相應的預售款項。這種核算方式符合會計準則中的相關規定，同時也能夠滿足稅法的有關要求。但是該方法也并非沒有缺陷，在實施過程中，房地產企業債務表上的應交稅金會顯示為負數，如果企業領導人員或是財務人員在審核報表的過程中不夠細致，就很容易將這一項作為異常數據進行處理。因此在實際工作中，為了能夠有效解決這一問題，財務人員要將稅費結轉到遞延稅款借項，在財務報表中進行明確標注，在會計核算時，要保證核算流程的科學規范，全面提升給財務人員綜合素質，確保能夠嚴格按照規章制度開展工作，讓會計核算更加透明。可以建立舉報機制，對核算中存在的問題進行反饋，及時反映給上級領導部門，讓問題得到及時解決。

2.妥善處理房地產開發的間接費用

從會計準則和稅法的分析不難發現，這兩者在房地產銷售收入確認、收入時間確認方面都存在較大差異，尤其體現在房地產項目銷售方面。《企業會計準則》中對此有明確的規定，房地產項目屬于房地產企業設計、開發、建設的房屋產品，在預售過程中，向客戶收取的預收房款并不屬于經濟利潤，在會計核算中要計入到“預收賬款”這一科目類別中，因為該收入和銷售收入的確認原則相違背，并且只有在項目建設完畢并正式開始銷售后，所獲得的利潤才能夠被計入到收入確認中。除此之外，在項目開發、設計、建設中，除了本來就應該投入的成本之外，還會產生大量的間接費用，這是成本之外的支出。因此為了避免在會計核算工作中出現和稅法、會計準則不相符合的問題，就要采取合適的手段，對間接費用進行合理處置。首先，要明確規定間接費用的概念，出臺相應的規章制度，清晰地標注出哪些費用屬于間接費用，哪部分項目不屬于間接費用。其次，會計準則以及稅法中對間接費用的規定都非常相似，都是利用權責發生制來對成本進行劃分。在當前稅法中，并沒有針對間接費用進行標準的規定，因此在處理過程中，可以按照房地產行業內部的規章制度對其進行核算處理，但是在會計核算中，要將直接費用和間接費用區分開來，避免兩者混淆。所謂的費用就是在房地產項目建設、規劃過程中產生的講解費用，這部分費用并不符合成本核算的要求，如果將其納入到會計核算的范圍，會大大增加房地產企業的納稅額，為其帶來不必要的資金支出。在間接費用核算的過程中，需要遵循的首要原則就是，選擇應用科學合理的核算方法，將成本中的間接費用和成本以外的間接費用區分開來。

3.強化會計處理與核算協調

會計準則和稅法在投資性房產方面也存在著一定差異，有些房地產項目在規劃、建設過程中，屬性為投資性房產，但是可能會受到某些方面因素的影響，在正式銷售或投入使用之后，就可以從投資性房產轉變為當期的房地產公允價值與原賬面之間的差額作為房地產的入賬價值。根據我國稅法中的相關要求，這部分應納所得稅額要在稅前進行扣除，這樣一來，在處理投資性房產時，可以盡可能減少稅法和會計準則之間的差異為房地產企業納稅金額帶來的影響，也便于企業正常開展稅收籌劃工作，從而降低企業稅務負擔，實現經濟效益最大化，為其可持續發展提供穩定保障。

五、結語

總而言之，在房地產企業迎來新的發展機遇的同時，要遵守經濟發展大環境的相關規定，保證會計核算工作和會計準則、國家稅法相一致，財務人員要充分認識到兩者之間的聯系和區別，深入分析差異產生的主要原因，從而為企業的穩定發展制定科學的計劃。房地產企業屬于資源、資金密集型企業，需要大量的資金投入，同時風險和回報并存，只有正確處理好財務和稅收之間的關系，保證各項目在法律允許的范圍內進行，讓財務報表如實反映企業的運營狀況，才能夠為其穩定發展提供保障。在處理預收賬款時，要減少會計準則和稅法之間的差異，正確協調會計處理和稅法之間的關系，加強對房地產開發過程中間接費用處理的科學性，促進房地產企業的可持續發展。

作者：裴小燕 單位：山東泰鑫置業有限公司