談房地產開發成本核算方法與成本控制范文

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摘要：隨著我國城市化進程的加快，房地產產業飛速發展，政府對房地產行業采取了一系列的調控，房地產產業面臨著機遇和挑戰。為了房地產產業的持續穩定發展，必須穩定企業效益，成本核算和成本控制顯得尤為重要。本文旨在探索房地產開發成本核算和成本控制中存在的問題，并提出解決措施，為促進房地產產業的穩定發展提供思路。

關鍵詞：房地產；成本核算；成本控制

近幾年來，我國房地產產業飛速發展，獲得了爆發式的增長。但是，粗放型的發展方式也給企業發展帶來一定的隱患，例如成本核算不準確，對成本控制不重視等問題，加之近年來居民對樓房的質量要求越來越高，國家也有意識的對房地產產業進行調控，房地產企業發展面臨著巨大的挑戰。房地產企業必須重視成本問題，強化成本管控，主動應對挑戰。

1房地產產業成本核算中存在的問題

成本核算是成本管理中重要的一部分，通過對成本的確認、計量、記錄、分配、計算等一系列活動，確定成本控制效果。目前，在房地產產業的成本核算中存在著許多問題。

1.1成本核算對象不清晰

隨著我國經濟的發展，人民生活水平不斷提高，對房屋的品質提出了更高的要求，許多房地產商適應這種要求，為住房增添健身房、游泳池、幼兒園等各種配套設施建設，增加了核算項目，另外就是房地產開發的房屋種類多樣，開發周期長，規模大，在核算上沒有明確統一的要求，導致成本核算對象不清晰。

1.2成本歸集分配不規范

成本歸集和成本分配對成本核算有著重要的影響，在成本核算中，成本歸集要先于成本分配，成本歸集就是將產生的費用進行歸類匯總，可以得到各個對象成本支出的總和，成本分配就是把成本或者分配和再分配給成本目標。規范標準的成本歸集分配對成本核算的精確化具有重要的意義。在房地產成本核算的過程中，各類復雜的成本需要按照程序正確的分類，其中還有許多間接成本分配困難，加之行業內沒有統一的標準，成本歸集分配上存在不規范。

2房地產產業成本控制中存在的問題

成本控制也是成本管理的一部分，成本控制是企業預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。成本控制主要面臨著成本控制體系不健全和成本控制不全面的問題。

2.1成本控制體系不健全

我國房地產產業還處于粗放型發展階段，對于企業內部的管理控制不重視，成本控制體系也處于沒有統一的行業規范的階段，一直沒有建立起健全的成本控制體系，對于企業進行精確的成本管理造成了巨大的阻礙。例如，在一些房地產企業的項目成本控制過程中，各個階段的項目控制成本不能夠與項目的建設周期結合起來，在不能夠進行動態管理，使得房地產企業在成本管理和成本控制過程中缺乏全面的、系統的成本核算及成本管理，這也就導致房地產企業無法得到更為準確的成本核算及成本控制結果[1]。

2.2成本控制不全面

房地產產業成本控制是要貫穿整個流程的，涉及到房地產開發的方方面面，在項目實施前、實施中、實施后都要做好成本控制工作，不可只側重一個環節，在施工前要做好成本預算，施工中要綜合項目信息不斷改進優化，施工完成后要進行總結，避免少數環節成本控制遺漏產生的成本控制不全面，造成企業損失。

3如何優化成本核算和成本控制

近年來，我國房地產產業一直處于高速增長中，經濟收益可觀，房地產企業將精力主要用于開拓新市場，對于成本核算和成本控制不重視，如今，隨著政府對房地產市場的調控，粗放型的發展方式已經不適合企業發展的需求，優化房地產產業的成本核算和成本控制勢在必行。

3.1不斷完善成本核算機制

房地產項目開發過程中，成本核算主要面臨著核算項目不清晰和核算歸集分配不合理的問題，歸根結底，就是成本核算的機制不規范的原因，必須不斷完善成本核算機制，建立房地產開發項目的成本核算統一規范將是解決問題的關鍵，對核算項目和核算單位進行總結，統一分類，制定嚴謹的核算規范，嚴格把控核算流程，在實踐中建立一套符合公司運營情況的成本核算機制，促進企業的成本管理，節省房地產開發成本。同時，成本核算時需要對項目開發的工期以及附加條件進行詳細說明，對開發項目中產生的公共成本或間接性成本作出特定的分配標準，對房地產開發項目的成本周期的核算也要明確規范[2]。綜上，就是要建立統一的規范的成本核算機制，厘清成本核算中的項目、歸集、分配問題，保證成本管理系統流暢的運行。

3.2建立健全的成本控制系統

雖然成本控制體系的建立不是1d完成的，但是企業必須對成本控制加以認識，加強對成本控制體系的建設，在房地產項目的全過程中進行成本控制管理，在將成本控制落實到項目的全方面全過程。例如，在項目開展前期，就要做好風控、預算等工作準備，將人工成本、資源成本等一系列涉及資金情況都要做好計劃，建立目標體系，在項目開展時做到心中有數，在項目結束后，核算資金使用情況，對比預算資金，發現超出部分所造成的原因，以便下次項目實施的有效控制成本[3]。還可以發掘各種節省成本的方法方式，例如對房地產項目材料進行統一采購，獲取優惠，節省材料成本等。總之，就是以精細化管理的方式對成本支出進行管控，以最低的成本獲得更高的企業收益，不斷房地產企業的抵御風險能力和盈利能力，提升企業的核心競爭力。

3.3對成本管理加強監督

在成本的核算和控制中，涉及大量的資金往來，有必要對其進行合理的監督控制，防止成本虛增對企業造成風險。要建立完善的責任制度，將成本核算任務對應到人，增強員工的責任意識，事后也可以及時追責。同時，對成本核算進行審計，增加核算的準確性，防止因核算失誤造成的資金流失。

3.4利用高科技進行動態成本管理

房地產產業的項目復雜，同期開展的工程數量大、規模大，單純依靠人力很難進行成本管理，而隨著高科技的發展，利用信息技術進行數據化管理的模式已經逐漸進入到廣大企業的視野。對房地產項目進行數據化管理，既能夠促進成本核算和控制的效率，又可以在復雜的項目情況下對工程發生的各種問題進行實時動態的管理，及時的對各種成本管理問題做出反饋，避免問題的發酵，降低風險發生的可能性，還可以對工程中成本控制進行監督，把握成本控制的動態發展情況，以全方位的角度分析總結成本管理中的失誤，增加了房地產產業對成本的即時控制能力。

3.5提高財務人員的專業能力

財務工作人員在成本控制上具有重要的作用，專業的財務人員不僅能夠精確的進行成本核算，還能夠從賬目中發現問題，幫助企業控制成本，促進企業的效益增長，企業必須重視財務人員的專業能力，定期對財務人員進行培養，建立獎勵機制，促進財務人員的工作能力和工作熱情。在財務人員專業能力不足的情況下，企業還可以求助第三方風險評控機構，進行合作，對企業房地產項目的風險進行充分評估，通過專業機構發掘企業內部的問題，積極進行改進，不斷控制成本和效益的平衡，在激烈的市場競爭環境中，保證房地產企業的長久穩定發展。

4結語

隨著房地產產業的市場競爭逐漸激烈，房地產開發的成本核算和成本控制在保證企業長久的發展方面越來越重要，房地產企業必須轉變如今粗放型的發展模式，進行精細化管理，在成本核算和成本控制上下功夫，減少企業負擔，增加企業效益，才能更好的維持企業的運轉，在越發激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1]夏道虎.房地產開發成本核算方法及成本控制對策[J].裝飾裝修天地，2019（16）：230.

[2]張春陽.房地產開發成本核算方法及成本控制對策[J].財會學習，2019（8）：107+109.

[3]陸明芳.房地產開發成本核算方法及成本控制對策分析[J].現代經濟信息，2019（19）：234.

作者：倪永 單位：北京碧桂園鳳凰置業發展有限公司