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摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列的調(diào)控，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須穩(wěn)定企業(yè)效益，成本核算和成本控制顯得尤為重要。本文旨在探索房地產(chǎn)開發(fā)成本核算和成本控制中存在的問題，并提出解決措施，為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本核算；成本控制
近幾年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，獲得了爆發(fā)式的增長。但是，粗放型的發(fā)展方式也給企業(yè)發(fā)展帶來一定的隱患，例如成本核算不準(zhǔn)確，對(duì)成本控制不重視等問題，加之近年來居民對(duì)樓房的質(zhì)量要求越來越高，國家也有意識(shí)的對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本問題，強(qiáng)化成本管控，主動(dòng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本核算中存在的問題
成本核算是成本管理中重要的一部分，通過對(duì)成本的確認(rèn)、計(jì)量、記錄、分配、計(jì)算等一系列活動(dòng)，確定成本控制效果。目前，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本核算中存在著許多問題。
1.1成本核算對(duì)象不清晰
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)房屋的品質(zhì)提出了更高的要求，許多房地產(chǎn)商適應(yīng)這種要求，為住房增添健身房、游泳池、幼兒園等各種配套設(shè)施建設(shè)，增加了核算項(xiàng)目，另外就是房地產(chǎn)開發(fā)的房屋種類多樣，開發(fā)周期長，規(guī)模大，在核算上沒有明確統(tǒng)一的要求，導(dǎo)致成本核算對(duì)象不清晰。
1.2成本歸集分配不規(guī)范
成本歸集和成本分配對(duì)成本核算有著重要的影響，在成本核算中，成本歸集要先于成本分配，成本歸集就是將產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行歸類匯總，可以得到各個(gè)對(duì)象成本支出的總和，成本分配就是把成本或者分配和再分配給成本目標(biāo)。規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的成本歸集分配對(duì)成本核算的精確化具有重要的意義。在房地產(chǎn)成本核算的過程中，各類復(fù)雜的成本需要按照程序正確的分類，其中還有許多間接成本分配困難，加之行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，成本歸集分配上存在不規(guī)范。
2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本控制中存在的問題
成本控制也是成本管理的一部分，成本控制是企業(yè)預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。成本控制主要面臨著成本控制體系不健全和成本控制不全面的問題。
2.1成本控制體系不健全
我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還處于粗放型發(fā)展階段，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理控制不重視，成本控制體系也處于沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范的階段，一直沒有建立起健全的成本控制體系，對(duì)于企業(yè)進(jìn)行精確的成本管理造成了巨大的阻礙。例如，在一些房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制過程中，各個(gè)階段的項(xiàng)目控制成本不能夠與項(xiàng)目的建設(shè)周期結(jié)合起來，在不能夠進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和成本控制過程中缺乏全面的、系統(tǒng)的成本核算及成本管理，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法得到更為準(zhǔn)確的成本核算及成本控制結(jié)果[1]。
2.2成本控制不全面
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本控制是要貫穿整個(gè)流程的，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，在項(xiàng)目實(shí)施前、實(shí)施中、實(shí)施后都要做好成本控制工作，不可只側(cè)重一個(gè)環(huán)節(jié)，在施工前要做好成本預(yù)算，施工中要綜合項(xiàng)目信息不斷改進(jìn)優(yōu)化，施工完成后要進(jìn)行總結(jié)，避免少數(shù)環(huán)節(jié)成本控制遺漏產(chǎn)生的成本控制不全面，造成企業(yè)損失。
3如何優(yōu)化成本核算和成本控制
近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直處于高速增長中，經(jīng)濟(jì)收益可觀，房地產(chǎn)企業(yè)將精力主要用于開拓新市場，對(duì)于成本核算和成本控制不重視，如今，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，粗放型的發(fā)展方式已經(jīng)不適合企業(yè)發(fā)展的需求，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本核算和成本控制勢在必行。
3.1不斷完善成本核算機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本核算主要面臨著核算項(xiàng)目不清晰和核算歸集分配不合理的問題，歸根結(jié)底，就是成本核算的機(jī)制不規(guī)范的原因，必須不斷完善成本核算機(jī)制，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算統(tǒng)一規(guī)范將是解決問題的關(guān)鍵，對(duì)核算項(xiàng)目和核算單位進(jìn)行總結(jié)，統(tǒng)一分類，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂阋?guī)范，嚴(yán)格把控核算流程，在實(shí)踐中建立一套符合公司運(yùn)營情況的成本核算機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)的成本管理，節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)成本。同時(shí)，成本核算時(shí)需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的工期以及附加條件進(jìn)行詳細(xì)說明，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)生的公共成本或間接性成本作出特定的分配標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本周期的核算也要明確規(guī)范[2]。綜上，就是要建立統(tǒng)一的規(guī)范的成本核算機(jī)制，厘清成本核算中的項(xiàng)目、歸集、分配問題，保證成本管理系統(tǒng)流暢的運(yùn)行。
3.2建立健全的成本控制系統(tǒng)
雖然成本控制體系的建立不是1d完成的，但是企業(yè)必須對(duì)成本控制加以認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)成本控制體系的建設(shè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程中進(jìn)行成本控制管理，在將成本控制落實(shí)到項(xiàng)目的全方面全過程。例如，在項(xiàng)目開展前期，就要做好風(fēng)控、預(yù)算等工作準(zhǔn)備，將人工成本、資源成本等一系列涉及資金情況都要做好計(jì)劃，建立目標(biāo)體系，在項(xiàng)目開展時(shí)做到心中有數(shù)，在項(xiàng)目結(jié)束后，核算資金使用情況，對(duì)比預(yù)算資金，發(fā)現(xiàn)超出部分所造成的原因，以便下次項(xiàng)目實(shí)施的有效控制成本[3]。還可以發(fā)掘各種節(jié)省成本的方法方式，例如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目材料進(jìn)行統(tǒng)一采購，獲取優(yōu)惠，節(jié)省材料成本等?？傊?，就是以精細(xì)化管理的方式對(duì)成本支出進(jìn)行管控，以最低的成本獲得更高的企業(yè)收益，不斷房地產(chǎn)企業(yè)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，提升企業(yè)的核心競爭力。
3.3對(duì)成本管理加強(qiáng)監(jiān)督
在成本的核算和控制中，涉及大量的資金往來，有必要對(duì)其進(jìn)行合理的監(jiān)督控制，防止成本虛增對(duì)企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。要建立完善的責(zé)任制度，將成本核算任務(wù)對(duì)應(yīng)到人，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)，事后也可以及時(shí)追責(zé)。同時(shí)，對(duì)成本核算進(jìn)行審計(jì)，增加核算的準(zhǔn)確性，防止因核算失誤造成的資金流失。
3.4利用高科技進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目復(fù)雜，同期開展的工程數(shù)量大、規(guī)模大，單純依靠人力很難進(jìn)行成本管理，而隨著高科技的發(fā)展，利用信息技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)化管理的模式已經(jīng)逐漸進(jìn)入到廣大企業(yè)的視野。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)化管理，既能夠促進(jìn)成本核算和控制的效率，又可以在復(fù)雜的項(xiàng)目情況下對(duì)工程發(fā)生的各種問題進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的管理，及時(shí)的對(duì)各種成本管理問題做出反饋，避免問題的發(fā)酵，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，還可以對(duì)工程中成本控制進(jìn)行監(jiān)督，把握成本控制的動(dòng)態(tài)發(fā)展情況，以全方位的角度分析總結(jié)成本管理中的失誤，增加了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)成本的即時(shí)控制能力。
3.5提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力
財(cái)務(wù)工作人員在成本控制上具有重要的作用，專業(yè)的財(cái)務(wù)人員不僅能夠精確的進(jìn)行成本核算，還能夠從賬目中發(fā)現(xiàn)問題，幫助企業(yè)控制成本，促進(jìn)企業(yè)的效益增長，企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培養(yǎng)，建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員的工作能力和工作熱情。在財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力不足的情況下，企業(yè)還可以求助第三方風(fēng)險(xiǎn)評(píng)控機(jī)構(gòu)，進(jìn)行合作，對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評(píng)估，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部的問題，積極進(jìn)行改進(jìn)，不斷控制成本和效益的平衡，在激烈的市場競爭環(huán)境中，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。
4結(jié)語
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場競爭逐漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算和成本控制在保證企業(yè)長久的發(fā)展方面越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變?nèi)缃翊址判偷陌l(fā)展模式，進(jìn)行精細(xì)化管理，在成本核算和成本控制上下功夫，減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)效益，才能更好的維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，在越發(fā)激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)
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[2]張春陽.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（8）：107+109.
[3]陸明芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（19）：234.
作者：倪永 單位：北京碧桂園鳳凰置業(yè)發(fā)展有限公司