房地產(chǎn)項目開發(fā)過程如何發(fā)揮設(shè)計管理范文

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［摘要］隨著人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目中的作用越來越明顯。為強(qiáng)化房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計管理理念，本文通過文獻(xiàn)研究和走訪調(diào)研，首先分析了設(shè)計工作的性質(zhì)以及設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的意義；進(jìn)而結(jié)合實(shí)際情況，分析了房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的設(shè)計管理問題；最后以問題為導(dǎo)向，從前期策劃、方案設(shè)計、項目實(shí)施等方面進(jìn)行了對策和重要性分析。設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目前期決策研究、規(guī)劃方案設(shè)計、項目報批報建、保證工程進(jìn)度、保證質(zhì)量安全、節(jié)約整體投資等方面都有著重要作用，因此，有必要將設(shè)計管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)項目開發(fā)；設(shè)計管理；作用

一個房地產(chǎn)項目，從政府土地出讓公告開始，房地產(chǎn)公司的投資部門、前期部門就進(jìn)行跟蹤，為了測算準(zhǔn)確，設(shè)計部門也可同步介入，對地塊的開發(fā)方案進(jìn)行模擬，如此才可以準(zhǔn)確地判斷公司競買時能夠承受的最高出價。土地競得后，需要盡快確定地塊開發(fā)建設(shè)方案，包括地塊總平、戶型等，能夠滿足兩個要求：一是目前地方政府對地塊開竣工時限均有要求，方案能夠盡快確定，短時間內(nèi)取得規(guī)劃等審批許可，為后續(xù)施工以及驗收環(huán)節(jié)取得充裕時間，有利于確保地塊開發(fā)在土地出讓合同規(guī)定時限內(nèi)；二是能夠出好的產(chǎn)品，考慮得越充分，產(chǎn)品定位能夠越準(zhǔn)確，設(shè)計越人性化，越能夠滿足市場的需求，對銷售起到?jīng)Q定性的作用。施工階段，需要設(shè)計管理深度融入，起到兩個作用：一是確保設(shè)計初衷的實(shí)現(xiàn)，不走偏走樣；二是對新出現(xiàn)的問題，特別是細(xì)部、細(xì)節(jié)問題，能夠及時協(xié)調(diào)解決，達(dá)到最優(yōu)效果。項目后期，樣板房的建設(shè)，裝修材質(zhì)的選取，項目自檢和五方驗收，對問題的整改，設(shè)計管理也需要進(jìn)行統(tǒng)籌把控。可以說，設(shè)計管理始終存在于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全部環(huán)節(jié)。因此，設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的重要組成部分，乃至決定一個項目的成功與否。由此可見，深入地分析和研究設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有很好的現(xiàn)實(shí)意義。

1設(shè)計管理的內(nèi)涵與意義

1.1設(shè)計工作性質(zhì)與設(shè)計管理內(nèi)涵

設(shè)計管理并非字面意義上的對設(shè)計單位和設(shè)計人員進(jìn)行管理，或者是對設(shè)計資料的整理，對設(shè)計管理內(nèi)容的理解，需要結(jié)合設(shè)計工作的性質(zhì)，以系統(tǒng)整體的角度去認(rèn)知。設(shè)計工作是項目開發(fā)單位從自身利益需求出發(fā)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位，以簽訂合同為主要形式進(jìn)行委托；設(shè)計單位在滿足相關(guān)設(shè)計規(guī)范、行政審批等前提要求下，根據(jù)業(yè)主需求，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計與成果交付；項目開發(fā)單位獲得合格的設(shè)計產(chǎn)品后，通過產(chǎn)品銷售等方式，為企業(yè)帶來利潤。設(shè)計工作的技術(shù)性很強(qiáng)，既要對各種規(guī)范的理解和運(yùn)用，還需要把握市場的趨勢與動態(tài)。設(shè)計管理貫穿設(shè)計工作全過程，是包含任務(wù)生成、資源調(diào)配、進(jìn)度管控、質(zhì)量管理的系統(tǒng)性工作，涉及項目業(yè)主單位、設(shè)計主管部門、開發(fā)企業(yè)、以及設(shè)計單位等多方主體，各方存在緊密聯(lián)系，因此要綜合考慮多層次、多方面的需求，合理協(xié)調(diào)多方關(guān)系，確保設(shè)計管理工作的科學(xué)性與可實(shí)施性。

1.2設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

設(shè)計管理，好比一個項目的龍頭開關(guān)，關(guān)系到項目的功能實(shí)現(xiàn)、質(zhì)量保證和進(jìn)度把控，還關(guān)系到控制項目投資，具有前提性的意義。其重要意義的體現(xiàn)，有以下幾點(diǎn)：一是在項目開發(fā)前期，圍繞項目定位、工期節(jié)點(diǎn)、資金測算等方面進(jìn)行周密的策劃與管理，有助于明確房地產(chǎn)開發(fā)時序與階段性工作內(nèi)容，避免開發(fā)過程中過多折騰導(dǎo)致人力物力的浪費(fèi)；二是在設(shè)計過程中，設(shè)計管理人員綜合能力的提升，及時發(fā)展設(shè)計方案存在的不合理并按照規(guī)定進(jìn)行修正，有助于提前采取措施規(guī)避，避免造成違法建設(shè)和工程返工；三是加強(qiáng)設(shè)計后的管理，有助于構(gòu)建問題溯源與跟蹤機(jī)制，強(qiáng)化管理人員、設(shè)計人員、甚至現(xiàn)場施工團(tuán)隊的責(zé)任心，對保證工程質(zhì)量十分有利。

2房地產(chǎn)開發(fā)中存在的設(shè)計管理問題剖析

2.1設(shè)計管理制度不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段是房地產(chǎn)價值的創(chuàng)造階段，該階段重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的項目策劃、流程把控、資金保障等重點(diǎn)工作，對項目開發(fā)進(jìn)展是否順利起著決定性的作用，只有保證了前期設(shè)計管理的科學(xué)性，才能高效完成后續(xù)工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，存在部分企業(yè)管理人員過度重視成本管理，忽略了設(shè)計管理對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，存在設(shè)計管控與管理模式相對落后，設(shè)計管理制度不完善或者尚未建立的問題，對后續(xù)房地產(chǎn)項目建設(shè)產(chǎn)生了消極影響。

2.2設(shè)計團(tuán)隊技術(shù)支撐不足

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計團(tuán)隊技術(shù)支撐不足主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是設(shè)計人員對規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)不足。目前，政府層面強(qiáng)調(diào)“多規(guī)合一”，正在構(gòu)建國土空間規(guī)劃體系，在這個背景下，城市規(guī)劃的內(nèi)涵不斷延伸，包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的城市建設(shè)活動受到的限制性要素也逐漸增多，相關(guān)職能部門陸續(xù)出臺管理規(guī)定和技術(shù)規(guī)范，許多設(shè)計工作人員局限于以往的設(shè)計模式和設(shè)計方法，未能系統(tǒng)透徹地了解規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的變化，導(dǎo)致設(shè)計方案不能適應(yīng)新理念、新標(biāo)準(zhǔn)和新要求，也就難以通過技術(shù)審查、行政審批等流程。二是項目設(shè)計多專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不足。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計項目涉及策劃、規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、市政等多專業(yè)，需要多專業(yè)的緊密配合、綜合協(xié)調(diào)才能高效完成設(shè)計方案。由于設(shè)計單位自身管理不到位等原因，未能對業(yè)主委托的房地產(chǎn)設(shè)計項目合理搭配，有的項目設(shè)計負(fù)責(zé)人專業(yè)能力較強(qiáng)，但統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力欠缺，各專業(yè)間難以在統(tǒng)一調(diào)配下形成高效配合，與業(yè)主的項目工期安排脫節(jié)。三是對業(yè)主訴求的理解反饋落實(shí)不足。由于房地產(chǎn)設(shè)計項目進(jìn)度緊迫等原因，設(shè)計人員未能與業(yè)主進(jìn)行高效的項目訴求溝通，也未能進(jìn)行科學(xué)合理的現(xiàn)場踏勘，導(dǎo)致設(shè)計成果與業(yè)主訴求相背離，也不符合場地特征，可實(shí)施性不足。另外，設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計時，成本意識不足，對施工方案的經(jīng)濟(jì)合理性論證分析不充分，導(dǎo)致項目開發(fā)過程中資金與功能、品質(zhì)的不匹配，也就是錢花了但沒有出效果。

2.3行政審批規(guī)則把握不準(zhǔn)

為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目符合城市規(guī)劃要求，不能出現(xiàn)表面功能不全、景觀不佳、品質(zhì)不高以及與城市環(huán)境不協(xié)調(diào)的項目作品，房地產(chǎn)項目設(shè)計圖紙需要多個政府部門的多次審查。部分設(shè)計人員由于工作局限等原因，對項目的行政審批流程和技術(shù)管理規(guī)則不了解，對審批圖紙的規(guī)范化表達(dá)欠缺，甚至違反了相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定，造成在報建階段不符合行政審批要求，影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，為后續(xù)搶工、趕工埋下伏筆，為安全和質(zhì)量埋下隱患。

3設(shè)計管理對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性分析

3.1前期決策階段設(shè)計管理的重要性

前期決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要工作是進(jìn)行產(chǎn)品定位，并在符合項目產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，盡可能地發(fā)揮土地效益，獲取最大的土地開發(fā)容量（以土地出讓條件的形式體現(xiàn)），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目收益最大化。由此可見，確定房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位，在前期投資決策階段有著至關(guān)重要的作用。前期投資決策的設(shè)計管理，主要圍繞項目區(qū)位進(jìn)行市場調(diào)研分析，獲取地段影響范圍內(nèi)人群的住房偏好、支付能力、環(huán)境與配套要求等要素，并在此基礎(chǔ)上確定產(chǎn)品檔次、消費(fèi)人群、產(chǎn)品亮點(diǎn)等內(nèi)容，形成產(chǎn)品定位。由于房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，往往會快速進(jìn)行方案深化和項目報批，以盡快實(shí)現(xiàn)收益，如果前期設(shè)計管理欠缺或不足，將會影響產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響項目建設(shè)進(jìn)度和企業(yè)收益情況。

3.2規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計管理的重要性

規(guī)劃設(shè)計是項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計方案是否符合相關(guān)規(guī)定、項目方案的質(zhì)量高低，決定了項目的建設(shè)進(jìn)度和項目的整體收益。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段的主要工作為：結(jié)合產(chǎn)品定位，制定設(shè)計任務(wù)書；委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計；開發(fā)商對設(shè)計方案進(jìn)行審核；主管部門組織專家對方案進(jìn)行技術(shù)審查；規(guī)劃設(shè)計方案向行政主管部門報批等。規(guī)劃設(shè)計階段工作內(nèi)容龐雜，涉及相關(guān)群體較多，但開發(fā)企業(yè)為盡快實(shí)現(xiàn)項目收益，往往縮短方案設(shè)計周期，這對設(shè)計方案的質(zhì)量造成了較大影響。在規(guī)劃設(shè)計階段，設(shè)計管理的主要工作內(nèi)容，是充分了解房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，明確項目關(guān)注的核心要點(diǎn)，并對設(shè)計單位提出明確的建設(shè)訴求，確保精準(zhǔn)對接；結(jié)合房地產(chǎn)項目技術(shù)審查和規(guī)劃設(shè)計方案報批規(guī)定，要求設(shè)計單位提供符合要求的設(shè)計材料，并按照審批流程，制定周密的報批計劃，并嚴(yán)格按照計劃實(shí)施，加強(qiáng)階段性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度與設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督，確保項目審批順利。因此，在規(guī)劃設(shè)計階段，加強(qiáng)設(shè)計管理，有助于方案設(shè)計和審查報批少走彎路，保證設(shè)計方案質(zhì)量，并整體縮短設(shè)計方案階段耗時。同時，設(shè)計管理還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主不合理的訴求進(jìn)行盡責(zé)解釋，說服業(yè)主單位放棄不切實(shí)際甚至違法違規(guī)行為的發(fā)生。比如，在一些項目樓盤中，為了提高產(chǎn)品的吸引力，打擦邊球設(shè)計，預(yù)留空間，在項目驗收后再進(jìn)行集體施工倒板，實(shí)際上是違法建設(shè)，為后續(xù)的糾紛埋下伏筆，甚至產(chǎn)生涉訪涉訴問題。

3.3項目實(shí)施階段設(shè)計管理的重要性

房地產(chǎn)項目實(shí)施階段主要關(guān)注項目進(jìn)度、資金投入、建造質(zhì)量以及安全性。部分房地產(chǎn)項目由于缺乏周密的實(shí)施計劃管理，造成工程項目的隨意變更，導(dǎo)致成本預(yù)算超支，項目進(jìn)度偏慢，進(jìn)而由于趕工等原因影響項目建造質(zhì)量和安全性，不利于后續(xù)的竣工驗收等工作開展。項目實(shí)施階段設(shè)計管理，主要工作內(nèi)容包括：在設(shè)計圖紙落地實(shí)施前加強(qiáng)圖紙質(zhì)量審查，及時發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問題并采取補(bǔ)救措施；圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容和主要技術(shù)難點(diǎn)，通過聘請專業(yè)技術(shù)人員等方式，與施工單位進(jìn)行溝通指導(dǎo)，提前謀劃好潛在技術(shù)難點(diǎn)的解決措施，便于在實(shí)施過程中快速解決，并規(guī)避可能導(dǎo)致的質(zhì)量安全隱患；在施工過程中，項目單位連同設(shè)計人員、專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)部門管理人員，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查巡視，及時發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)實(shí)施過程中可能產(chǎn)生的新問題，并加以解決。由此可見，在項目實(shí)施階段，加強(qiáng)設(shè)計管理，提前謀劃，有助于及時規(guī)避潛在問題、及時發(fā)現(xiàn)并解決新問題，這對保障房地產(chǎn)項目的建造進(jìn)度、建造質(zhì)量、安全性以及節(jié)約成本都有重要意義。

4結(jié)語

在老百姓生活水平逐步提高后，住房要求也得到了提升，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越發(fā)白熱化的背景下，設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目中的作用越來越突顯。在房地產(chǎn)項目全過程中加強(qiáng)設(shè)計管理，對保證房地產(chǎn)項目符合市場定位需求，確保規(guī)劃設(shè)計方案符合相關(guān)規(guī)定并順利報批，確保房地產(chǎn)項目實(shí)施的進(jìn)度、房屋質(zhì)量與安全性，節(jié)省返工投入等方面都具有重要意義。

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作者：葉靈 單位：福州首開縱成置業(yè)有限公司