房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理實務(wù)方法分析范文

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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展階段，企業(yè)競爭更加激烈，設(shè)計管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。設(shè)計管理工作需要較強的專業(yè)知識和經(jīng)驗積累。結(jié)合設(shè)計管理工作實際經(jīng)驗和對典型房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作的研究，提出了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作在項目各階段的工作實務(wù)方法和關(guān)注重點。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)，設(shè)計管理，實務(wù)方法

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速擴張期，隨著近幾年國家宏觀調(diào)控政策和市場需求變化，房地產(chǎn)市場增速有所下降，進入了平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著更加激烈的市場競爭。設(shè)計管理工作對項目工程質(zhì)量、投資成本、施工進度、銷售維護等均有顯著影響，隨著建設(shè)項目管理理論與實踐的不斷發(fā)展［1］，設(shè)計管理工作，已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。結(jié)合設(shè)計管理工作實際經(jīng)驗和對典型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目設(shè)計管理的分析研究，按項目開發(fā)階段分別提出了設(shè)計管理工作實務(wù)方法和關(guān)注重點，供廣大房地產(chǎn)企業(yè)管理者和設(shè)計管理人員借鑒。

1設(shè)計管理概述

目前，我國學(xué)者對設(shè)計管理［2］的定義為:界定設(shè)計問題與目標，尋找合適的設(shè)計師，整合、協(xié)調(diào)或溝通設(shè)計所需的資源，運用計劃、組織、監(jiān)督及控制等管理手段，尋求最合適的解決方法，并通過對設(shè)計戰(zhàn)略、策略與設(shè)計活動的管理，在既定的預(yù)算內(nèi)及時有效地解決問題，實現(xiàn)預(yù)定目的［3］。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理主要是對設(shè)計單位的管理，任務(wù)是對設(shè)計單位的設(shè)計工作進度、質(zhì)量進行督促和監(jiān)控，目標是設(shè)計出的圖紙滿足預(yù)定的投資目標，包括項目的使用功能、開發(fā)期限和投資限額等，并盡可能提升項目的內(nèi)在品質(zhì)，達到增值效益。設(shè)計管理工作是貫穿于開發(fā)項目的決策、招標、設(shè)計、施工、竣工驗收和結(jié)算階段的全過程管理，對管理人員素質(zhì)要求較高，管理難度較大。

2組織機構(gòu)

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，建立專業(yè)、適應(yīng)、高效的設(shè)計管理組織機構(gòu)是完成設(shè)計管理工作的基本保障。國內(nèi)典型大型房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)總公司、區(qū)域及各地分公司三級設(shè)計管理體系［4］，各級設(shè)計管理部門對各級公司高管負責，下級設(shè)計管理部門服從上級設(shè)計管理部門的工作指導(dǎo)、監(jiān)督與考核。分公司設(shè)計管理部門承擔具體項目的設(shè)計管理工作，較小房地產(chǎn)公司只設(shè)一級設(shè)計管理部門。設(shè)計管理部門應(yīng)有完善的設(shè)計管理制度及工作流程，這些制度、流程明確了工作職責，使工作指令關(guān)系清晰，利于提高工作質(zhì)量和效率。制度和流程的制定應(yīng)符合公司的管理模式、人員設(shè)置和工作文化，基本要求是涵蓋整個設(shè)計管理工作范圍，要求明確，具有可操作性。

3投資決策階段

投資決策是由公司最高管理層授權(quán)投資管理部門牽頭進行具體工作，根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在進行了充分的市場調(diào)研、市場預(yù)測和經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定的。設(shè)計管理部門在這一階段主要負責設(shè)計技術(shù)支持，按照企業(yè)項目開發(fā)目標，根據(jù)市場經(jīng)營部門的市場調(diào)研結(jié)果，參照成本管理部門成本限額要求，調(diào)研項目地理環(huán)境、政府規(guī)劃指標要求、當?shù)孛袼罪L(fēng)格等問題后，拿出2個～3個概念性設(shè)計方案與相關(guān)部門進行溝通、確認，取得項目開發(fā)檔次、開發(fā)面積、建筑層數(shù)、建筑風(fēng)格、基本配套、成本指標等基本要求，經(jīng)過企業(yè)論證后，作為項目決策的一部分，并指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計管理工作。

4招標階段

招標階段分設(shè)計單位招標、物資采購和施工單位招標設(shè)計管理工作。

4．1設(shè)計單位招標

工程項目總體設(shè)計應(yīng)委托有資質(zhì)的建筑設(shè)計單位進行，而專業(yè)性較強的幕墻細化設(shè)計、景觀綠化設(shè)計等應(yīng)由有相應(yīng)設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計或施工單位進行細化設(shè)計，這些單位均具備專業(yè)設(shè)計資質(zhì)，具有同建筑設(shè)計單位相同的設(shè)計系統(tǒng)，他們依據(jù)建筑設(shè)計單位的建筑設(shè)計平、立、剖面圖等資料開展本專業(yè)設(shè)計［5］。設(shè)計管理部門應(yīng)劃分、確定各設(shè)計單位的設(shè)計范圍、任務(wù)、配合工作、接口位置等，做到無縫銜接，保證整個項目設(shè)計工作的有序進行。項目的設(shè)計總費用占項目總投資比例較小，均在1%以下，但是卻決定了90%以上的建安成本。因此，設(shè)計單位招標應(yīng)重技術(shù)標權(quán)重，輕商務(wù)標權(quán)重。技術(shù)標主要關(guān)注設(shè)計單位資質(zhì)、方案、經(jīng)驗、人員組成和服務(wù)承諾。招標文件應(yīng)擬定前期設(shè)計任務(wù)書，明確設(shè)計內(nèi)容、質(zhì)量標準和完成時間。

4．2物資采購和施工單位招標

物資采購和施工單位招標階段，設(shè)計管理部門負責招標文件技術(shù)部分審查和完善。包括材料、設(shè)備性能、規(guī)格、型號，構(gòu)造層次，一些特殊或超標準施工標準要求，新材料、新技術(shù)工藝技術(shù)要求。

5設(shè)計階段

確定設(shè)計單位后，應(yīng)首先審核設(shè)計單位派駐該項目的組織人員，檢查配備設(shè)計人員的專業(yè)、設(shè)計資格證書、工作經(jīng)歷是否滿足要求，是否與招標承諾相符。在與設(shè)計單位初步溝通后，設(shè)計管理部門應(yīng)編制《XX項目設(shè)計任務(wù)書》，溝通下發(fā)設(shè)計單位。其中包括項目現(xiàn)狀情況、項目設(shè)計基本要求、項目設(shè)計總體進度、成果標準和成果資料要求，其中設(shè)計基本要求包括擬建項目性質(zhì)、規(guī)模、檔次、層數(shù)、戶型、限額設(shè)計指標等。項目設(shè)計分方案、初步、施工圖三階段進行。

5．1方案設(shè)計階段

房地產(chǎn)項目的主要設(shè)計內(nèi)容是在方案階段確定的，此階段關(guān)于設(shè)計項目的主要技術(shù)問題和可替換選項都要進行仔細的調(diào)查研究［6］，從技術(shù)、經(jīng)濟、工期上進行多方案對比。本階段設(shè)計管理工作到位可以避免后期發(fā)生重大設(shè)計變更。由設(shè)計單位至少拿出2個～3個方案，主要采取評審的方式，在部門內(nèi)部進行評審后，需組織經(jīng)營、成本管理、物業(yè)管理部門及相關(guān)專家進行外部評審。方案設(shè)計文件，應(yīng)滿足編制初步設(shè)計文件的需要，應(yīng)滿足方案審批或報批的需要［7］，需及時報審政府規(guī)劃、消防等部門，審批意見反饋設(shè)計單位修改。方案設(shè)計管理最終輸出成果為《設(shè)計方案定稿審批表》和方案設(shè)計圖。

5．2初步設(shè)計階段

初步設(shè)計是指在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上進一步細化各專業(yè)的分部工程設(shè)計，是向施工圖設(shè)計階段的過渡。初步設(shè)計階段各專業(yè)分部工程工程量已基本確定，可進行項目預(yù)算，進行投資控制。初步設(shè)計階段設(shè)計管理主要是規(guī)范、評審設(shè)計單位的設(shè)計工作和成果［7］，細化地基處理方案、結(jié)構(gòu)布置、安裝方案，細化設(shè)備型號、材料規(guī)格等工作。初步設(shè)計文件，應(yīng)滿足編制施工圖設(shè)計文件的需要，應(yīng)滿足初步設(shè)計審批的需要。

5．3施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是對初步設(shè)計工作的進一步深化，施工圖設(shè)計文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購、非標準設(shè)備制作和施工的需要［7］。因此施工圖的審查主要是對圖紙深度、完整性、專業(yè)匹配性的評審。對施工圖，房地產(chǎn)設(shè)計管理部門各專業(yè)工程師進行詳細評審，提出整改意見反饋設(shè)計單位修改，一般經(jīng)歷2個～3個循環(huán)。每次施工圖評審后應(yīng)書面形成《圖紙審核記錄表》。修改完善的施工圖應(yīng)報送政府相關(guān)部門進行施工圖審查、消防審查、人防審查和安防審查，對于提出意見，協(xié)調(diào)設(shè)計單位完善。整改完成的施工圖按照企業(yè)《圖紙簽發(fā)規(guī)程》發(fā)放給招標管理部和工程管理部進行后續(xù)工作。

5．4專業(yè)設(shè)計

項目中專業(yè)性較強的鋼結(jié)構(gòu)細化設(shè)計、幕墻細化設(shè)計、智能化設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、照明點亮設(shè)計、綠建等專業(yè)設(shè)計，設(shè)計管理的主要任務(wù)是審核專業(yè)設(shè)計是否與建筑設(shè)計院施工圖相符，是否是對其圖紙的補充完善，設(shè)計深度是否滿足要求，并做好建筑設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計單位的溝通和協(xié)調(diào)工作。其中景觀設(shè)計、照明點亮設(shè)計可分為方案設(shè)計和施工圖設(shè)計階段進行評審，特別是景觀綠化設(shè)計是提升項目品質(zhì)的關(guān)鍵途徑，應(yīng)重視進行多方案對比，注重景觀效果和服務(wù)性能。智能化設(shè)計應(yīng)以使用功能為主，達到基本的配置要求即可，避免超定位設(shè)計，增加成本。

6施工階段

施工階段是把圖紙設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實的階段，房地產(chǎn)公司一般由工程管理部具體進行現(xiàn)場管理實施。設(shè)計管理部在這一階段主要有兩項工作，一個是圖紙交底，一個是控制設(shè)計變更。圖紙交底由設(shè)計管理部門組織，設(shè)計單位、經(jīng)營部、工程管理部、施工單位、監(jiān)理單位參加。主要目的是介紹設(shè)計目的和意圖，說明設(shè)計圖紙中需要注意的問題，介紹新材料和新工藝，答疑參會單位提出的圖紙問題。會議完成，應(yīng)有詳細的會議紀要，對于會上提出的合理化建議，認真評審，由設(shè)計單位出具設(shè)計變更單。施工中，設(shè)計管理部應(yīng)定期到現(xiàn)場巡查，對于現(xiàn)場各方發(fā)現(xiàn)的施工圖紙問題需及時答復(fù)，聯(lián)系設(shè)計單位出變更單，以免造成費用和工期索賠。現(xiàn)場變更一般有三種類型:一個是公司由于經(jīng)營原因要求變更;其二是施工圖紙遺漏、矛盾、錯誤造成的變更;其三是施工企業(yè)提出的變更。對第三種需仔細分析，對可以降低工程造價和縮短工期的可以進行變更。變更一般會引起索賠，因此應(yīng)控制變更的數(shù)量和總費用大小，嚴格按照企業(yè)的變更審批流程執(zhí)行，杜絕隨意變更，造成成本失控。

7竣工驗收、結(jié)算階段

竣工驗收階段，設(shè)計管理部主要工作是到現(xiàn)場協(xié)助工程管理部檢查工程實體是否按圖紙和變更進行了施工。結(jié)算階段，主要是向預(yù)決算部門提供設(shè)計變更資料和有關(guān)證據(jù)，配合做好索賠和反索賠工作。8結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作要求設(shè)計管理者不僅要有較強的專業(yè)設(shè)計知識，還要有一定的施工管理經(jīng)歷和豐富的工作經(jīng)驗。文中是對以往設(shè)計管理工作管理經(jīng)驗的研究分析，不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的客觀情況調(diào)整完善，并在工作中不斷總結(jié)，達到提升設(shè)計管理水平，更好完成設(shè)計管理工作任務(wù)的目的。

參考文獻:

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［7］住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部．建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定［Z］．2016．

作者：孫詠華董銀英單位：陜西能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院