房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估范文

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內(nèi)容摘要：最近從上海、深圳、廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗅到了降價(jià)的風(fēng)聞，是否意味著房地產(chǎn)將放慢發(fā)展的腳步？如果是這樣，銀行是否應(yīng)當(dāng)開始控制房地產(chǎn)貸款的發(fā)放了呢，換句話說，銀行是不是應(yīng)該更加注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)了？本文從房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中的作用說起，進(jìn)一步分析了當(dāng)前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問題，并展開論述了解決這些問題的方法與對(duì)策，從而提升房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的防范金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。

關(guān)鍵字：抵押價(jià)值評(píng)估、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、變現(xiàn)能力

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中的作用

房地產(chǎn)的收益、耐用、保值和增值，以及不可移動(dòng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)抵押成為現(xiàn)代金融業(yè)中一種安全系數(shù)較高的擔(dān)保方式，能夠有效提高信貸資金的安全性，因而成為各商業(yè)銀行普遍采用的資金投放方式之一。在房地產(chǎn)抵押貸款中，各金融機(jī)構(gòu)基本上是按照抵押物的評(píng)估價(jià)值來確定貸款額度。如果房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果評(píng)估過低，抵押物的擔(dān)保作用就難以充分發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

（一）通過房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以真實(shí)披露抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來的處置風(fēng)險(xiǎn)。擬抵押房地產(chǎn)是否合法抵押物，可以通過房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)活動(dòng)，進(jìn)行專業(yè)調(diào)查披露。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號(hào)）規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他房地產(chǎn)；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

（二）通過房地產(chǎn)抵押估價(jià)可以調(diào)查房地產(chǎn)抵押行為的合法性，防范房地產(chǎn)抵押行為不規(guī)范帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號(hào)）等法律、法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)抵押行為做出了很多具體的規(guī)定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范圍的土地必須同時(shí)抵押、國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的房地產(chǎn)抵押必須符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定、集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)集體企業(yè)職工代表大會(huì)通過并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案、共有房地產(chǎn)的抵押必須征得共有人的書面同意、預(yù)購(gòu)商品房的抵押必須符合商品房預(yù)售條件等等。這些條件也是相當(dāng)復(fù)雜，離不開專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師細(xì)致的工作。房地產(chǎn)抵押行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)，需要由房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。

（三）通過房地產(chǎn)抵押評(píng)估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價(jià)值，防范抵押房地產(chǎn)價(jià)值判斷不客觀帶來的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，無論從專業(yè)能力要求，還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，金融機(jī)構(gòu)很難依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，更難以預(yù)測(cè)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值。因此，只有委托房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，根據(jù)抵押房地產(chǎn)的特性，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響抵押房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，才能確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，并可以接受金融機(jī)構(gòu)的委托，對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)估價(jià)，形成對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問題

房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)等。隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)貸款評(píng)估占評(píng)估業(yè)務(wù)的比重逐年增大，其中存在的問題也越來越不容忽視。

（一）忽視抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵而造成風(fēng)險(xiǎn)

以不合法或不適宜的房地產(chǎn)作為抵押物，會(huì)引起抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，使銀行遭受經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也會(huì)損害抵押人的信譽(yù)。實(shí)踐中，影響房地產(chǎn)抵押價(jià)值的首要因素是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，或抵押人對(duì)擬抵押財(cái)產(chǎn)沒有處分權(quán)。將會(huì)導(dǎo)致抵押物無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值。

（二）忽視抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的目的之一是當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，以處置抵押的房地產(chǎn)變現(xiàn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。很明顯我們需要評(píng)估抵押物的變現(xiàn)能力，而在我們目前的評(píng)估中，許多估價(jià)師都不自覺地忽視企業(yè)抵押物變現(xiàn)能力評(píng)估。

（三）忽視影響抵押物價(jià)值的制約因素

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)，在相當(dāng)程度上取決于抵押物被處分時(shí)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。實(shí)踐中，房地產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)，往往對(duì)其價(jià)值體現(xiàn)的特征及相關(guān)方面分析不夠全面，大量的制約因素未被充分考慮：如，以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)進(jìn)行抵押；以帶租約或是預(yù)售合同的房地產(chǎn)抵押。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)本身仍有待于規(guī)范

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還是處于建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，也存在一些不容忽視的突出問題，比如：有的機(jī)構(gòu)不是靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而是靠政府行政干預(yù)去壟斷市場(chǎng)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置這種產(chǎn)權(quán)，金融機(jī)構(gòu)就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

（五）金融機(jī)構(gòu)不夠重視抵押價(jià)值評(píng)估的作用

一些金融機(jī)構(gòu)缺乏從自身出發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理觀點(diǎn)，對(duì)他們而言誰來評(píng)估抵押物無關(guān)緊要，只要能有一個(gè)讓他們滿意的評(píng)估結(jié)果就行。這種觀點(diǎn)的必然結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)不按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的技術(shù)能力和評(píng)估水平，反而是將這種選擇權(quán)用來尋租，有些金融機(jī)構(gòu)在招標(biāo)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)甚至明文規(guī)定需要返還一定比例的評(píng)估費(fèi)。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的一些建議

從以上可以看出，防范金融風(fēng)險(xiǎn)離不開一個(gè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和高效優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)服務(wù)。從目前來看，需要從以下方面進(jìn)行改進(jìn)和完善。

（一）建立房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)制度

房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的一部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，它與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、擔(dān)保立法、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)信息密切相關(guān)，通過與權(quán)威房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)合作等形式，建立和完善房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)制度，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮和規(guī)避抵押風(fēng)險(xiǎn)的要求所在。比如，在房地產(chǎn)貸款中，應(yīng)當(dāng)要看項(xiàng)目的政策符合程度，貸款項(xiàng)目是否屬于產(chǎn)能過剩行業(yè)或產(chǎn)業(yè)政策禁止或限制的行業(yè)。當(dāng)前銀行在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，缺少有效手段，特別是目前中國(guó)市場(chǎng)還缺少一個(gè)完備及時(shí)的信息平臺(tái)。因此，要建立一個(gè)與信貸風(fēng)險(xiǎn)的信息系統(tǒng)，建立相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題，以便化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸安全。該系統(tǒng)通過對(duì)產(chǎn)業(yè)狀況、立法及其信貸風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)預(yù)警，加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)了解各種有關(guān)抵押擔(dān)保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策，及時(shí)了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動(dòng)，是否存在重復(fù)抵押等情況，定期向社會(huì)公開相關(guān)信息，以完善各商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

（二）著重考察抵押物的變現(xiàn)價(jià)值

金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款時(shí)，是將抵押物作為金融資產(chǎn)安全性的保證，當(dāng)違約行為出現(xiàn)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的著力點(diǎn)，應(yīng)是抵押物的未來變現(xiàn)價(jià)值。有效的變現(xiàn)價(jià)格需要考慮主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

在考察抵押物的變現(xiàn)價(jià)值時(shí)，要充分考慮市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)，并根據(jù)貸款期限的長(zhǎng)短、土地級(jí)別、借款人的資信狀況、還貸能力、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況等因素，充分估計(jì)抵押物在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失。在估價(jià)方法的選擇上，由于商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值主要是由現(xiàn)有和潛在的收益能力決定，因此更宜運(yùn)用收益法評(píng)估其客觀價(jià)值，并以成本法為輔助方法；對(duì)于居住類房地產(chǎn)，當(dāng)投機(jī)盛行存在房地產(chǎn)泡沫時(shí)，運(yùn)用收益法就能更好的得到住宅的內(nèi)在合理價(jià)格；對(duì)于工廠廠房、倉(cāng)庫(kù)等具有個(gè)別性和特殊性的房地產(chǎn)，則主要采用成本法近行估算。

另外，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，除了要注意選擇近期具有可比性的比較案例外，還要注意最高最佳使用原則的適用性，考慮到其未來減價(jià)的可能性。估價(jià)人員在估價(jià)報(bào)告中也需根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示和說明。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)建設(shè)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的完善也任重道遠(yuǎn)。目前來看，一是要加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，如：將行業(yè)協(xié)會(huì)盡快與政府脫鉤，加快房地產(chǎn)估價(jià)師與土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的合并進(jìn)程，控制中介機(jī)構(gòu)數(shù)量、提高質(zhì)量，倡導(dǎo)行業(yè)自律。二是通過法律規(guī)范和制度約束等途徑，加大估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，使其權(quán)責(zé)對(duì)等，推動(dòng)估價(jià)師職業(yè)道德的建設(shè)和行為的規(guī)范。三是改革估價(jià)師的考試選拔工作，提高難度和門檻以促進(jìn)整體行業(yè)水平的提升，改革考試制度，加強(qiáng)后續(xù)教育，建立淘汰機(jī)制，并逐步建立起估價(jià)師信用檔案。四是通過培訓(xùn)、后續(xù)考核等手段督促估價(jià)師不斷學(xué)習(xí)。

（四）相關(guān)行政主管部門應(yīng)該履行好服務(wù)職能

在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范中，也需要房地產(chǎn)、土地等主管行政部門完善產(chǎn)權(quán)登記程序，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)主管部門及時(shí)完善房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度，完善市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，進(jìn)一步建立和健全房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，切實(shí)解決好房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在的問題，全面提高評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，杜絕高估抵押價(jià)值的情況發(fā)生。

此外，在評(píng)估過程中，估價(jià)師常常會(huì)遇到這樣的問題，在我們選用市場(chǎng)比較法時(shí)市場(chǎng)資料和價(jià)格信息難以收集，甚至收集的資料明顯的偏離市場(chǎng)的真實(shí)情況。這就需要我們的相關(guān)行政主管部門在市場(chǎng)信息的采集上保持客觀真實(shí)，在信息的上保持公開、透明。

小結(jié)：作為一個(gè)在中國(guó)興起僅僅10年左右的行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估肯定還存在著很多這樣那樣的問題，但我們應(yīng)該相信，隨著市場(chǎng)化程度的不斷提高，以及行業(yè)同仁的不懈努力，房地產(chǎn)評(píng)估將越來越專業(yè)化和規(guī)范化，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中的作用也會(huì)更加得到強(qiáng)化。