房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)成本研究范文

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【摘要】伴隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺，以及“去庫存”政策的引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來回籠資金，實現(xiàn)去庫存化，增加收益，但這種操作方式存在一定的涉稅風(fēng)險。為了能夠了解其操作模式和稅務(wù)成本、稅務(wù)風(fēng)險，文章結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的現(xiàn)實背景，找尋法律依據(jù)和涉稅案例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項、相關(guān)流程、稅種和稅率以及案例分析，最后對該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提出了相關(guān)意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房企；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地轉(zhuǎn)讓；稅務(wù)成本

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地后，會出現(xiàn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，其中不乏采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，而國家為了杜絕非法囤地的行為，出讓方在轉(zhuǎn)讓土地時會受到法律法規(guī)的諸多限制，除此之外還需繳納較高的稅費，涉及增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅等多項稅費內(nèi)容，因此，研究股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本問題具有較強的實踐價值和理論意義。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實背景

由于近年來我國整體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速放緩，以及在“去庫存”的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)想盡辦法去庫存。同時也由于房地產(chǎn)公司自身閑置了摘牌的土地，或者進行了道路、景觀、水電等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投入達到項目投資總額的25%，以及投入未達到項目投資總額的25%，后期缺乏相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗、資金鏈緊張，想及時回籠資金，就將自己所擁有的土地、在建工程、項目公司整體打包進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。綜合以上因素，該方式逐漸受到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，成為了目前房地產(chǎn)公司較為常用的庫存去化方法，但稅務(wù)部門對這種方式實質(zhì)的認定上存在一定的涉稅風(fēng)險。下文我們將對這種方式所涉及的相關(guān)法律規(guī)定、股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程和稅務(wù)風(fēng)險進行分析，使房地產(chǎn)公司更好地把握轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的相關(guān)規(guī)定，獲得收益的同時也不違反稅法的規(guī)定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

就股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，目前只有《公司法》就有限責(zé)任公司及其股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)做出了規(guī)定，從規(guī)定內(nèi)容來看，沒有特殊的限制性規(guī)定。但在討論股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力時，《城市房地產(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時要求按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。從《公司法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定可以看出，除了投入要完成開發(fā)投資總額的25%以上，沒有其他特殊的限制性規(guī)定。但該模式除了被稅務(wù)部門認定為轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的行為，也有可能被稅務(wù)部門認定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為?！盃I改增”之前，國家稅務(wù)總局對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例了一個公開的批復(fù)；但“營改增”后對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅問題，國家稅務(wù)總局及各省稅務(wù)機關(guān)如何認定，目前尚無案例可循?？傮w看來，房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有一定法律支撐的，但其轉(zhuǎn)讓過程中可能會存在被稅務(wù)機關(guān)認定為直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，而涉及增值稅和土地增值稅。本文從公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的全部稅種入手，通過案例的方式，來計算分析企業(yè)的稅收成本，然后針對此行為的涉稅風(fēng)險提出一些建議。

三、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事項及涉稅分析

（一）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項1.以土地使用權(quán)作價入股階段，評估公司雖然是對土地進行資產(chǎn)評估，但應(yīng)出具《資產(chǎn)評估報告》，而不是《土地評估報告》。2.在標(biāo)的公司召開董事會后即可同步提供資料至產(chǎn)權(quán)交易所進行項目的信息預(yù)披露。3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的所有文件應(yīng)注意時間邏輯并注意把控整體時間節(jié)奏。4.在審計單位及評估單位出具回復(fù)的《審計報告》（送審稿）及《評估報告》（送審稿）的修改意見時，經(jīng)辦部門應(yīng)審核意見回復(fù)的合理性及準(zhǔn)確性。5.設(shè)置受讓方報名資格條件時，盡量不設(shè)除常規(guī)條件外的報名資格條件。6.股權(quán)比例盡可能精確計算，并保證過程文件上股權(quán)比例的一致性。7.填寫項目《信息預(yù)披露表格》及《產(chǎn)權(quán)交易申請書》時務(wù)必保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，最好的做法就是多人多次檢查。8.流程涉及集團公司召開總裁辦公會和發(fā)協(xié)會，會議的召開時間無法預(yù)計，應(yīng)提前和集團公司做好溝通。9.省國資委的評估備案是整個流程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，應(yīng)提前和省國資委做好溝通。10．《資產(chǎn)評估報告》在省國資委未同意備案以前評估機構(gòu)只能出具電子版以便修改，省國資委同意備案后方可出具正式報告。11.掛牌價不低于省國資委的評估備案價。

（二）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體流程房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程包括三級公司通過相關(guān)決議和審計評估將相關(guān)資料上報二級公司，然后二級公司通過召開相關(guān)會議形成決議和書面請示上報集團公司，集團公司召開相關(guān)會議和形成相關(guān)文件上報國資委，國資委進行評審和備案后批準(zhǔn)，最后在產(chǎn)交所掛牌交易等幾個階段，主要涉及公司審計評估和相關(guān)決議、集團公司批準(zhǔn)、國資委備案和產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易等內(nèi)容。

（三）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅種、稅率房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅種和稅率見表1。

四、G集團對A公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例分析

（一）背景介紹G集團為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資產(chǎn)主要為24塊土地，土地使用權(quán)面積共計800000平方米，用地性質(zhì)有商住用地、商業(yè)用地及工業(yè)用地；目前G集團擬將其子公司A進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以實現(xiàn)A公司內(nèi)土地資產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，A公司內(nèi)地塊已經(jīng)進行了開發(fā)，投入資金占到地塊投資總額的25%以上，購買方購買后A公司保留，僅進行公司法人名稱變更，A公司進行100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓；G集團對A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價以評估價100500萬元為準(zhǔn)，購買方須承擔(dān)債務(wù)50000萬元，凈資產(chǎn)部分的股權(quán)交易價格為50500萬元；對A公司股本為30000萬元，A公司的所有開發(fā)項目都在稅務(wù)部門進行了老項目備案，增值稅稅率為5%；此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅引起公司法人名稱變更，而且在進行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，我們認為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓不會涉及契稅。A公司在計算土地增值稅時可以扣除的項目金額合計為68000萬元，具體項目和金額情況見表2。A公司經(jīng)過專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估后各項資產(chǎn)的評估價值情況見表3。其中增值部分為存貨，是已經(jīng)開發(fā)至25%以上的土地項目，還有固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在計算稅務(wù)部門認定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時的增值稅時僅考慮存貨增值（土地增值部分）。

（二）稅務(wù)部門不同認定下的稅收成本計算如果是土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓，即應(yīng)相應(yīng)交納增值稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓則不需交納增值稅和土地增值稅。從G集團的角度計算轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)未被稅務(wù)機關(guān)認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為和被稅務(wù)機關(guān)認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為的不同認定下的稅收成本計算如下頁表4所示。1.如果G集團對A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未被稅務(wù)機關(guān)認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，則此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能涉及的稅收總成本為：印花稅50萬元+企業(yè)所得稅5125萬元=5175（萬元）。2.如果G集團對A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為被稅務(wù)機關(guān)認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能涉及的稅收總成本為：增值稅952萬元+增值稅金及附加114萬元+土地增值稅4765萬元+印花稅50萬元+企業(yè)所得稅5125萬元=11006（萬元）。由此看來房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未被稅務(wù)部門認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為涉及稅種較少，稅務(wù)處理也較為簡單，稅收總成本也較少，就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式來考慮稅收問題就行；而如果被稅務(wù)部門認定為實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為則涉及稅種較多，稅務(wù)處理較為復(fù)雜，稅收總成本也較多。  

五、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的意見及建議

為了使公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)去庫存、回籠資金、增加收益和降低涉稅成本的目的，應(yīng)當(dāng)采取穩(wěn)健型政策，即在遵循相關(guān)法規(guī)的前提下，按照房地產(chǎn)企業(yè)進行項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓能夠順利進行。同時為了房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收成本降低可以采取以下措施：　1.將項目開發(fā)至投資總額的25%時再進行轉(zhuǎn)讓，被轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司要有實質(zhì)的經(jīng)營業(yè)務(wù)、項目建設(shè)業(yè)務(wù)，即進行項目公司土地一級開發(fā)，比如三通一平、景觀綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入達到項目總投入的25%；同時項目公司應(yīng)該有必要的人工成本支出和前期工程投入。2.標(biāo)的公司股權(quán)可以逐次轉(zhuǎn)讓、分期轉(zhuǎn)讓，股權(quán)可以分次轉(zhuǎn)讓，可以按照公司的實際逐次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，而不是出售土地使用權(quán)將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。3.購買方可以先以增資擴股方式進入股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司，然后公司再將自己的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給購買方，因為股東對此股權(quán)有優(yōu)先購買權(quán)。

【參考文獻】

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［3］張作玲.“營改增”后以股權(quán)交易方式買賣房地產(chǎn)還會節(jié)稅嗎［J］.財會月刊，2017，（34）.

［4］王繼晨.“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅相關(guān)政策梳理［J］.財會月刊，2017，（19）.

作者：張津 單位：云南同圖園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資有限公司 云南昆明