農村三權抵押貸款情況調查范文

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一、主要做法及成效

(一)地方政府高度重視，深入調研穩步推進。張家界市政府對推進農村產權抵押貸款工作高度重視。2014年10月，分管農業的副市長向佐誼帶領相關職能部門負責人，前往人民銀行張家界市中支召開農村產權抵押貸款工作座談會，會后成立了全市農村產權抵押貸款調研課題組。11月，向佐誼副市長帶領課題組成員單位深入轄內兩區兩縣就農村產權抵押貸款情況進行實地調研。在此基礎上，人行張家界市中支制定了《張家界市農村產權抵押貸款工作實施意見》，得到了市政府的初步認可，并以市政府名義下發并組織實施。

(二)金融機構突破法律障礙，大膽探索試點先行。為擴大抵押擔保物范圍，增強涉農企業和農戶的融資能力，在缺少現行法律依據的前提下，2013年以來，張家界市桑植縣農信社以2010年“一行三會”下發的《關于全面推進農村金融產品和服務方式創新的指導意見》和省聯社下發的《湖南省農信社抵押類貸款操作手冊》為依據，主動加強與縣房管局的溝通協調，開辦了農房抵押貸款業務。截至2014年12月，城區社的所有網點和經濟基礎較好的瑞塔鋪、利福塔、陳家河、龍潭坪等8個鄉鎮農村網點均已受理了農戶的貸款申請，累計發放貸款51筆，金額2386萬元，較好滿足了該縣農業產業化經營、農民工返鄉辦廠、農村商貿流通體系建設和農民建房裝修的大額資金需求。

(三)拓寬了“三農”融資渠道，增加了資金可得性。“三權”抵押貸款的成功推出，增強了涉農企業和農戶的融資能力，緩解了因抵押物不足導致的農村大額資金供需矛盾突出的局面。在傳統農業資金需求不斷萎縮，而農業產業化和農村經濟多元化發展的大額資金需求旺盛的新形勢下，“三權”抵押貸款成為成為涉農金融機構信貸業務新的增長點。

(四)開辟了資金回流的新渠道，有助于貸款投向農村市場。“三權”抵押貸款業務的推出，解決農戶小額信用貸款無法滿足的大額資金需求的難題，有利于涉農金融機構重新拓展農村市場，將新增存款更好運用當地，扭轉部分基層農信社資金脫實向虛、支農效果弱化的局面。2014年，桑植縣、慈利縣農村信用聯社當年新增貸款占年度新增可貸資金的比例均超過70%，通過了總行對縣域法人金融機構新增存款一定比例用于當地的考核。

二、業務拓展面臨的困難

(一)業務拓展面臨較大的法律障礙。為增加農村地區貸款抵押品，2010年“一行三會”下發了《關于全面推進農村金融產品和服務方式創新的指導意見》，提出探索開展宅基地使用權抵押貸款業務試點，豐富“三農”貸款增信的有效方式和手段。但現行《物權法》、《擔保法》等法律法規明確規定，宅基地使用權不和家庭承包經營取得的土地承包經營權禁止抵押，而房屋與所占用土地不可分離，須與其占用范圍內的土地使用權一同辦理抵押，這使得推行農村房屋抵押貸款面臨較大法律障礙。例如慈利縣房管局以缺少法律依據為由，不愿承擔風險為農房辦理抵押貸款登記。雖然個別金融機構突破了現行法律制度的束縛，以上級行出臺的相關指導意見為依據，辦理了農村房屋抵押貸款，但始終存在法律依據不足的風險。

(二)農村集體土地產權確權頒證進展緩慢。2010年中央一號文件提出，要加快推進農村集體土地房屋確權登記發證工作，目前全市國土、房管部門均可辦理農村宅基地使用權和房屋所有權的確權登記頒證業務，但由于面臨多種因素制約，農村集體土地產權確權登記進展緩慢，頒證的覆蓋面偏低。一是農戶產權意識淡漠。農戶對辦理產權證書的重要性認識不足，參與集體土地確權工作積極不高。二是辦理產權證書的成本較高。由于農戶在國土、房管局等職能部門辦理產權證時，程序繁瑣、收費偏高、耗時較長，挫傷了農戶辦證的積極性。瑞塔鋪鎮一農戶為辦理20萬元的農房抵押貸款，辦理《房屋所有權證》花費2000多元，辦理《集體土地使用證》歷時兩個月。據統計，目前全市兩證齊全的農村住房僅1517套，占比為0.36%，由于確權頒證覆蓋面偏低，影響了金融創新的可持續發展。

(三)中介服務亟待完善。一是中介服務收費偏高。目前，經濟發達地區房管部門為降低融資成本，在借貸雙方均認可抵押資產價值的前提下，不收取資產評估費用，只在抵押登記環節象征性收取工本費和少量的手續費。貧困地區房管部門因工資經費不足，在辦理房產評估和抵押登記時需收取5‰的手續費，且資產評估后僅能辦理一次抵押登記，不得重復抵押。較高的收費標準，讓農戶對辦理農房抵押登記望而卻步。二是專業評估中介機構缺失。張家界市沒有一家符合資質的專業林權評估機構，辦理金額100萬元以上的林權貸款，需前往長沙或北京等大城市進行資產評估，增加了客戶時間和財務成本。三是抵押資產易于高估。目前中介機構對林權資產評估普遍采取收益法，導致森林資產價值易于高估，給金融機構準確判斷其實際價值帶來困難。例如桑植縣某茶葉生產企業，每年繳納4000元租金，取得了1000畝集體茶園的經營權，辦理林權證后進行資產評估，僅其中部分林權204畝就獲得1200萬的評估價值，每畝高達6萬元。

(四)抵押資產處置變現面臨困難。一是林權流轉交易渠道不暢。目前湖南省僅有長沙市成立了一家林權交易服務中心，市縣林權交易中心尚未掛牌成立，林權流轉交易難度較大。2014年，桑植縣農村信用社兩筆林權貸款形成不良，金融機構和貸戶都積極尋求轉讓林權來償還貸款本息，但由于所屬林地位置偏僻，交通不便，一直無法尋找到合適的買家，信貸風險難以化解。二是農房處置變現面臨制約。依據目前國家的相關法律，農村集體土地房屋流轉范圍十分狹窄，抵押資產處置變現面臨較大考驗。

(五)經營管理機制不靈活，基層金融機構缺乏創新自主權。當前受體制機制約束，除農信社、村鎮銀行等地方法人金融機構外，國有商業銀行和郵儲銀行為控制業務風險，業務操作流程和金融產品均按上級行規定嚴格執行，可供基層分支機構創新的操作空間十分有限，不能根據當地特色和市場需求，及時推出合適的金融產品。如某國有商業銀行反映由于實行嚴厲的責任追究制度，加上上級行尚未出臺農房抵押貸款試點的實施意見，基層行信貸人員對開辦農房抵押貸款持謹慎態度。郵儲銀行反映，農村產權抵押貸款產品需經省行審批同意后才能開辦業務。

(六)風險補償機制尚未建立，金融機構涉足農村市場積極性不高。農業是高風險行業，易受自然災害和市場價格波動的影響。同時拓展農村信貸業務，由于客戶分散，展業成本較高。在風險補償機制不健全的前提下，金融機構涉足農村市場的積極性不高。慈利縣某國有商業銀行2013年以來支持了生豬養殖、家禽養殖等三個養殖大戶，受生豬市場價格大幅下跌和禽流感疫情的影響，三個養殖項目均以失敗而告終，銀行貸款480萬元形成不良，使得該行對涉足農村信貸市場十分謹慎。

三、相關政策建議

(一)修訂完善相關法律法規，建立農村產權交易市場。相關部門要按照十八屆三中全會精神和中央一號文件要求，加快修訂《物權法》、《擔保法》等法律法規，賦予農房和土地承包經營權的抵押、擔保、轉讓權利。在試點取得初步成效的前提下，盡快制定下發農村產權抵押貸款實施意見。同時加快建立農村產權交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行，為農村金融創新提供法律保障和市場環境。

(二)推進農村產權制度改革，為金融創新提供必要基礎條件。一是提高農村集體土地房屋確權登記發證的覆蓋面。政府要加大宣傳力度，引導農戶增強產權和維權意識，提高農戶參與農村集體產權確權登記的積極性。國土、房管局等政府職能部門要進一步簡政放權，降低農戶辦理產權證的時間和經濟成本。二是加快推進土地承包經營權確權登記發證進度。農業經濟主管部門要積極推進土地承包經營權的重新確權登記發證工作，引導農村土地規范有序流轉，為推進農村金融創新提供必要基礎條件。

(三)規范中介服務，降低融資成本。一是降低中介收費標準。在辦理農房抵押登記的過程中，取消一些強制性規定，允許由借貸雙方協商評估資產價格，同時降低抵押登記的收費標準，降低農戶的融資成本。二引入專業中介評估機構。加快引進林權、土地承包經營權的專業中介評估機構，降低異地評估的時間和財務成本。三是規范中介評估行為。政府要進一步規范林權等的農村產權中介評估行為，引導相關農村中介機構切實提高評估的科學性，為金融機構準確判斷抵押物的真實價值、防范信貸風險提供參考依據。

(四)擴大基層金融機構權限，激發金融創新活力。金融機構上級行在風險可控的前提下，適當擴大基層金融機構經營自主權，以便充分發揮基層機構主觀能動性，大膽創新，更好地貼近基層農村實際，拓展金融業務，提高金融服務的時效性。

(五)建立貸款風險補償基金，增強金融支農的積極性。由中央和省級財政共同出資，建立農村產權抵押貸款風險補償基金，對金融機構因國家政策和自然災害等原因形成的農村產權抵押貸款損失給予適當補償，充分發揮財政資金對金融資源的撬動和引導作用，消除金融機構的后顧之憂，增強金融支農的積極性。

作者：葉林 單位：中國人民銀行張家界市中心支行