房地產企業財務報表分析方法探究范文

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摘要：房地產企業財務分析，是以房地產企業財務報告及其他相關資料為主要依據，對房地產企業的財務狀況和經營成果進行評價和剖析，披露房地產企業在經營管理過程中的利弊得失和發展趨勢，從而為改進房地產企業財務管理工作和優化經濟決策提供重要的財務信息。相對于其他企業，房地產企業項目開發建設周期長且項目投資風險高。本文闡述了房地產企業財務報表分析的特點與重要性，分析了目前存在的主要問題，并提出相關政策建議。

關鍵詞：房地產企業；財務報表分析；現狀；對策

一、房地產企業財務報表分析方法概述

房地產企業財務報表分析是指以房地產企業財務報告為基本依據，運用一系列相關的財務數據，對房地產企業一定期間的財務狀況、經營業績和現金流量情況加以分析和比較，并通過分析其影響因素，來判斷和評價企業財務和經營狀況是否良好，并以此預測房地產企業未來的發展前景的財務管理活動。

（一）房地產行業財務報表分析特點因房地產企業項目開發建設周期長且項目投資風險高，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算更具特殊性。房地產企業項目開發的產品具有多樣性，有住宅、商鋪、公寓、寫字樓等，項目開發建設需要較長的建設周期，，因此會計核算的期間也較長，就不能完全以一個期間的經營成果分析片面的替代對整個項目的分析。由于房地產項目產品銷售價格受到供求關系、政策調控、金融政策等多種因素的影響，項目開發建設需要投入大量資金，項目開發周期長，投資收益具有很大的不確定性。開發建設中的房地產項目及完工的房地產項目，均以開發產品（存貨）的形式列報于企業資產負債表中的，但其價值計量方式的選擇將對企業收益產生較大影響。

（二）房地產行業財務報表分析的重要性房地產企業財務報表分析的結果都是企業重要的經營信息。這些經營信息是經營過程中各個環節運行狀況的重要“信號”。企業的靜態財務狀況隱含于資產負債表中，動態的財務狀況隱含于現金流量表之中，這就需要通過分析加以揭示。諸如企業的資產、資本結構，償債能力，財務彈性等財務指標，都要通過分析加以解釋。企業利益相關者可以通過分析結果做出客觀的衡量，了解企業真實的財務狀況，對企業發展的潛力做出判斷。房地產企業的發展趨勢可以在分析了解企業財務狀況和經營業績的基礎上做出推斷與預測。房地產企業財務報表分析具有預測未來發展趨勢的功能，如通過企業營業收入增長能力、資產增長能力和資本擴張能力等財務指標的分析，對企業財務狀況和經營成果的未來發展的可能趨勢做出推斷和預測，企業的利益相關者可以根據結果做出決策。

二、目前房地產企業財務報表分析的現狀及不足

（一）企業管理層對財務分析的重視程度不夠在國家“房住不炒”的調控政策下，房地產企業市場競爭激烈，運營風險增大，導致企業的管理層往往只重視企業銷售收入與經營利潤的增加，或只重視營銷管理、項目工程管理，對財務管理沒有給予相應的重視，更沒有認識到財務分析在企業經營管理中的重要作用，致使其也不善于通過財務分析來強化企業的經營管理，低估了財務分析在企業發展中的重要地位和積極意義。同時，多數房地產企業重會計核算，輕財務分析及管理。企業財務人員為了應對變化，將大量的精力與時間都花費在學習新財務制度、新會計準則等財務核算體系上，在財務分析方面沒有投入足夠的時間與精力，這樣就導致財務分析很難為企業的管理層提供及時、有效的財務信息，致使企業管理人員以及訣策者在制定各類決策的時候，很少依靠財務分析提供的信息，只重視會計核算資料的現象。

（二）多數房地產企業的財務分析方法有待創新一方面，財務分析只是針對企業過去的數據進行分析，預測能力較差、分析技術也較落后，這與預測企業的未來發展方向與經營管理目標是不相符的。通常其采用的分析方法通常還都是傳統的基本方法，例如比較分析法、比率分析法等，無論是哪一種單一的方法都使財務分析工作無法達到企業管理層期望的目標。同時，在應用計算機技術、信息技術等方面沒有將其有機地結合起來。

（三）財務人員的專業分析能力和執業綜合素質有待提升我國許多房地產企業的財務人員對財務指標的內涵與外延沒有深度的掌握，對財務報表的剖析解讀能力更是參差不齊，企業財務人員在沒有弄清各個指標之間關系的情況下進行財務分析，致使計算的過程使各指標無法關聯，并且其計算通常只對計算結果進行分析，這種在沒有充分地了解各個指標內涵的情況下進行的財務分析，最終使各指標計算結果缺乏一定的邏輯性。此外，多數中小房地產企業也沒有配備專職的財務分析人員，現有的財務人員并也沒有在財務分析上的重視程度也不夠，對財務指標的應用也比較隨意，使用的財務指標如果沒有充分結合企業實際業務情況，其得到的財務分析結果既不能真實地反映出企業的真實情況，也嚴重地影響了管理層的相關決策，從而影響企業健康、持續的發展。

（四）房地產企業進行財務分析時對償債能力的判斷明顯不全面房地產開發企業在取得商品房預售許可證后開始銷售。預售產品取得的收入有小額定金，有首付款項，也有全款。多數企業小額定金都記入其他應付款，收到的首付款或全款記入預收賬款。由于房地產企業項目開發周期長，商品房銷售成交時間也較長，這就會使大量其他應付款掛賬時間較長。但從科目性質上來說，其他應付款和預收賬款是都是企業的負債，單純使用比率分析時，資產負債率就會偏高。但對房地產開發企業來講，其在簽訂完商品房預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，并非全部是負債，所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。

三、房地產企業財務報表分析的對策建議

（一）房地產企業管理層要高度重視財務分析在企業管理中的作用首先，企業的管理層應該將財務分析放在與企業其他經營管理層面同等重要的位置，并將其作為企業經營管理的重要手段與方法來執行，積極的組織與協調各個業務部門與財務分析的配合，改進管理支持企業財務分析人員的工作，企業的其他管理者應該充分尊重財務分析人員的勞動成果，以此建立財務分析在整個企業經營管理中的地位；其次，財務分析管理人員同樣也應該充分認識其他業務在企業管理中的作用，搞好與其他業務管理者之間的關系，并充分地認識到企業的財務分析工作是發揮財務管理在企業管理工作中非常有效的途徑。最后，通過制定完善管理制度來管理財務分析工作，形成一套適合于自身企業發展需要的財務分析機制，為管理層經營決策提供可靠、科學的依據。

（二）綜合應用多種財務分析方法及相關科學技術手段首先，應該重視對房地產企業所處行業環境與競爭優勢的分析，這主要是因為行業環境對本行業的所有企業的發展都具有決定性的作用，例如金融政策對房地產的銷售影響是非常大的；其次，采用現代化的技術手段，提高財務分析效率的同時，盡可能降低成本。企業進行財務分析的時候，應該充分采集大量的信息，進行數據的快速采集、整理、計算、分析，最終實現財務分析的自動化處理；再者，結合多種分析方法。單一的財務分析方法都存在著一定程度的局限性，致使單用某一種方法做出的分析判斷都具有片面性，因此應該將多種分析方法結合起來，多角度、多層面分析，多措施保證基礎資料及數據的真實性，為企業管理者的決策制定提供更加可靠、全面的依據。

（三）提升財務分析人員的分析能力和綜合素質首先房地產企業要通過內部學習和外部專業機構培訓來提升財務分析人員的執業能力，通過獎勵措施來推動財務人員自覺學習；另一方面房地產企業要根據自身規模實力，設置相應機構或相應崗位，明確財務分析人員相應職責，制定考核，增強其自身工作的責任意識。形成晉升機制，制定獎勵制度，從物質和精神兩個方面大力引導。同時還要從制度上讓財務分析人員積極參與其他業務部門的工作，認真學習業務流程，增強其溝通能力和業務掌握，提高綜合分析能力。

（四）做好報表以外各類數據、資料的充分利用對房地產開發企業來講，傳統的財務分析由于其報表數據存在局限性，其對企業財務狀況和經營成果的反映并不一定客觀、真實、全面。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，包括報表附注、經營情況說明書、銷售臺賬、開發項目預決算書及各類合同等，通過這些大量表外信息及相關資料的分析，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考，對企業財務狀況和經營成果提供全面準確認識。

（五）優化財務報表數據準確反映短期償債能力和盈利能力在對房地產開發企業進行財務分析時應根據分析目的對其相應數據進行調整。在分析企業償債能力時，要區分有息負債和無息負責，區分經營負債和金融負債，把其他應付款中的小額定金和對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，正確判斷企業的償債能力。在分析房地產企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響，對企業的盈利能力做出合理的判斷。

參考文獻

［1］葉燕紅.論財務分析在公司經營決策中的作用［J］.當代會計,2016（7）.

［2］陳曉雁.財務報表分析對企業經營決策的影響［J］.天津職業院校聯合學報,2014（3）.

作者：郁飛 單位：張家口博銳房地產開發有限公司