房地產成本管理探究（3篇）范文

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第一篇：房地產開發中成本管理淺析

摘要：

隨著房地產企業的不斷發展，企業競爭趨于激烈。在新的競爭形勢下，資金鏈是企業的生命線，因此加強成本的管理對房地產項目運作而言是重中之重。在保證質量、進度、安全的前提下，節約成本，創造出最大的經濟利潤，是房地產項目開發的關鍵因素之一，也是企業生存的根本，成本管理成為項目管理的核心內容，本文從項目開發的各階段對成本管理進行簡單分析。

關鍵詞：

成本管理；合同管理；工期控制；全過程控制

1成本管理的定義

以往的成本管理只注重施工后的成本管理，忽略了施工前的成本管理，成本管理應是貫穿在施工項目從招投標階段開始直到項目竣工驗收的全過程管理，忽略前期的成本管理會造成后期成本的失控，最終對企業效益造成損失，因此，成本管理要從設計階段、招標階段、施工階段、結算階段進行全面的控制。

2設計階段的成本控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。設計費在建設工程全過程中比例不大，但對工程造價的影響巨大。設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理、科學的設計可降低工程造價。但在工程設計中，不少設計人員重技術、輕經濟，對經濟上的合理性考慮得較少，從而影響了項目成本的有效控制，提高設計階段對工程的各種經濟指標的重視對項目成本的影響是極其重要的。針對目前設計人經濟觀念淡薄的情況，可以在設計合同中約定增加設計變更的費用額度限制條款，例如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的費用，也可通過邀請設計優化單位對原設計進行合理優化，并建立獎勵機制，達到減少項目的建設成本的目標。

3招標階段的成本控制

工程招標包括施工招標和材料設備招標兩個方面，通過招標選擇優質的施工單位和材料供應商，這對項目成本乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

3.1招標過程中成本控制

招標過程中成本控制應注意以下幾點：①招標前，應嚴格審查施工單位資質，并進行實地考察，避免一些不能滿足項目要求的單位和材料供應商進入現場，這對項目成本控制非常不利。②做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。③合理價位者中標，杜絕一味尋求最低價中標，以免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂“合理低價”，是在保證質量、工期的前提下的合理低價。

3.2做好合同的簽訂工作

做好合同的簽訂工作，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式，違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，應通過簽訂補充協議進行明確；充分考慮在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發生，合理規避各種風險，有效減低項目的成本。

4施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。

4.1通過科學組織控制成本

建立科學管理制度，追求項目投資的有效控制，按照管理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。編制施工成本控制工作計劃，確定合理、詳細的工作流程，通過對配置的優化及各生產要素的合理使用、動態管理，有效地控制成本，同時做好月度工程付款臺賬，隨時掌握付款情況，合理使用資金。

4.2通過新工藝、新技術對成本進行控制

在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。材料費一般占直接工程費的絕大部分，因此選用新工藝、新材料可有效節約成本。

4.3加強變更簽證管理

工程的變更簽證應嚴格按照施工合同及招標文件中相關內容的約定進行執行，任何與合同及招標文件中所確定的內容相違背的變更簽證一概不予認可。設計圖紙及設計文件為施工的主要依據，未經建設單位及設計單位的同意不得進行任何更改，隨意更改所產生的變更簽證不予認可。任何形式的變更申請需向建設單位提交變更申請，并在變更申請中寫明變更內容及變更原因，并附相關文件及現場圖片，經監理單位、設計單位和建設單位各相關部門簽字確認后，變更方可生效。現場發生的簽證必須留有文字或影像資料，將記錄或影像資料、相應圖紙（可清楚表達部位、尺寸的簡圖）及簽證單報于監理單位核實。經監理單位確認情況屬實，并由監理單位負責人對所發生實際工程量進行統計，簽字確認后報送至建設單位，經建設單位審核合格并簽字后方可生效。對發生類似如下問題所引起的變更簽證不予認可：①未經監理單位復核或驗收的施工內容。②因總包單位施工質量不合格、不符合建設程序或施工材料不合格、使用未經確認的材料所造成的返工問題。③已完工部位進行交接但沒有交接記錄，交接后因后續施工對已經完工部位造成破壞引起的返工問題。④因總包單位管理不當或未按照施工方案進行施工造成的損失。⑤在合同和招標文件中明確約定的由總包單位承擔的風險費用、施工措施費和施工配合費。核對總包單位投標文件中是否已有適用變更簽證內容的價格。如果有，則執行相關價格；如果沒有，則參考類似價格；如果無類似價格，則應先要求總包單位申報價格，經公司相關部門審核后進行后續工作。全面考慮變更簽證所產生的一切效益是否會引起額外的變更簽證或索賠事件發生。對所申報的變更簽證進行仔細核對，核查內容是否有重合；核查在增加工程量的同時是否有工程量的核減；核查所申報內容是否有與資料不符的地方等問題。

4.4加強合同付款管理

加強合同管理，充分理解和熟悉合同的各項條款，利用合同條款隨時解決現場中的糾紛問題；充分核實現場的履約請款，避免索賠的發生。對總包單位未履約或未按時履約完成的請款，根據合同條款適時提出反索賠，對總包單位違反合同約定的情況堅決按照合同約定進行罰款處罰，并在每次工程款付款時落實到位。做好月度工程進度款審核，避免投資失控，對總包單位申報的付款申請要進行現場工程量核實，存在工程量不屬實、現場存在安全質量問題未整改到位、驗收不合格等情況不予工程款支付。

5竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

6結束語

長期以來，相關人員習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。因此，項目造價、工期、質量等是相輔相成的。項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，成本管理才會出效益。

作者:范華威 單位:天津天保房地產有限公司

第二篇：房地產成本管理問題及對策

摘要：

房地產企業的成本高低關系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關重要。本文主要闡述了房地產行業成本管理中存在的問題并提出了相應的解決對策。

關鍵詞：

房地產；成本；成本管理

一、房地產企業成本管理的基本內容

1.項目成本管理

項目成本管理是指承包人為使項目的成本控制在計劃目標之內所作出的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準的預算內完成項目，具體項目要依靠制定的成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制這四個過程來完成。

2.目標成本管理

目標成本管理就是指在企業預算的基礎上，根據企業自身的經營目標，在成本預測、測定目標成本、成本決策的基礎上，進行目標成本的控制分析、考核、分解、評價的一系列成本管理工作。

3.責任成本管理

責任成本管理是指將發生成本和費用的各部門、單位或個人，劃分成若干個責任中心，然后根據各中心的責任范圍，依據統一的編制方法編制各中心的責任預算，并采取合同的形式逐級進行承包的管理方法。

二、房地產企業成本管理存在的問題

1.沒有做好事前控制

成本管理的事前控制主要表現為對工程所要花費的時間和費用的預算。這個預算主要表現為對獲得土地所需要的費用、工程工期預測以及對工程建筑成本的預算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。對于一個工程來說，工程工期安排的是否合理，是決定工程花費多少的重要要因素。如果一個公司的項目不能在計劃工期內完成，可能是如下原因導致的。

(1)開發公司在預算中，忽略了氣候對土地的影響，就會影響工期，影響工程成本。

(2)在時間按安排上不合理，這是影響工程成本的重要因素。時間的安排合理與否，會直接影響到工程能否在規定的時間內完成以及能否在預算金額內完工。

2.事中控制較為混亂

在施工過程之中，要求我們對成本進行有效的控制，并且按照事前預測好的成本目標完成任務。事中控制的主要成本是建筑安裝費，包括直接費用、間接費用、利潤和稅金。對建筑安裝費用具有直接影響也是影響最大的就是直接費用。直接費用包括人工費、材料費、施工機械使用費和構件增值稅。工期的延長而導致人工費用增加、材料的市場價格上升以及施工機械的租借期限延長而導致的費用增加都導致工程的建筑安裝費過高。工程工期延長導致支付的管理人員的薪金增加，管理部門所發生的辦公費用、保險費用、水電費用增加，最后導致管理費用的大幅度超出計劃金額。

3.事后管理的信息不能及時向事前和事中反饋

在工程的竣工結算階段，面對大量的簽證，不加分析地直接計入結算，使得過往犯下的錯誤不能得到糾正，也不能從中吸取教訓，為在后續的合同條件中加以預防和控制。結算的結果不能及時分析并反饋給項目管理相關部門，以提醒項目管理力度的缺失，需進一步加強。審計的結果不進行知識管理，抽取有用的信息作為后續類似項目管理和目標成本測算的基礎，為科學估算項目成本留下有用的信息和數據。這一情況也會導致工程建筑成本的增加。

三、加強房地產企業成本管理的建議

1.注重成本的前期規劃

前期規劃是一個工程是否能順利完成并獲得最大利益的根本前提。做好前期規劃，首先要求我們進行合理的勘察，了解地形并通過考慮一切氣候、環境、周圍設施的等問題。詳細地估算出完成該項工程所需要的時間。對于時間的預算要越細致越好，要盡量地減少誤差。時間的變化會導致材料價格的變動，應該在預算中預留一些金額來應對突如其來的問題。所以在進行前期預算時，要求相關工作人員做好對材料價格的調研，盡量做到萬無一失。

2.加強成本的中期管理

(1)注重材料采購數量的管理。在材料采購過程中，要嚴格按照施工計劃所需要的材料用量進行采購，并且做好記賬管理。

(2)注重材料使用數量的管理。材料在使用時，要避免隨意浪費，減少不必要的材料損失。為減少不必要的浪費，制定出材料的目標成本，在材料使用數量上嚴格按照規定執行。

(3)加強施工機械費用的管理。對施工企業的設備租借、維修和保養，合理的管理施工過程中的機械費用，提高設備的使用率和相關性能，減少不必要的成本浪費。

(4)加強人員費用的控制。在人員費用上的控制主要將人員費用的支出與施工設計的具體工作時間結合起來，結合具體情況進行具體控制。

3.合理進行成本結算和總結

（1）嚴格審查作為結算重要依據的簽證、核價及變更手續的合法性、準確性，沒有公司項目經理簽發的指令單、手續不完備的簽證單將不能計入結算。

（2）在結算時，以施工合同為核心展開結算審價工作。首先進行對合同審計工作，其中包含對合同價與結算價的一致性復核、費用計取與合同一致性復核以及對合同工程量的復核。其次進行變更、簽證增減工程量的復核工作。對于變更簽證發生的費用變化進行復核，對購買材料的數量和費用進行復核。第三按照合同規定的條件進行材料調價的復核，包括對時間段及其依據是否合法、材料調價的范圍是否合理等復核。最后按照合同條件及審價依據應該扣減的費用進行復核。

(3)進行結算分析。結算工作完成后部門應該進行分析并形成審價分析的總結，分析簽證、核價、變更及其他影響合同價款的因素所占合同造價的比重，尋找出項目成本控制的關鍵。將實際發生的成本數據分類整理并建立成本差異報告。

(4)結算小結。在完成結算合同時，應對成本的管理進行評價和積極的反思，并且從中找出管理和控制的重點以及提出改進的建議和意見，其中包括運用經濟、組織、技術以及科學合理的手段。對在審價的過程中雙方出現的利益矛盾點，給出修改合同的建議，來彌補現有合同中的不足，來降低履行合約的風險。

參考文獻：

[1]高煥秋.淺析如何做好房地產成本的管理和控制.現代商業,2013（09）

[2]李寒松,孫敏.現階段房地產項目成本管理的研究.金融經濟,2013（02）

作者:安喜旺 馬小會 單位:沈陽工學院經濟與管理學院

第三篇：房地產成本管理問題及措施

摘要:

目前，房價回歸理性導致行業銷售收入整體下滑，房地產企業若要保持穩定利潤率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學合理的成本管理可以提升房地產企業爭奪市場的競爭力。本文據實總結房地產企業成本管理工作中較為突出的幾個問題，粗淺的研究出相應的解決對策，希望通過科學合理的成本管理可以有效的降低房地產企業的運營成本，提高企業自身競爭力和風險承受力。

關鍵詞:

房地產企業；成本管理；突出問題

隨著國內房地產行業的宏觀調控和消費者逐漸的理性購房，房地產企業的暴利時代早已過去，但是各項成本和費用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產的行業風險，銷售空間達到基本飽和度導致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤空間以維系企業正常發展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經無法滿足企業的發展需求，所以說，房地產企業的高層管理的負責人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對應的解決方式和對策。不斷完善的成本管理是推動房地產企業發展的工作重點，也是房地產行業整體穩健發展的關鍵。

一、房地產企業成本管理的突出問題

(一)缺乏成本管理意識，前期調研工作不充分

房地產企業向來缺乏成本管理意識，導致其長期施行靜態成本管理模式，因此市場經濟的變化導致成本管理工作在計劃和實施階段都會受到各種因素的影響，發生的成本波動較大，房地產企業的成本無法管控。即使在國家宏觀調控的大環境下，很多企業還是無法意識到成本管理的重要性，所以在房地產企業項目前期的調研工作也不充分。房地產企業不同其他銷售行業。項目一旦確定，產品的位置也跟著固定，考慮到針對房地產行業的特殊性（周期長、成本高、資金回籠時間長），若是項目前期的工作倉促、不充分，僅僅套用上一項目的數據而沒有實地考察和分析總結，就無法準確的考察土地實際價值，導致土地賬面價值與實際不符，虛高或是虛低都會給房地產企業帶來不良影響，由資金分配出現的問題而引起項目投資失敗、企業發生虧損都是得不償失的。

(二)項目規劃重視技術，忽視成本支出

為提高房地產企業的自身競爭力，有的房地產企業刻意追求高要求、高品質的住房產品，一味要求最好的設計標準和更高的安全系數，導致房地產企業的成本直線上升，卻從未考慮過消費者實際的購房需求和能力。房地產企業的項目規劃做得草率，僅僅憑借主觀意識就決定方案的內容，擁有強大技術支持的產品雖說是受市場所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場的實際需求，開發部和市場部相脫節，切斷房地產企業產品和市場需求的鏈接，對商品房的經濟效益缺乏合理的評估，沒有結合不同品質的產品成本數據及時反饋給房地產企業和市場部，增加房地產企業樓房的建造成本，付出的成本得不到預想的回報。

(三)未建立成本信息動態鏈接，成本超支

鑒于房地產企業項目的耗時較長、支出涉及的范圍廣泛，而房地產企業一般沒有建立成本信息的鏈接，導致企業無法及時發現有關成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴重而使其不能在第一時間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯上加錯，加大了成本管理工作的困難程度，同時也增加了房地產企業項目成本超支的風險。目前，大多數房地產企業并沒有將成本管理的共組理念結合到企業的日常運營中，導致對企業項目的價值評估和成本反饋嚴重不足，使得項目的實際價值和賬面價值不相符合，嚴重擾亂房地產企業高層管理者的投資決策，阻礙了企業長期平穩發展的戰略目標，不利于整體房地產行業的科學合理的健康發展。

(四)未進行項目成本評估，缺少經驗數據

項目成本評估是成本管理的重要工作，在項目竣工時可以為房地產企業積累成本管理實際的經驗數據，為以后房地產企業的成本管理工作提供有效參數。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產企業實際發生的成本與預算成本存在很大的差異，但是很多房地產企業不重視成本評估，使其在項目竣工時候卻沒有進行后續有效的評估，無法積累真實有效的項目經驗數據，更加無法建立科學完善的成本數據信息庫。同時，不進行項目成本評估還無法考核財務人員的工作情況，缺乏對成本管理工作的獎勵機制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團結房地產企業內部，更加不利于企業的成本管理工作的順利進行。

二、房地產企業成本管理問題的解決對策

(一)提高成本管理意識，加強前期調研工作

房地產企業若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強對企業財務工作人員的成本管理進行相關的宣傳和教育工作，加快轉變其固有的傳統成本管理理念，大力發展新觀念、新技術的成本管理思想，逐漸提高房地產企業人員成本管理的管控觀念。同時，對于房地產企業開發的新項目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個部門的相互配合、分析，如：地理位置建設成本、小區內部景觀改造成本和垃圾處理等相關費用。全方面估算拿地成本和后續支出成本，并建立科學合理的投資決策分析指標，以此保證估算成本的準確性，為項目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產企業成本管理工作職能的有效發揮，促進我國房地產企業的穩定發展。

(二)加強對項目計劃的全面制定

首先，要確定房地產企業在經濟市場中的目標人群和產品的規劃方案，并對此做深入的市場調研和市場競爭力的確認。然后在確定的項目經過再次的確定、判斷和調整優化工作：房地產項目的確定是一項非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產企業進一步提升其產品的利潤空間，在基礎保障設施和技術支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強房地產企業的成本管理意識，全面制定項目施工的工作計劃，在房地產企業投資建造過程中，嚴格把控成本支出明細，強化設計成本的管控工作，保證制定的項目計劃在成本管理中發揮自身的作用和影響。

(三)建立信息化成本管理系統，加強成本信息的動態鏈接

建立信息化成本管理系統是在房地產企業成本管理的流程上加強完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統和成本管理工作是息息相關的，與其職責是相互匹配的，不僅要保持時效性，同時也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統要操作簡單、易于上手，實際操作的原理清晰，確保房地產企業內部全體員工成本管理工作的順利進行。同時，必須保證信息化成本管理系統在房地產企業的全面推行，一旦運用就要嚴格系統的要求來規范工作，拒絕一切流程之外的費用支出和成本支出，除特殊情況須報備領導人，經審核和批準之后方可支出。由此加強成本信息的動態鏈接，提高成本信息傳遞及時性，促進房地產領導人項目投資的決策更加科學合理。

(四)制定成本評估制度，積累成本評估的經驗數據

房地產企業的成本評估工作需要各部門的相互協助和配合，特別是工程部門、設計部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業成本管理系統，逐步精細化成本評估制度。再由歷年來累計的成本評估數據可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強成本管控的力度，形成的歷史數據要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現的差錯，避免重蹈覆轍的損失，有效節約成本開支，提升房地產企業的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產企業發展的重要參考依據。

三、結束語

總而言之，房地產企業成本管理是一項全方位管理企業的復雜工程，對企業內的每項支出和費用都要嚴格的把控。發展趨于平緩的房地產企業在銷售收入不斷下降的經濟市場重壓下，若要維持基本利潤保持企業平穩發展就必須控制企業內部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產企業更加精細化、規范化和流程化的成本管理體系。在國家宏觀調控的市場背景下，房地產企業要提高成本意識，加強成本管理工作的監管力度，各部門協同財務部門做好成本管控工作。完善房地產企業成本管理模式的方案蓄勢待出。高管負責人和財務部門工作人員要對房地產企業的項目成本估算合理的支出，不斷積累科學有效的數據經驗，為房地產企業的成本管理打造堅實的基礎。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產經濟市場中，房地產企業才能在保持利潤不虧損的情況下平穩的渡過房地產行業艱難期。

參考文獻:

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[2]陳曉.淺議商業地產成本管理水平提升對策[J].合作經濟與科技.2014(3)

[3]張澤江.商業地產財務成本管理措施研究[J].商業現代化.2015(5)

[4]徐薇華.房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例[J].會計之友.2011(5)

作者:朱麗娜 單位:上海住建創意投資有限公司