房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與防范策略范文

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近十年來，改革開放帶動我國市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也蒸蒸日上，機遇伴隨著風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)起步晚、管理混亂，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦出現(xiàn)財務(wù)問題，其產(chǎn)生的后果巨大。因此，對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析，為防范我國房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險提出理論依據(jù)，促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負(fù)債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負(fù)債率的原因就是因為當(dāng)這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔(dān)不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

針對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務(wù)危機。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務(wù)風(fēng)險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟環(huán)境低迷。經(jīng)濟低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿模蜁ネ讼聛恚钕仁艿經(jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟的根本就是經(jīng)濟活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會進行很常見的負(fù)債經(jīng)營。但是如果負(fù)債經(jīng)營不合理，就會造成很高的財務(wù)風(fēng)險，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時間的擴張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負(fù)債，能很大程度上降低財務(wù)風(fēng)險。

3.加強資金回收管理。對于企業(yè)來說，現(xiàn)金流代表著競爭力，所以說應(yīng)收賬款的管理一定要做好，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)的壞賬損失。另外，房地產(chǎn)的發(fā)展總是與國家政策的風(fēng)向有關(guān)，在這個不斷變化的時代，企業(yè)想要獲得更多的競爭力，就需要更加完善富有競爭力的戰(zhàn)略。企業(yè)可將眼光投向一些二三線城市，還有一些發(fā)展好的城鎮(zhèn)，其實潛在市場更大，而且這也更加符合國家的政策，會在一定的程度上獲得國家的扶持。還有產(chǎn)品種類的多樣性，普通住宅才是最大的市場，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地產(chǎn)業(yè)并不僅限于做房子，房子只是主營，企業(yè)可以將一部分資金去做其他的業(yè)務(wù)，整合上下游供應(yīng)鏈。

作者：南昌；蔡楚微 單位：江西財經(jīng)大學(xué)