房地產企業資產證券化存在問題探討范文

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【摘要】本文選定房地產資產證券化為主題，研究我國房地產企業資產證券化的現狀，找出問題與不足，在借鑒國外經驗的基礎上結合我國國情，提出解決問題的思考方向與具體方法。

【關鍵詞】房地產；資產證券化；實施方式

一、我國房地產資產證券化現狀

資產證券化，是將流動性較差但具有穩定預期現金流的資產，以原始資產為擔保，并在資本市場上以發行證券的方式進行出售獲取融資的過程。房地產資產證券化是資產證券化的一種形式，是指房地產開發企業等，將其擁有的房地產資產或房地產信貸資產變為可在公開市場上進行交易的流通證券。其目的是通過證券化提高流動性，以實現融資需求、降低企業風險。

（一）商業抵押擔保證券（CMBS）

我國國家開發銀行、中國建設銀行、中國工商銀行等發行了多款商業抵押擔保證券，2015年4月3日，中國人民銀行下發[2015]第7號公告，《信貸資產支持證券發行管理有關事宜》，商業抵押擔保證券開始實施注冊管理制。根據中債登相關報告，截止2016年，國內發行資產證券化產品8420.51億元，市場存量為11977.68億元。

（二）房地產投資信托基金(REITs)

我國的房地產投資信托基金(REITs)起步較晚，2005年12月21日，在香港上市的越秀房地產信托基金，成為首只以內地資產為對象的房地產信托基金。我國的公募REITs在此后的10多年間，獲得的較大的發展：截至2016年9月，我國證券市場累計發行10只商業地產資產支持專項計劃，總發行規模達295億元，分別在滬深交易所掛牌轉讓。根據北大光華REITs課題組的估測，我國公募REITs市場規模的預測結果在4萬億到12萬億之間。從總體上看，我國房地產的資產證券化以房地產企業發行股票、債券為主，房地產信貸資產證券化和房地產投資信托基金近年快速發展。

二、我國房地產資產證券化實施中的主要問題

（一）商業抵押擔保證券（CMBS）

隨著我國法律法規與相關市場的完善，我國商業抵押擔保證券在制度上已經比較規范，但根據中央財經大學李勝的問卷研究顯示1，銀行對于房貸風險的識別較為片面，且對客戶違約，即信用風險的來源并沒有全面的考量。此外，在選擇進入資產池的信貸資產時，銀行出于對自身利益的考慮，往往會選擇一些收益較低或風險較大的資產，導致相關產品投資價值與市場認可度較低，限制了商業抵押擔保證券的市場規模。

（二）房地產投資信托基金（REITs）

我國目前REITs主要存在的問題在于三個方面，一方面在于REITs本身，優質資產稀缺，收益率低，房價增幅與租金增幅不匹配，租售比過低；另一方面，與REITs相關的法律法規仍不夠完善，目前REITs并沒有直接的上位法依據，目前REITs適用《證券法》和《信托法》；此外，REITs的稅收制度尚未完善，我國現行稅制并未針對REITs的稅收優惠政策，存在多重征稅問題，會降低REITs產品的收益率，降低REITs產品對投資者的吸引力。

三、解決房地產資產證券化問題的方向與考量

（一）資產證券化發展應與中國國情結合

資產證券化發展應適應中國國情。目前，我國的住房制度是商品房與保障性住房并存的制度，且保障性住房具有相當的比重。發展房地產資產證券化，應在借鑒國外資產證券化有益經驗的基礎上，充分結合我國國情，即當前中低收入人群占比較大、對住房依賴性強、風險承受能力弱等特點，保障投資收益，控制投資風險。

（二）建立風險評估機制

與法律法規體系此外，資產證券化應有良好的風險評估機制與完善的法律法規體系。應當完善商業抵押擔保證券（CMBS）的風險評估機制，提高資產證券化產品的整體質量，加強對投資者的吸引力。同時，強化資產證券化業務法律制度，使資產證券化業務有完善的上位法依據，在開發和運作過程中更加規范。完善REITs的法律監管體系，堵住監管漏洞。

（三）有所側重地發展

國內資產證券化市場對于我國房地產行業，可以通過房地產企業進行合并重組，形成大型房地產集團企業，使得房地產行業更加有利于監管和規范，發行的資產證券化產品標準更加統一與可靠。對于商業抵押擔保證券（CMBS），應謹慎推動其發展，從源頭上控制風險。大力發展房地產投資信托基金，走由政府主導與市場輔助相結合的發展思路，擴大REITs市場規模。

四、解決房地產資產證券化存在問題的主要方式

（一）解決商業抵押擔保證券（CMBS）存在問題的主要方式

解決商業抵押擔保債券存在的問題，可以考慮從多方面入手，如引入海外投資者、建立多樣化的風險隔離方式、信息披露體系與增信體系等方式。對于商業銀行進行抵押貸款風險控制，可以考慮的因素有：確定適當的首付比例，結合貸款人職業分配貸款額度，建立“重點關注人群名單”等，從貸款源頭上控制風險，從而控制商業抵押擔保證券的風險。同時考慮到不同地區的房貸政策，提高住房金融部的風險準備金等。

（二）解決房地產投資信托基金（REITs）存在問題的主要方式

解決房地產投資信托基金的主要問題，可從完善法規及稅收政策，培育成熟的REITs受托人與管理人才市場，以及完善服務商建設與物業管理等方面入手。完善我國法律體系及相關制度，可以參考美國稅法變革的經驗，完善REITs相關立法工作，出臺有關規范REITs的規章。修改現有房地產、稅收等法律制度，對REITs的產權登記制度，就不動產的登記、轉讓、抵押程序進行規定和簡化；同時，可以學習美國的稅收優惠制度，避免對REITs進行雙重征稅，建立強制高分紅機制；加快《房地產信托投資基金條例》或《產業投資基金法》的制訂。培育成熟的REITs受托人與管理人才市場，目前我國房地產項目管理水平較低，且受托人委托風險較高。我國應當加強培訓專業的高素質REITs受托人員，逐步建立并維護REITs受托人市場，并最終建立我國統一的職業經理人或受托人市場。我國應加快引進人才以及現金的管理理念與方法，成立專業物業運營管理機構來提高收益率、降低運營風險，同時應建立專業評估機構、完善REITs估值體系，來提高市場規范性。

五、結束語

房地產資產證券化的發展，是房地產企業進行轉型的重要方向，發展中國房地產資產證券化，要立足中國國情，從法律法規、稅收政策、市場規范、風險調控、人才培養等多方面入手，健全中國房地產資產證券化市場，促進我國房地產、金融的進一步發展。

參考文獻

[1]李勝.我國商業銀行住房抵押貸款風險研究[D].北京:中央財經大學.2015.

[2]趙維.中國房地產資產證券化的發展探究[J].住宅與房地產.2016(18).3-6.

作者：陳冠男 單位：上海大學