房地產企業精細化管理范文
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一、精細化管理概述
精細化管理主要是針對企業在現代社會化大生產背景下面對一系列的巨大變化和挑戰中如何應對并且樹立自己的持續核心競爭力而展開的。它結合以往的理論中關于細節作用的思考和探索，實質是追求企業運營管理的標準化、專業化、規范化，強調在企業管理的全過程都要注意對細節的觀察和把握，從戰略的制定到具體的執行無一例外。
精細化管理的歷史可以追溯到19世紀末泰勒的科學管理思想。泰勒為了提高勞動生產率進行了勞動方法的標準化研究，提出了標準作業方法，改進錯誤方法，選定合適的工具，并對工人進行培訓，極大地提高了勞動生產率。二次世界大戰后，企業生產規模日益擴大，技術日趨復雜，產品換代周期大大縮短，社會化協作大大增強，因而對企業經營管理提出了更加精細化的要求。在這種背景下，一批專家學者，將嚴密精細的自然科學和工程技術領域的理論和方法，引入到經濟領域，用以解決企業管理上的種種問題。其主要的理論與方法包括：決策理論、運籌學、系統工程、數理統計、行為科學、價值工程、預測論等。戰后的日本，為提高產品競爭力和質量，降低成本，于是，品質控制、全面質量管理、無缺點運動、精益生產、合理化建議與創新制度便應運而生。
隨著管理環境的日益復雜化，我國企業面臨著很大的生存危機，于是一批企業積極尋找對策，苦練內功，并逐步走上了精細化管理之路，海爾就是一個著名的例子。推行精細化管理是緩解社會資源約束矛盾的需要，也是適應市場發展成熟、需求多樣化、競爭更激烈的有效對策，更是企業加強基礎工作、挖掘潛力、提高企業效益的關鍵途徑。因此對于我國企業來說，現在應該把精細化管理作為發展戰略。
隨著我國金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產業的門檻不斷抬高；同時消費者日益成熟，競爭越來越激烈，這些變化使房地產企業選擇開發品質更加優良、更適合不同階層客戶需求的住宅，而不只是局限于建高檔別墅和寫字樓。因而精細化管理是房地產企業面臨的重要的戰略選擇。
1.外部環境的變化迫使開發企業實施精細化管理
中央政府提出“90平方米以下住宅占70%以上”的政策，以及建筑節能節地強制性規范等已經出臺，這就使開發商們認真思考如何有效地利用好每一寸土地。現在消費者在購買商品房時變得越來越理性，市場的主導權已從開發商手中轉移到消費者手中。依據波特的理論，這個時期，對市場的爭奪已升級到虎口奪食，以前是一分投入，三分產出，現在則是三分投入，一分產出。市場格局的變化意味著開發企業唯有強化產品創新、強化內部管理，為市場提供性價比更高的產品才能在市場上立于不敗之地。
2.內部環境的壓力要求開發企業實施精細化管理
多年來低價拿地和寬松的貸款政策降低了行業門檻，產品供不應求使得開發商不重視房產品制造與客戶服務的精細化，而把土地與資本運營當作發展的重中之重。在此背景下，房地產業產生了許多具有雄韜偉略的戰略家，但嚴重缺少精益求精的執行者，出現了許多營銷上的新概念，但嚴重缺少能經受時代考驗的精品。而隨著項目開發成本大幅度加大、財務風險不斷擴大、利潤空間不斷縮小，特別是消費者的成熟，內生性地要求開發企業發展戰略發生轉變，從外延性擴張轉向內涵性發展，即以市場為導向，以產品為核心，認真、精細、標準、規范、專業地做房產品，這是提升產品價值、企業價值的唯一手段。
三、房地產企業實施精細化管理的途徑
通過以上分析，可以看到房地產企業實施精細化管理的重要性。本文從以下五個方面提出了房地產企業實施精細化管理的途徑。
1.樓盤策劃的精細化
策劃是樓盤開發的龍頭，只有策劃優秀，才能開發出優秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注意對客戶的分析，要合理地進行客戶細分。房地產企業的客戶細分可以分為三個階段：客戶細分、客戶價值定位、客戶共同需求。第一階段的客戶細分變量包括：地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細分變量來進行典型的或者有代表性的細目分類，從而將客戶細分為不同細目的客戶區隔，進行精確的定位；第二階段客戶價值定位：在客戶細分之后，需要進行價值定位，分辨高價值和低價值的客戶細分區隔。客戶價值定位變量包括：客戶響應率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻、忠誠度、推薦成交量等等，根據房地產企業關注的不同點通過不同的變量對客戶細分區隔進行價值定位，選定最有價值的細分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細分和客戶價值定位，選定最有價值的客戶細分作為目標客戶細分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導向精確定義企業的運營流程，為每個目標細分市場提供差異化的營銷組合。客戶細分過程中，最關鍵的是擬定選擇進行客戶細分的變量要素，不同的變量要素直接影響著客戶細分的結果和對不同細分客戶的價值評定，從而也影響后續的營銷組合。客戶細分的變量要素不是靜態的，一成不變的，應該是根據市場環境和客戶響應情況等等進行動態調整和優化的。
2.樓盤設計的精細化
優秀的樓盤設計以節約成本和對業主的人性化關懷為核心，是保證工期、質量和成本控制的關鍵。樓盤設計的精細化要求認真研究地塊的特質，很好地把握整體造型、建筑風格、戶型結構以及建筑細節等，實現房產品最大化價值。比如，一些房產品位于黃金地段，但是設計時就沒有仔細考慮與周邊生態環境、人文環境的和諧共生，嚴重降低了房產品價值，且人為縮短了房產品經濟壽命；一些多余空間與設施的奢侈設置，既增加了消費者購買成本，更增大了日后的維護費用；在多層的設計中，采用160mm厚短肢剪力墻結構，可降低鋼筋和混凝土的單平米含量，又增加室內凈面積，出房率可達80%以上。因此，設計階段是價值創造的源泉，設計上的精益求精是很重要的一步。
3.選材與施工管理的精細化
施工工藝和建筑用材對產品的品質至關重要。開發商應以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材關、施工管理關。以墻體材料為例，一些開發商在外墻上選用蒸壓輕質砂加氣，單一材料滿足三步節能，省去保溫，比傳統做法節約成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產的重要的細節。施工質量要追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。
4.成本管理的精細化
房地產企業的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設計成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機會成本等。機會成本、貸款利息支出等對項目甚至公司的影響非常大，所以在考慮成本時必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時要從細節下手。單純考慮單個任務的成本往往會產生完全相反的結果。比如采購經理花了很大心血買了物美價廉的建材，但耽誤了工期3天，耽誤工期的損失可能比節約的建材成本還要大。因此，應綜合考慮這些成本因素的影響，可采用動態控制法，也就是動態成本法，它與目前市場上的動態成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個任務之間的關聯及相互影響考慮在內，只要任何一個任務的成本發生了變化，那么由該模型自動得到該項目的總的預測成本，通過與項目的目標成本的比較可以得到結論：當前的項目是否在成本控制范圍內。
5.營銷與服務的精細化
營銷精細化要以提高顧客滿意度和忠誠度為核心，需注重以下工作：對顧客需求的準確把握，對新消費趨勢的分析，制定完善的日常營銷管理制度，加強對營銷員的業務知識和服務水平培訓，做好售樓中心的陳列,對銷售成本的有效監控等。
四、房地產企業在實施精細化管理中應注意的問題
實施精細化管理是一項系統工程，企業在推行精細化管理的過程中還要注意以下問題。
1.轉變觀念，正確認識精細化管理
企業實施精細化管理，首先要使員工認識到實施精細化管理不僅僅是某個人的事，也不僅僅是某個部門的事，它是公司的戰略決策，是公司賦予全體員工的重要使命，它強調全員參與。因此，全體員工必須把思想認識統一到精細化管理上來；企業各項管理活動都要進行精細化改進，每位員工都要把本職工作做細做精，逐步形成精細化意識，并使之根深蒂固。
2.加強領導，落實責任
作為單位負責人或部門領導，在其所在單位各個方面都起著重要作用，所以各級領導的高度重視、身先士卒是精細化管理順利實施的首要前提。精細化管理辦法建立在規章制度基礎之上，單位負責人或領導的主要作用就是提高現有制度的執行力。比如，企業如建立了《施工班（隊）精細化管理試行辦法》，這個辦法中采用“班隊日常自控、項目部日常檢查控制、公司定期監督控制”的檢查控制程序，以《日控表》、《周檢表》、《周評表》和《月匯表》為運行載體和見證資料，其核心為“日控”，主要作用是加強基層管理人員對施工班隊的日常檢查和考核，各單位對《日控表》必須堅持做到日清日結。因此，要使精細化管理落到實處，加強各級管理人員某一時間段工作的計劃性和實效性，強化目標管理和主體責任意識就尤為重要。
3.持之以恒，不折不扣，注重實效
在全面推行精細化管理的過程中，企業要倡導持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，堅決反對虎頭蛇尾的不良現象，否則精細化管理的工作將前功盡棄。在市場競爭日益激烈的今天，毫無瑕疵的精細化管理方案是不存在的。因此，不能因為精細化管理方案不完美而拒絕接受它，更不能敷衍了事地執行它，只要整體上做了比不做好，企業就應該堅決地去做。
實施精細化管理最重要的一條就是注重實效，這就要求企業將精細化管理辦法不折不扣地執行，切切實實地落實，堅決反對花拳繡腿、空喊口號。推行精細化管理的過程中要堅決杜絕“說起來重要，做起來次要，忙起來不要”的現象，杜絕做表面文章、不求真務實、弄虛作假的行為，因為這樣只能是自欺欺人，最終給企業和自己釀成苦果。
