房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系范文
本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。
通貨膨脹成為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否穩(wěn)定健康的晴雨表，央行及政府的經(jīng)濟(jì)決策一般是通過衡量通貨膨脹的情況來制定的，從20世紀(jì)70年代以來各國對(duì)通貨膨脹的衡量越來越全面和精確。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，雖然主流經(jīng)濟(jì)學(xué)沒有定論，但是房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹有很強(qiáng)地相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格能有效地指示通貨膨脹的趨勢(shì)和強(qiáng)度。那么房地產(chǎn)價(jià)格到底與通貨膨脹有沒有關(guān)系？有什么樣的關(guān)系？二者之間的影響程度如何？如何利用這種關(guān)系為政策的制定服務(wù)？這些問題還需我們進(jìn)行深入的探討研究。
一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，通貨膨脹壓力被掩蓋
雖然很多人是為了居住才購買住房，但不可否認(rèn)買房更多的是一種投資。從投資的角度看是用現(xiàn)在的價(jià)格買了房地產(chǎn)的所有權(quán)，是一種用現(xiàn)在的錢，投資將來的行為，我們稱之為房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，可以分為以下兩個(gè)階段：在房地產(chǎn)發(fā)展之初，需要大量的資金支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這時(shí)資金來源主要是靠政策扶持及銀行信貸支持，社會(huì)其他資金還不愿進(jìn)入。在政策等的支持下房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度不大，此時(shí)住房成本變化不大，行業(yè)間均衡發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響小。
到下一個(gè)發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，房價(jià)開始攀升，各種社會(huì)資本也看到了這個(gè)機(jī)會(huì)，于是社會(huì)資本開始進(jìn)入，造成需求增長，房地產(chǎn)供應(yīng)也開始增長，但是其增長速度低于需求的增長，于是房地產(chǎn)價(jià)格開始加速攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的加速攀升，又吸引更多的社會(huì)資金，造成更大的需求，這樣周而復(fù)始形成快速上漲的螺旋。而此時(shí)信貸不再是被動(dòng)的支持房地產(chǎn)業(yè)，而是為了自身的盈利需求主動(dòng)地?cái)U(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，以獲得更多的利息收入。由于資金源源不斷的吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有通貨膨脹或者只是低通貨膨脹；在房地產(chǎn)業(yè)騰飛，房價(jià)不斷飆升的過程中，由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP迅速增長，經(jīng)濟(jì)呈高增長的局面，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)一派向好。此時(shí)由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引起租金成本和投資成本的上漲，逐步帶動(dòng)個(gè)人生活成本的上升，并慢慢提高人力資源成本。這種類型的成本上升相對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲是滯后并且緩慢的，并且由于CPI受其他因素的影響比較多，如自然稟賦的人力資源豐富，替代人力豐富等的原因，不能及時(shí)地體現(xiàn)在CPI數(shù)據(jù)上，甚至可能受某些因素的影響，出現(xiàn)相反的走勢(shì)。比如我國的CPI在08年之前一直上升，到08年2月份高達(dá)8.7%，但是到了09年2月份，又跌回到了負(fù)的1.6%，出現(xiàn)了負(fù)增長的情況。出現(xiàn)這種情況的原因并不是由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，也不是由于當(dāng)時(shí)不存在通貨膨脹，而是由于受到美國次貸危機(jī)的影響。其具體原因可以用蝴蝶效應(yīng)理論來解釋：在08年雖然我國的CPI高達(dá)8.7%，但是這其中由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲影響而造成的CPI上漲的力度并不穩(wěn)定，還很容易被其他因素左右
。這個(gè)因素是當(dāng)時(shí)國際大宗商品價(jià)格如原油和鐵礦石受到次貸危機(jī)的影響都出現(xiàn)了暴跌行情，特別是原油從150美元1桶跌到30美元1桶，跌去了80%，在我國對(duì)原油依存度達(dá)50%的情況下，極大地降低了我國的基礎(chǔ)性成本。CPI在這些因素的擾動(dòng)下就出現(xiàn)了負(fù)增長的局面，就象蝴蝶效應(yīng)/颶風(fēng)理論所述“細(xì)微的初始條件改變就會(huì)對(duì)體系演化造成巨大影響”，可以因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲而成為正增長，也可以因?yàn)檩斎胄酝ㄘ浘o縮而是負(fù)增長。這就是為什么在房地產(chǎn)價(jià)格上漲初期，通貨膨脹不明顯的原因。但這并不能說明不存在通貨膨脹，這恰恰是一種隱蔽的通貨膨脹。通貨膨脹是否明顯，但房價(jià)始終居高不下，通貨膨脹發(fā)生發(fā)展的基礎(chǔ)存在。一旦輸入性通貨緊縮原因消失，通貨膨脹問題就會(huì)卷土重來。因此，不包含房地產(chǎn)價(jià)格的CPI對(duì)通貨膨脹的指示能力是非常有限的，不能反映剛開始發(fā)生的潛在的通貨膨脹。
二、遠(yuǎn)期形成強(qiáng)烈通貨膨脹預(yù)期，導(dǎo)致通貨膨脹全面形成
在房價(jià)上漲之初，通貨膨脹受到其他因素的影響會(huì)產(chǎn)生不同的效果，但隨著房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲，社會(huì)總成本越來越大，同時(shí)由于其他行業(yè)的萎縮而商品價(jià)格普遍上漲，到一定的程度成為拖動(dòng)CPI的主要因素，外界和偶然的因素對(duì)通貨膨脹的影響力越來越弱。此時(shí)的通貨膨脹不再是隱蔽的，呈現(xiàn)顯著特征。出現(xiàn)這樣情況的原因有兩個(gè)：第一，根據(jù)路徑依賴原理，在房地產(chǎn)作為投資品初期，由于宏觀經(jīng)濟(jì)是高增長低通脹一派向好的局面，沒有理由在這種情況下使宏觀政策轉(zhuǎn)向，宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)持續(xù)沿著既定的路徑繼續(xù)。但是，情況慢慢發(fā)生了轉(zhuǎn)變：當(dāng)房價(jià)上升到一定的高度，房租和購房成本增加到一定的程度，由此影響CPI從最初的非主要因素上升為主要因素。此時(shí)的CPI，很不容易被其他因素所左右，即使再發(fā)生比較大的大宗商品價(jià)格暴跌的情況，也不會(huì)使得CPI出現(xiàn)很大的擾動(dòng)而呈現(xiàn)負(fù)增長的情況，此時(shí)實(shí)際上已經(jīng)形成勢(shì)頭強(qiáng)勁的通貨膨脹。第二，根據(jù)理性預(yù)期理論，當(dāng)通貨膨脹進(jìn)一步發(fā)展，鑒于之前由于房價(jià)上漲帶動(dòng)而形成的產(chǎn)品價(jià)格普遍上漲的局面，投資者和普通人都會(huì)形成強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，認(rèn)為通貨膨脹將一直持續(xù)，并且會(huì)加深。為了保值增值，投資者不僅會(huì)屯房，屯貨，還會(huì)對(duì)其他商品進(jìn)行炒作投機(jī)，結(jié)果就會(huì)使通貨膨脹進(jìn)一步加重，直至產(chǎn)生更嚴(yán)重的通貨膨脹。因此，在持續(xù)一段時(shí)間的寬松的貨幣政策和激進(jìn)的財(cái)政政策環(huán)境下，由于政策制定的路徑依賴和投資者的理性預(yù)期心理，使得房價(jià)成為通貨膨脹的推手，推動(dòng)通貨膨脹不斷加劇。一般來說，通貨膨脹的發(fā)生發(fā)展落后于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。通貨膨脹的產(chǎn)生及程度需要根據(jù)房價(jià)上漲的速度，GDP的總量，貨幣的總量及信用擴(kuò)張等因素綜合來確定。但是由于這些因素的復(fù)雜性和影響的程度不同，因此通貨膨脹滯后的時(shí)間，通貨膨脹發(fā)展的程度不能準(zhǔn)確地計(jì)算，也不能從理論上得到精確的數(shù)據(jù)。當(dāng)然在相同的這些因素和類似的投資者預(yù)期情況下，通貨膨脹延遲的時(shí)間是一定的，是可以估算的，這也是進(jìn)行實(shí)證計(jì)量分析的依據(jù)。
三、將房地產(chǎn)價(jià)格納入通貨膨脹指標(biāo)或者CPI展示
由于房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系密切，因此如何利用好這種關(guān)系準(zhǔn)確地指示通貨膨脹成為迫切的問題。特別是在目前我國房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，而普通老百姓購買住房成為普遍現(xiàn)象，一套房一般需要傾其一生收入的狀況下，購買住房成為老百姓的主要支出。在CPI的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中沒有房屋價(jià)格指標(biāo)，就不能完全反映我國現(xiàn)階段居民消費(fèi)的實(shí)際情況，其數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于老百姓實(shí)際生活支出，由此而制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然會(huì)遠(yuǎn)落后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，嚴(yán)重影響政策的及時(shí)性、針對(duì)性和準(zhǔn)確度。因此，一定要根據(jù)實(shí)際老百姓的實(shí)際情況計(jì)算房屋支出所占的比例，然后根據(jù)這個(gè)比例將房地產(chǎn)價(jià)格情況納入到CPI的統(tǒng)計(jì)中，根據(jù)這樣得出的CPI，才能真正的反映通貨膨脹的情況，反映社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況。
作者：任之蓉 單位：成都農(nóng)業(yè)科技職業(yè)學(xué)院
