房地產(chǎn)企業(yè)稅收論文范文

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一、會計與企業(yè)所得稅存在的差異

會計、稅法分別將企業(yè)發(fā)展所得成為利潤總額、應納稅所得額。二者在名稱上就存在明顯差異。利潤總額是從會計制定及法規(guī)定的角度來對企業(yè)發(fā)展所得進行考核，其包含了企業(yè)在運營過程中可能會出現(xiàn)的問題所產(chǎn)生的相關(guān)影響。應納稅所得額是根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)運營所得利潤總額上對納稅進行調(diào)整最后得到的金額。所以，企業(yè)運營過程中多得利潤總額是對企業(yè)的應納稅所得額進行確認的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)、其他企業(yè)在發(fā)展過程中會計和稅收間均均普遍存在一定差異性。這些差異性普遍存在廣告費的稅前扣除、折舊年限確認、壞賬準備計提等。此外，還存在具有特殊性的稅收差異，即在企業(yè)預售收入預計利潤的確認上存在差異。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售方法上均采用預售法，即在商品房還未完成建造的時候就已經(jīng)取得預售許可證開始進行預銷售。在預銷售過程中所獲取的預售收入，企業(yè)財務(wù)在處理過程中往往會在“預收賬款”科目中實施歸集核算。在這種情況下，會計尚未對企業(yè)的營業(yè)收入進行明確，按照配比原則也無法對企業(yè)的營業(yè)成本進行確認，企業(yè)毛利為零。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》則規(guī)定，企業(yè)對尚未建造完成的開發(fā)產(chǎn)品進行預售過程中所得收入，應根據(jù)預計計稅毛利率將出預計毛利額進行計算，計算結(jié)果計入企業(yè)當期實際應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完全竣工后，企業(yè)需對該產(chǎn)品的實際銷售收入、計稅成本、進行結(jié)算、實際毛利額進行結(jié)算，然后計算出產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的實際和預計毛利額二者間存在的具體差額。將該項差額并入到企業(yè)當年度中的應納稅所得額。從上述稅收規(guī)定可以得知，企業(yè)雖未對營業(yè)收入和成本進行確認，但企業(yè)卻存在實際毛利，因此在這個過程中，企業(yè)經(jīng)營是可以產(chǎn)生相應的稅收利潤的。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)，其在2013年度所取得的預售收入實際金額為1000萬，還未能達到交付條件，該企業(yè)的所在地擁有10%的成本利潤率，企業(yè)的實際所得稅率為25%，則該企業(yè)在運營過程中的會計毛利潤為0，稅收毛利潤為100萬，會計、稅收二者間存在的差異為100萬。從這個例子中可以看出，由于國家相關(guān)政策的適用差異的存在，房地產(chǎn)會計所得和稅收所得二者間會存在較大差異性。根據(jù)企業(yè)會計核算所得，該企業(yè)無需進行企業(yè)所得稅繳納。但是按照國家相關(guān)稅法規(guī)定，該企業(yè)則需要繳納相應的企業(yè)所得稅。

二、會計與土地增值稅存在的差異

開發(fā)成本與期間損益確認存在的差異。會計與土地增值稅二者間存在的差異主要體現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)成本與期間損益的確認上。而差異產(chǎn)生的焦點則是體現(xiàn)于是否需將企業(yè)經(jīng)營所得利息進行資本化和如何對期間損益進行計算上。在企業(yè)會計準則明確規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)存貨或借款購建過程中，與借款費用資本化的相關(guān)條件相符的，應將企業(yè)符合條件的借款費用資本化。與條件相符合的企業(yè)存貨，其在內(nèi)容上主要包含房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中用于出售的開發(fā)產(chǎn)品。該類存貨往往需要較長一段時間進行建造，才能達到預定可銷售狀態(tài)。借款費用在內(nèi)容上主要包含借款利息、輔助費用、溢價或折價攤銷、外幣借款發(fā)生的匯兌差額等。按照上述會計規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在對商品房進行建造的過程中所發(fā)生的相關(guān)借款利息均應該進行資本化，將其計入企業(yè)開發(fā)成本科目中進行核算。當企業(yè)的存貨完全達到可銷售或可投入使用的狀態(tài)時，就應該將該借款利息計入企業(yè)財務(wù)費用科目中。

會計期間損益具體為企業(yè)的銷售、管理、財務(wù)三種費用。在對期間損益進行核實的過程中，通常遵循的原則為實際列支原則。但在土地增值稅的規(guī)定中，其對期間損益、借款利息的規(guī)定各不相同。土地增值稅暫行條例及相應的實施細則對期間損益進行核算的方法及名稱各不相同。在土地增值稅規(guī)定中，跟房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)項目存在關(guān)聯(lián)得到銷售、管理、財務(wù)三種費用統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)新建房、土地、配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用。而在包含于財務(wù)費用中的相應利息支出，若能按房地產(chǎn)企業(yè)項目的轉(zhuǎn)讓進行計算和實施分攤，同時提供相關(guān)金融機構(gòu)證明的，可實現(xiàn)根據(jù)實際情況進行扣除，但扣除最高數(shù)額會受到一定限制。房地產(chǎn)其他開發(fā)產(chǎn)生的費用則不允許按企業(yè)實施項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的銷售、管理、財務(wù)三種費用中歸集的金額進行扣除。

該種費用只能按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本，這兩種成本相加所得數(shù)額的5%以內(nèi)進行計算，并實施扣除。所有未能按房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓對分攤利息支出進行計算，或者未能提供相應的金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中產(chǎn)生的開發(fā)費用均是按土地成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本相加所得數(shù)額的10%以內(nèi)進行計算并扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)的利息支出算入企業(yè)的開發(fā)成本中，則需要將利息支出調(diào)為房地產(chǎn)開發(fā)費用。企業(yè)在進行項目開發(fā)過程中沒有利息支出發(fā)生，使用的資金全部為自有資金，在這種情況下就可按照10%比例的計算方法進行扣除。

從上訴內(nèi)容可看出，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計與稅法在對借款費用、期間損益的處理上存在明顯差異。在借款費用問題上，從會計上對其進行操作，企業(yè)的借款費用無論是向金融機構(gòu)借款產(chǎn)生的，還是向非金融機構(gòu)借款產(chǎn)生的，其在借款費用資本化的相關(guān)規(guī)定中均可適用。而在土地增值稅法的規(guī)定，通過向金融機構(gòu)借款而產(chǎn)生的相關(guān)費用才存在能在稅前進行直接扣除的可能性。企業(yè)向非金融機構(gòu)借款產(chǎn)生的費用則不能在稅前進行直接扣除。期間損益從會計的角度上是根據(jù)實際發(fā)生進而來進行核算的，而從稅法的角度則是應用相應的計算公式進行計算開進行考核。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本加計扣除問題上也存在差異。土地增值稅法規(guī)還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的相關(guān)納稅人可按照土地成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本相加所得金額，按20%的比例進行扣除。而會計則按實際發(fā)生的成本費用進行核算。

三、結(jié)束語

會計與稅收間差異的存在，大大增加了企業(yè)會計人員和稅收人員的工作難度，影響工作人員的工作效率和質(zhì)量，進而對企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。必須加強對會計與稅收差異進行分析，掌握二者間差異性，尋找有效解決措施，促進對會計、稅收工作效率及質(zhì)量得到有效提高。

作者：曹欽水單位：四川省富順縣地方稅務(wù)局