房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中扮演著重要的角色，其計(jì)量方式?jīng)Q定了計(jì)量的準(zhǔn)確性。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性，分析了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式后的財(cái)務(wù)變化狀況，探討了公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的影響，提出了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本計(jì)量模式；公允價(jià)值計(jì)量模式

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)增長和拉動(dòng)內(nèi)需中扮演著重要角色，成為近年來投資者保持資產(chǎn)增值和應(yīng)對(duì)通貨膨脹的重要投資渠道，且從目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，這一投資趨勢在未來很長一段時(shí)間內(nèi)仍呈上升趨勢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確計(jì)量對(duì)被投資者、投資者以及整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境都有著非常重要的影響。國家財(cái)政部頒發(fā)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在成本計(jì)量模式基礎(chǔ)上新增了公允價(jià)值計(jì)量模式，這一做法與國際企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展相一致。成本計(jì)量模式是一種傳統(tǒng)模式，反映的是資產(chǎn)過去的價(jià)值，而不是現(xiàn)在的實(shí)際價(jià)值。由于房地產(chǎn)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)、周轉(zhuǎn)能力差、價(jià)格波動(dòng)頻繁等特點(diǎn)，且房地產(chǎn)市場中存在著獲取高額利潤的誘惑，致使企業(yè)財(cái)務(wù)信息充滿了陷阱，投資者難免陷入其中，因此一種能反映資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的計(jì)量方式———公允價(jià)值計(jì)量模式便應(yīng)運(yùn)而生。與成本計(jì)量模式不同，公允價(jià)值計(jì)量模式可以更加及時(shí)、準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，從而為財(cái)務(wù)信息的使用者提供更加真實(shí)、可靠的會(huì)計(jì)信息，并幫助他們做出正確的決策[1]。但從目前情況看，我國利用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量還不到上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的20%，如此低的比例說明公允價(jià)值計(jì)量模式在運(yùn)用過程中還存在一定的困難。本文主要通過研究公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響來發(fā)現(xiàn)其中的問題，并提出針對(duì)性解決措施。

1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性

1）隨著經(jīng)濟(jì)全球化和計(jì)量模式標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，越來越多的國家和地區(qū)開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。為了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值計(jì)量模式[2]。2）隨著我國房地產(chǎn)的持續(xù)走熱和房價(jià)的不斷上漲，使用歷史成本模式來計(jì)量房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)不能客觀、真實(shí)地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值。相比之下，公允價(jià)值計(jì)量模式的賬面價(jià)值更接近其市場價(jià)值，能夠?yàn)閭鶛?quán)人、管理者和投資人等相關(guān)使用者提供真實(shí)價(jià)值，便于各方做出科學(xué)、合理的決策。從企業(yè)內(nèi)部來講，采用公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)改善企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)狀況，直接導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)、利潤的增加，從而提升企業(yè)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利益最大化[3]。

2公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.1公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)償債能力的影響

償債能力是指企業(yè)用自有資產(chǎn)去償還所欠債務(wù)的能力，反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營水平。分析償債能力不僅能夠預(yù)測企業(yè)未來的收益狀況，還能預(yù)估企業(yè)將來可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)債務(wù)分為長期債務(wù)和短期債務(wù)，企業(yè)相關(guān)利益者在考慮償債能力時(shí)不僅關(guān)心企業(yè)短期償債能力，更關(guān)心長期償債能力。投資性房地產(chǎn)是一種非流動(dòng)資產(chǎn)，能夠反映企業(yè)的長期償債能力，實(shí)際中可以運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率等指標(biāo)來測評(píng)，其中資產(chǎn)負(fù)債率是較有說服力的指標(biāo)[4]。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)的比率。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場價(jià)值呈現(xiàn)逐年增大趨勢。改用公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值會(huì)增加，資產(chǎn)總額會(huì)增加，而負(fù)債賬面價(jià)值不發(fā)生明顯變動(dòng)，這在一定程度上降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的償債能力[5]。因此，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高融資能力和聲譽(yù)，獲得更多的利益。

2.2公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)營運(yùn)能力的影響

營運(yùn)能力指企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)有資產(chǎn)來賺取利潤的能力，是企業(yè)財(cái)務(wù)能力的重要構(gòu)成指標(biāo)。營運(yùn)能力反映的是企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，資金周轉(zhuǎn)狀況越好說明企業(yè)經(jīng)營管理水平越高，資金利用效率也越高。衡量企業(yè)營運(yùn)能力常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入和總資產(chǎn)的比值。可以通過銷售收入與企業(yè)資產(chǎn)平均總額比值獲得，其中資產(chǎn)平均總額通常指企業(yè)期初與期末資產(chǎn)總額的平均值?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)營運(yùn)能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高。無論采用哪種方式計(jì)量，銷售收入都不會(huì)發(fā)生變化，改用公允價(jià)值計(jì)量模式后，資產(chǎn)總額增加，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，企業(yè)營運(yùn)能力就會(huì)降低。

2.3公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)盈利能力的影響

盈利能力指企業(yè)獲取利潤的能力，是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要組成部分。企業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)收入和其他經(jīng)營收益。衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)主要有股東權(quán)益報(bào)酬率、資產(chǎn)報(bào)酬率等，資產(chǎn)報(bào)酬率包括資產(chǎn)凈利率、資產(chǎn)利潤率和資產(chǎn)息稅前利潤率。由于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是不斷變化的，其在資產(chǎn)負(fù)債表上的價(jià)值與它計(jì)入賬面的價(jià)值是不相同的，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將這種差異直接計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，然后轉(zhuǎn)入利潤表的其他業(yè)務(wù)收入中，并對(duì)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生一定影響。股東權(quán)益報(bào)酬率和資產(chǎn)利潤率均是反映企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)，股東權(quán)益報(bào)酬率指凈利潤與股東權(quán)益平均總額的比率；資產(chǎn)利潤率指利潤總額與資產(chǎn)平均總額之比。以股東權(quán)益報(bào)酬率和資產(chǎn)利潤率為例，當(dāng)計(jì)量模式發(fā)生變化后，公允價(jià)值變動(dòng)損益為正值，利潤總額和資產(chǎn)平均總額以及凈利潤和股東權(quán)益平均總額在增加的過程中增加量相同而資產(chǎn)平均總額和股東權(quán)益平均總額的基數(shù)更大，因此，股東權(quán)益報(bào)酬率和資產(chǎn)利潤率會(huì)相應(yīng)提高，企業(yè)盈利能力也因此而增強(qiáng)[6]。

3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的措施

3.1謹(jǐn)慎選用公允價(jià)值計(jì)量模式

公允價(jià)值計(jì)量模式能夠真實(shí)反映企業(yè)償債能力和企業(yè)價(jià)值，有利于使用者了解信息，做出更加科學(xué)、合理的決策。但也會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)能力產(chǎn)生不同的影響，即在提高企業(yè)償債能力、盈利能力的同時(shí)，降低了運(yùn)營能力，加劇了企業(yè)利潤波動(dòng)程度，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和主觀性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中采用歷史成本計(jì)量還是公允價(jià)值計(jì)量未作約束，只是給出了不同的政策指引：如果企業(yè)選擇歷史成本計(jì)量模式，則后續(xù)計(jì)量無限制性規(guī)定；反之，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，則后續(xù)計(jì)量中便不能再改為歷史成本計(jì)量模式。受這一政策的指引，具有投資性房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市公司在會(huì)計(jì)核算中更傾向于采用歷史成本計(jì)量模式[7]?；谝陨戏治?，企業(yè)在選用計(jì)量模式時(shí)，不應(yīng)只考慮計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)，而應(yīng)當(dāng)全面、認(rèn)真考慮計(jì)量模式是否符合企業(yè)的實(shí)際情況，以及企業(yè)自身的情況等各種因素，謹(jǐn)慎做出選擇。且一旦選擇后，就要采取措施避免其缺點(diǎn)，發(fā)揮其優(yōu)勢[8]。

3.2進(jìn)一步完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

雖然我國使用公允價(jià)值計(jì)量模式已有近10年的時(shí)間，但與發(fā)達(dá)國家相比，仍處于初級(jí)階段[9]。在實(shí)際運(yùn)用過程中，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在規(guī)定不具體或漏洞等問題，使得一些企業(yè)有空可鉆，因此，我國相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍需進(jìn)一步完善?？梢越梃b國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)條款規(guī)定和約束對(duì)我國相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條款進(jìn)行改進(jìn)，從而使我國的公允價(jià)值計(jì)量模式更加規(guī)范。另外，我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，不論是技術(shù)操作方面還是流程方面都過于繁瑣，政府可出臺(tái)相關(guān)政策，允許企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，靈活采用會(huì)計(jì)計(jì)量模式，或允許企業(yè)在一定條件下實(shí)現(xiàn)兩種模式的轉(zhuǎn)換，以減少企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)的限制條件，鼓勵(lì)企業(yè)在實(shí)踐中不斷積累采用公允價(jià)值計(jì)量模式的經(jīng)驗(yàn)；也可以通過制定相關(guān)準(zhǔn)則使公允價(jià)值計(jì)量過程更加全面、細(xì)致，避免有些企業(yè)利用漏洞達(dá)到不當(dāng)目的[10-11]。

3.3提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力及綜合素質(zhì)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量核算需要會(huì)計(jì)人員做判斷，因此，對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力要求較高。目前我國會(huì)計(jì)從業(yè)人員專業(yè)水平差異較大，高水平技術(shù)人才相對(duì)欠缺，企業(yè)往往通過聘請(qǐng)外部專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。這樣不僅加大了費(fèi)用支出，而且也不利于企業(yè)會(huì)計(jì)人員的成長。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)從業(yè)人員公允價(jià)值計(jì)量模式的教育與培訓(xùn)，提高他們對(duì)公允價(jià)值信息的識(shí)別與判斷能力，培養(yǎng)他們及時(shí)、準(zhǔn)確采用公允價(jià)值計(jì)量分析企業(yè)財(cái)務(wù)信息的能力。如果企業(yè)財(cái)務(wù)人員可以獨(dú)立使用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行估值或會(huì)計(jì)核算，就不需要再聘請(qǐng)外部專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)，這樣不僅可以節(jié)約一大筆費(fèi)用，而且可以避免外請(qǐng)專家?guī)淼闹T多弊端。另外，由于公允價(jià)值計(jì)量模式常會(huì)導(dǎo)致利潤操縱惡果，因此會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德和綜合素養(yǎng)也極其重要[12]。企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員應(yīng)在日常計(jì)量中約束自身行為，不受其他利益和外界因素的影響，憑借自身的專業(yè)能力和素養(yǎng)，保證公允價(jià)值的可靠性。同時(shí)，企業(yè)要積極組織培訓(xùn)或講座，提高相關(guān)人員的專業(yè)能力和提高他們的職業(yè)道德及綜合素養(yǎng)。

3.4完善市場交易環(huán)境和監(jiān)管機(jī)制

受地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的影響，投資性房地產(chǎn)價(jià)格差異大，企業(yè)合理評(píng)估不容易；加之公允價(jià)值的影響因素比較多，準(zhǔn)確把握市場環(huán)境活躍度、信息獲取程度、信息準(zhǔn)確性需要付出較大的成本，這對(duì)于大多數(shù)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)來說十分困難[12]。因此，需要在政府的引導(dǎo)下，營造一個(gè)公開、透明、有序的市場交易環(huán)境，以便企業(yè)能及時(shí)、準(zhǔn)確了解相關(guān)信息，降低企業(yè)獲取投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的成本。另外，我國現(xiàn)有的監(jiān)管制度對(duì)于企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量的計(jì)量過程缺少制約，監(jiān)管力度不足，不能確保公允價(jià)值真實(shí)而客觀，因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管非常有必要。首先，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息披露方面的監(jiān)管力度，出臺(tái)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)政策或準(zhǔn)則，尤其是制定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的計(jì)量條件和計(jì)量準(zhǔn)則；其次，要求上市公司定期詳細(xì)披露與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息，并跟蹤檢查；再次，財(cái)政部門、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)合作，打破條款和信息壁壘，充分實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)條款和信息的共享，使企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量開展的市場環(huán)境更科學(xué)、公開、合理和透明。

參考文獻(xiàn)：

[1]余安琪.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用研究[D].南京:南京郵電大學(xué),2018.

[3]黃玲萍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的利弊分析———以前海某房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策為例[J].國際商務(wù)財(cái)會(huì),2018(4):91-93.

[4]馬銀龍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)M集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的影響研究[D].銀川:寧夏大學(xué),2017.

[5]謝佳.三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更研究[D].長沙:湖南大學(xué),2014.

[7]陳彥月,鄭利敏.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響分析———以泰禾集團(tuán)為例[J].中國管理信息化,2018,21(18):18-19.

[8]張沐莉.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用的思考[J].金融經(jīng)濟(jì),2018(4):75-76.

[9]王海連.國際視角下的公允價(jià)值計(jì)量研究[D].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.

[10]張程.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的財(cái)務(wù)影響研究[D].保定:河北大學(xué),2016.

[11]王福勝,程富.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式選擇動(dòng)因?qū)嵶C研究[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐,2014,35(189):74-79.

[12]張奇峰,張鳴,戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素:以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究,2011(8):22-29.

作者：潘朝暉 單位：山西省兒童醫(yī)院