房地產(chǎn)抵押登記范文
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房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，依照法定程序進行登記的行為，房地產(chǎn)抵押實行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，經(jīng)登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洸块T辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當(dāng)事人是指抵押人和抵押權(quán)人，抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押登記時，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價值。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；登記機關(guān)認為必要的其他文件。登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行審核，凡權(quán)屬清楚、證明資料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》；持已經(jīng)登記的房地產(chǎn)預(yù)售合同申請辦理預(yù)購商品房抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同上作他項權(quán)利記載后由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；持國有土地使用證申請辦理在建工程抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在國有土地使用證上作他項權(quán)利記載后由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
二、房地產(chǎn)抵押登記的法律效力
房地產(chǎn)抵押登記的法律效力主要體現(xiàn)在以下三方面：
1.房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國，只有依法辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效。《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。可見，未辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同在性質(zhì)上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權(quán)人可以根據(jù)該合同，要求抵押人協(xié)助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。
2.房地產(chǎn)抵押登記起到公示并對抗第三人的作用。抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，必須向外界展示，避免因當(dāng)事人或第三人不知情而導(dǎo)致交易不安全、權(quán)益受損。動產(chǎn)擔(dān)保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而且房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它的物權(quán)公示方法是登記，房地產(chǎn)的取得、交易過戶、注銷等都要經(jīng)過登記，因此，房地產(chǎn)的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護交易安全。一旦房地產(chǎn)抵押情況進行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權(quán)的存在，因為此時抵押雙方當(dāng)事人已盡到了公示與提醒的義務(wù)，而準備就抵押房地產(chǎn)進行交易的第三人有了查詢該房地產(chǎn)登記情況的條件和責(zé)任。如果該第三人不去查閱，對自己的交易權(quán)利是否有保障不關(guān)心，日后以不知抵押權(quán)存在為由向抵押權(quán)人提出抗辯時，法律也不會給其更多的關(guān)照，從而也使抵押擔(dān)保的效力得以加強。
3.房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。我國現(xiàn)行法律是否承認房地產(chǎn)抵押登記的公信力？盡管我國現(xiàn)行法律未就房地產(chǎn)抵押登記的公信力作明確規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)承認房地產(chǎn)抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現(xiàn)代社會交易頻繁，如果沒有公信力的保護，則善意第三人在毎次交易時都必須檢查登記冊上記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利的真實性，否則就要因為其檢查不周而承擔(dān)取得的權(quán)利被追奪的危險，顯然，這一要求對善意第三人是不公平的，實踐中也是難以做到的，只會有礙于正常的房地產(chǎn)交易的開展；另一方面，在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家對房地產(chǎn)交易進行行政監(jiān)管的重要手段，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)登記規(guī)則，登記機關(guān)除對登記申請的填寫、登記手續(xù)和應(yīng)提交的證件是否完備進行審查外，還對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行核實，對房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)移的合法性加以審查，因而，對第三人來說，登記已不僅是當(dāng)事人為實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動而提出申請的結(jié)果，而且是國家專門機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)屬變動予以確認的行政行為，當(dāng)然也就是具有社會公信力的事實。
三、房地產(chǎn)抵押登記的標的物范圍
1.抵押人所有的房屋。我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國《擔(dān)保法》明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：（1）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；（2）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，報相關(guān)的國有資產(chǎn)管理部門或者授權(quán)投資機構(gòu)審批；（3）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；（4）以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（5）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（6）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記的，必須經(jīng)全體合伙人同意；（7）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；（8）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
2.抵押人預(yù)購的商品房。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以預(yù)購商品房抵押的，其預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房地產(chǎn)交易機構(gòu)登記，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設(shè)的資金應(yīng)當(dāng)達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工日期。
4.抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)。我國實行土地社會主義公有制，故土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制，我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)；二是通過土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)抵押的，必須付清土地使用權(quán)出讓金。
5.鎮(zhèn)、村依法建設(shè)的企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，也規(guī)定得極為嚴格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體土地所有者書面同意，可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。
四、房地產(chǎn)抵押登記存在的風(fēng)險
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，連片、整體、巨額投資的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目日漸增多。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取建設(shè)資金兒高額利潤，將在建工程設(shè)定抵押貸款，或作商品房預(yù)售等，房地產(chǎn)抵押和商品房必須進行登記，防范風(fēng)險是房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險來源主要有：
1.欺詐、詐騙風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實施欺詐、犯罪嫌疑人實施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產(chǎn)抵押登記帶來風(fēng)險。
2.法規(guī)、政策不明確的風(fēng)險。公益事業(yè)單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產(chǎn)抵押貸款等，市場有需求，當(dāng)事人有需要，但政策不明確，操作不規(guī)范，是房地產(chǎn)抵押登記的重要風(fēng)險。
3.操作風(fēng)險。工作人員違規(guī)、失誤操作，對房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實施欺詐和犯罪嫌疑人實施詐騙行為失察，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險。
4.信息風(fēng)險。工作人員制作房地產(chǎn)限制信息失誤，司法部門、行政機關(guān)限制信息不規(guī)范、不準確，導(dǎo)致限制的房地產(chǎn)辦理了抵押登記，也是房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險之一。
五、防范房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險的對策
認識到房地產(chǎn)抵押登記存在風(fēng)險后，須有防范的對策：
1.防范現(xiàn)房抵押登記風(fēng)險應(yīng)建立房地產(chǎn)權(quán)利限制的信息庫，設(shè)置驗證程序，確保房地產(chǎn)抵押登記正確無誤。
2.防范在建工程抵押登記風(fēng)險，堅持慎辦原則，防止房地重復(fù)抵押，房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)要按規(guī)定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記（備案）無效或重復(fù)抵押，增加承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險，為此可建立各項切實可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當(dāng)事人具結(jié)保證制度、跟蹤管理制度、必要的現(xiàn)場查看制度等。
3.做好查驗及防范。查驗房產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產(chǎn)現(xiàn)場情況、抵押條件，防范假證、冒充、偽造，查明抵押房地產(chǎn)是否屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍，權(quán)證與權(quán)屬是否一致。
4.加強與金融、房地產(chǎn)、司法等部門的溝通與協(xié)作，建立公告、公示、預(yù)警、信息資源共享和房地產(chǎn)抵押登記制度，共同防范房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險。
5.依法行政。房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)只負責(zé)審查職責(zé)范圍內(nèi)與自己法律責(zé)任相關(guān)的事項，不越權(quán)、不擅權(quán)、不侵權(quán)，不隨意擴大審查范圍，不包辦房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的行為，不為房地產(chǎn)當(dāng)事人擔(dān)責(zé)受過。
