房地產(chǎn)特許經(jīng)營范文

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加入WTO后，迫于對國際市場接軌的要求，近年來房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其經(jīng)營內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。

一、我國房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀

（一）國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)中介的影響

國家宏觀調(diào)控政策對于中介公司影響很大，可以預(yù)見的會有以下幾種可能：

其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長會放緩；

其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級聯(lián)動的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務(wù)等。

（二）房源與客源間溝通不暢

缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費者的心目中大打折扣。

二、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的必然性

（一）我國屬于新興市場，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業(yè)，這可視為中國（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營個案。1999年信義房產(chǎn)取得美國著名ColdwellBanker公司在中國的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨家權(quán)，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進行運作。進入21世紀(jì)之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營工作的力度在不斷地加強，取得了積極的成果，但從整個行業(yè)的角度分析，2000年美國21世紀(jì)中國不動產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營進入特許經(jīng)營時代，代表當(dāng)前中國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營水準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營屬于新興市場，發(fā)展空間大。

（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢.與直營體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特的優(yōu)勢有：第一，特許經(jīng)營人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源。同時，無論是對特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價值的擴張，經(jīng)營模式的克隆，而不是簡單的資本擴張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個較低的風(fēng)險與投入實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，并迅速擴大市場占有率。第三，由于通過特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營者在進入一個行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的思考

從特許人和受許人兩個角度思考我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營

（一）從特許人角度的思考

1.建立優(yōu)勢品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，客戶將價值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因為客戶對房地產(chǎn)公司品牌的認可，因為優(yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶認可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數(shù)客戶在相當(dāng)長的時間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強化而形成，因此優(yōu)勢的品牌是房地產(chǎn)中介進行特許經(jīng)營首先應(yīng)具備的核心競爭優(yōu)勢。

2.處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營模式，不經(jīng)過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機制，是無法進入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L期發(fā)展打好扎實基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競爭優(yōu)勢。

3.培養(yǎng)出資深績優(yōu)的人才.特許經(jīng)營在中國發(fā)展的時間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進管理，財務(wù)，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓(xùn)和委托國外先進企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進行專項教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營，其經(jīng)營的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場及發(fā)展階段的不同，使得再強大的經(jīng)營模式也會因為各種原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實際經(jīng)驗的輔導(dǎo)人員，針對不同的市場特點，提出針對性的經(jīng)營調(diào)整意見，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競爭優(yōu)勢同樣不可或缺。

（二）從受許人角度的思考

1.熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同.在特許經(jīng)營協(xié)議中，往往特許人實力雄厚，受許人財單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同。如在協(xié)議期間，受許人有對商標(biāo)、商號名稱的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟利益。受許人有權(quán)要求特許人保護其對商標(biāo)、商品名稱的使用權(quán)，保護商標(biāo)、商號的信譽。特許人應(yīng)當(dāng)負責(zé)商標(biāo)的注冊并支付由此發(fā)生的費用。協(xié)議終止時，受許人行權(quán)要求特許人購回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。

2.及時反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個體系的運營狀態(tài)。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個市場的市場分額，及時掌握整個體系所有加盟店的動態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴張進度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場分額是一個公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤的市場才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對總部不可缺少的責(zé)任之一。

3.提高公司品牌在市場中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營體系取得應(yīng)用該體系的營業(yè)名稱使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營技巧，受許人應(yīng)該通過擴大市場，增加客戶群為自身和特許人爭取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場中的影響力。

【摘要】我國房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面面臨著巨大的市場潛力，另一方面是你爭我奪的激烈競爭，而新一輪的競爭不再是本土行業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一個品牌的競爭時代。本文通過對我國房地產(chǎn)中介業(yè)狀況以及房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢等分析，得出結(jié)論我國的房地產(chǎn)中介業(yè)走特許經(jīng)營之路是必然的。并且從特許人和受許人兩個角度作出我國發(fā)展房地產(chǎn)特許經(jīng)營的思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特許人受許人